Las socimis suben en bolsa: el impacto es limitado al afectar solo al sector residencial

En concreto, el plan recoge la actualización del régimen de ventajas fiscales con el que cuentan las socimis, de forma que únicamente podrán seguir beneficiándose de ellas las que apliquen la promoción de vivienda en alquiler asequible.

El objetivo es evitar que este instrumento solo "sirva para pagar menos impuestos" que "los ciudadanos de a pie" al comprar la misma vivienda, según ha defendido el presidente del Ejecutivo, Pedro Sánchez.

Al ser medidas enfocadas en el problema de acceso a la vivienda en España, se entiende que las propuestas van destinadas únicamente a esta parte del inmobiliario, por lo que la medida de las socimis afectará únicamente al residencial, de manera que las otras tipologías de activo, como oficinas o logística, permanecerán sin cambios.

"Entre las iniciativas que el presidente del Gobierno anunció en materia de vivienda, que en su mayor parte deberán ser aprobadas en el Congreso, está la de condicionar las ventajas fiscales del régimen socimi a la promoción de vivienda en alquiler asequible. No está claro si esto significa que las actuales socimis que no hagan residencial (como Merlin y Colonial, aunque ésta última tiene una exposición marginal) deberán salir del régimen porque no se han dado detalles de cómo se implementará la medida, si es que finalmente sale adelante".

Así reaccionan los analistas de Banco Sabadell. Creen que, a falta de conocer el detalle, la noticia es "negativa pero de impacto limitado".

Como explican, "es negativa porque vuelve a generar incertidumbre en el sector aunque el impacto puede ser limitado debido a que podría afectar solo a residencial y, tras el último intento de reforma, en noviembre de 2024, tenemos la sensación de que el mercado ya descontaba algo de ruido regulatorio (toda vez que el Gobierno había dado señales de que podría volver a tocar la fiscalidad del sector)".

En cualquier caso, recuerdan que "Colonial estima el impacto potencial negativo de la eliminación del régimen socimi en el BPA IFRS en un -1%/-2%. En el caso de Merlin, el impacto en el cashflow (FFO) sería de -8,5% asumiendo que la compañía permanece como está, pero aclaran que este número podría ser más reducido a futuro porque si cambia la fiscalidad gestionarían la compañía de otra manera".

Además, recalcan que "no es evidente que la medida sea efectiva dado que debería ser aprobada por el Congreso y además el Gobierno debe encajar el gravamen en una la normativa fiscal que, en materia de vivienda, es competencia de las CCAA".

Por su parte, en Bankinter apuntan que estas medidas "son de momento inconcretas e insuficientes" y que "está todavía por definir qué implica alquiler asequible". Por ello, mantienen sin cambios sus estimaciones: "Los precios de vivienda seguirán subiendo un 5% en 2025 y un 3% en 2026, ante la falta de oferta, la fortaleza del mercado laboral y la rebaja de tipos de interés".

Por otro lado, Sánchez también dio a conocer otra de las medidas que se incluye dentro del nuevo Plan Estatal de Vivienda destinada, en este caso, a limitar la compra de viviendas por parte de extranjeros extracomunitarios no residentes en España. En concreto, se incrementará la carga fiscal que tendrán que pagar en caso de compra hasta el 100% del valor del inmueble.

"Entendemos que la limitación de compras de extranjeros afecta principalmente a ciertas zonas con alta exposición al mercado británico y/o extracomunitario no residente y las cotizadas no tienen gran exposición a ese segmento", comentan en Sabadell.

Así, en el caso de Neinor, que es la única que ha aportado datos, el comprador afectado representa alrededor de un 2% de su cartera de preventas. "Entendemos que el dato podría ser mayor en Aedas y Metrovacesa, pero en cualquier caso sería reducido. Adicionalmente, no hay que asumir que ese porcentaje se queda sin cubrir dado que la demanda supera ampliamente la oferta y por tanto el hueco que dejen los no comunitarios puede ser reemplazado por otros compradores", afirman.

De hecho, Neinor ha asegurado que no espera un "impacto significativo" en sus cuentas, dado que "la demanda de vivienda es lo suficientemente fuerte como para que cualquier posible caída en el segmento de extranjeros extracomunitarios no residentes sea compensada por otros tipos de compradores".

En general, afirman que "no hay detalle de cómo y cuándo se van a implantar estas medidas, si es que finalmente salen adelante ya que no es evidente que el Gobierno tenga los apoyos suficientes".

Hay que recordar que no es la primera vez que se plantea tocar el régimen fiscal de las socimis. En noviembre del año pasado, la coalición de Gobierno de PSOE y Sumar daban a conocer que habían cerrado un acuerdo mediante el cual se proponía la supresión del régimen fiscal especial de esta figura que les permite pagar un 1% de impuesto de sociedades, frente al 25% de tipo general.

No obstante, la propuesta quedó finalmente en nada, puesto que tenía que ser llevada al Congreso de los Diputados para que fuera incluida en los Presupuestos Generales del Estado (PGE), por lo que necesitaba de una mayoría absoluta para salir adelante. Ante las dificultades para cerrar apoyos parlamentarios, la Comisión de Hacienda decidió excluir de su reforma fiscal esta medida, entre otras. De esta manera, las socimis consiguieron mantener su fiscalidad.