Scope: "El riesgo de nuevos descensos de valoraciones inmobiliarias planea sobre el sector"

Como explican en su informe, la cautela de los inversores también refleja el considerable riesgo que sigue existiendo de una mayor devaluación de los activos inmobiliarios.

"Las correcciones de los activos inmobiliarios prime (minoristas y oficinas), así como de los inmuebles residenciales y logísticos en general, están tocando fondo", apunta Philipp Wass, director ejecutivo de calificaciones corporativas de Scope Ratings.

Sin embargo, señala que los precios de los activos no prime y los que requieren fuertes inversiones (modernización, cumplimiento de la normativa medioambiental, reconversión para adaptarse a los cambios estructurales de la demanda inmobiliaria) siguen bajando.

Ve que los fondos inmobiliarios abiertos, que están experimentando grandes salidas de efectivo, podrían ejercer una presión a la baja adicional sobre las valoraciones si empiezan a deshacerse de las propiedades menos atractivas de sus carteras para obtener liquidez. Hasta ahora, los fondos han evitado hacerlo para mantener altos los valores de sus activos netos.

En cuanto al efecto de los tipos de interés, comenta que las compañías inmobiliarias europeas se beneficiarían claramente, como cualquier sector endeudado, de un giro más brusco de lo esperado en el ciclo de tipos de interés si los temores a la recesión y al estancamiento del crecimiento se traducen en una política monetaria más laxa en Europa y Estados Unidos.

En la actualidad, prevén una continua y prudente reducción de los tipos de interés, con un único recorte de 0,25 puntos básicos por parte del BCE y la Fed durante el segundo semestre del año.

"En general, esperamos escasas emisiones a corto plazo de empresas inmobiliarias de menor tamaño (valor bruto de los activos inferior a 2.000 millones de euros) en el mercado de eurobonos. Las obligaciones de referencia que estas empresas emitieron para aprovechar los bajos costes de financiación del mercado en la década anterior a 2022 han dejado a muchas con el quebradero de cabeza de refinanciarlas a tipos mucho más elevados en la actualidad, si es que lo hacen", dice.

Mientras, respecto al apoyo al sector por parte de los bancos, destaca que se han vuelto más cautos y selectivos, pero siguen concediendo préstamos al sector: "Están dispuestos a renovar la financiación existente para propiedades o carteras inmobiliarias sólidas desde el punto de vista operativo, e incluso están dispuestos a conceder nuevos créditos si las garantías son firmes y los compromisos estrictos".

Sin embargo, añade que la financiación bancaria tiene sus límites. "Los bancos no sólo han endurecido las garantías de concesión, sino que se han centrado más en la composición de sus carteras de préstamos con respecto a la exposición máxima a un sector, emisores individuales y/o propiedades sin buenas certificaciones de eficiencia energética u otra calificación de construcción ecológica. En segundo lugar, ya no son viables las operaciones de alto apalancamiento, lo que significa que, si un prestatario tiene problemas de financiación, podría tener que recurrir a los mercados de deuda gris a un coste mucho más elevado", expone.

COMERCIAL EUROPEO

Además, aunque creen que los precios han tocado fondo en algunas clases de inmuebles, el nerviosismo de los inversores también apunta al riesgo de nuevas caídas de los valores inmobiliarios en el extremo más arriesgado del mercado inmobiliario comercial europeo.

"El apetito de los bancos por financiar inmuebles comerciales menos interesantes sigue siendo escaso, lo que expone a los gestores inmobiliarios a un bucle negativo. Las ventas de activos en dificultades pueden cuestionar las valoraciones actuales y convertirse en un catalizador para la reestructuración de los balances. Además, las posibles ventas de fondos inmobiliarios abiertos para compensar las salidas de efectivo pondrán a prueba la resistencia del mercado", afirma.