España, 'socimizada': las nuevas inmobiliarias valen 20.000 millones en bolsa y llegan cuatro gigantes más

Su principal diferencia respecto a las inmobiliarias tradicionales es el privilegio de evitar el Impuesto de Sociedades (IS) siempre que cumplan dos condiciones principales. Primero, dedicarse en cuerpo y alma a la inversión para alquilar activos inmobiliarios urbanos y, en segundo lugar, repartir dividendos a sus accionistas en la mayor proporción posible.

Desde noviembre de 2013, cuando Entrecampos Cuatro Socimi estrenó el segmento para socimis de la bolsa española, más de 50 compañías de este tipo han salido al parqué tras la zanahoria fiscal que les permite no pagar impuestos sobre beneficios. Este paraíso fiscal en pleno desierto de impuestos a la empresa en España ha permitido no sólo reactivar el mercado inmobiliario, colapsado tras la crisis de 2007 y 2008, sino también sacar de la ruina a grandes promotores y bancos atrapados y sin liquidez en el ladrillo.

Según datos de BME compilados por Bolsamanía, hasta 52 empresas cotizan en modo jurídico socimi, incluyendo entre ellas a gigantes como Merlin Properties y Colonial, miembros del Ibex 35, aunque también a LAR, Axiare o Hispania, cuyo valor en bolsa oscila entre los 800 y 1.600 millones. Las emergentes socimis han permitido dar a luz a gigantes cotizados como GMP, de la familia Montoro, que vale en bolsa 850 millones de euros o a Galerías Comerciales, compañía controlada por Tomás Olivo, que roza los 3.000 millones de capitalización y sólo se ve superada en tamaño por las empresas del Ibex.

Según calculos del asesor registrado Armabex, el valor de mercado de los activos de las 17 socimi incorporadas al MAB en 2017 aumentó un 36% en relación a los 3.651 millones de 2016. El 70% de las socimis cuenta con oficinas y viviendas en cartera, mientras que las sociedades creadas en 2017 incorporaron una nueva clase de activos: gasolineras, naves y hoteles. En términos de inversión, Madrid lidera la inversión socimi con 5.684 millones de euros hasta diciembre de 2017 y le sigue Barcelona cuenta con 1.364 millones. Entre las dos grandes capitales acapararon dos tercios (65%) de los flujos de inversión.

TRACA FINAL: METROVACESA, TESTA...

La buena marcha del mercado socimi apenas ha tenido obstáculos desde su puesta en marcha hace cinco años, apadrinada por el Gobierno y el Ministro Guindos. Los buenos resultados del proceso de fusiones y adquisiciones de Merlin, una de las primeras socimis en debuta, ha atraído todavía más a los inversores extranjeros al mercado español. De hecho, las cifras desde 2015 apuntan a un boom de inversiones en activos comerciales y de oficinas no visto desde la burbuja, en especial, en el terreno de las socimis.

Tras un 2016 de ensueño y un dulce 2017, en este nuevo año el sector asistirá a las salidas a bolsa de dos nuevas socimis en la órbita de Santander y BBVA como son Testa y Metrovacesa. Ambas contienen en su balance miles de millones de euros en activos inmobiliarios heredados de lo que fueron antes de la crisis, además de los cientos de edificios, suelos y otros activos que les han inyectado sus accionistas los bancos.

La primera en pedir cita con la bolsa ha sido Metrovacesa, que planea volver a bolsa -fue excluida en 2013- en apenas unas semanas. No es una socimi al uso, pero los planes de futuro pasan por convertirse en una de ellas, según fuentes bancarias. De hecho, el troceo de la compañía ha nutrido de activos a otras marcas como Merlin o Testa.

La antigua inmobiliaria de la familia Ybarra Churruca y BBV entre los años 80 y 90, protagonizó en los 2000 una cruenta guerra de opas entre las familias Soler-Rivero, por un lado, y los Sanahuja, por otro. Es, de facto, la compañía española que más opas ha recibido con una total de siete entre 2003 y 2013.

Pero la empresa que saldrá a cotizar poco tendrá que ver con el negocio rentista -que se lo quedó Merlín-, sino con el promotor inmobiliario de suelos. Su valor en bolsa partirá de un rango razonable de 2.400 a 2.600 millones, según fuentes financieras.

En primavera tiene previsto salir a cotizar otra inmobiliaria satélite del imperio de ladrillo de los dos grandes bancos españoles. Testa Residencial, en la que participan Santander, BBVA, Acciona y Merlin, prevé comenzar a cotizar en mayo, pero como una socimi pura de alquiler de vivienda residencial. Su valoración bursátil se situará entre los 1.200 y 1.500 millones de euros y supondrá la colocación de la última pieza de la antigua Metrovacesa.

EN ESPERA DE SAREB Y... ¿PONTEGADEA?

Los dos últimos gigantes del ladrillo español no tienen fecha ni tamaño definido. Tampoco está claro si sus accionistas desean someterse al escrutinio de los mercados. Por un lado, la Sareb, el banco público de activos tóxicos inmobiliarios que se usó para rescatar a la banca, prevé crear su propia socimi y ponerla en bolsa para finales de 2018. El Estado pretende seguir reduciendo la cartera de activos heredados de los bancos.

La otra gran incógnita es Pontegadea, el imperio inmobiliario del fundador de Inditex, Amancio Ortega. El dueño de Zara acaba de sentar las bases de su socimi con la creación de Pontegadea España. Se trata de una compañía 100% patrimonialista y con unos ingresos que rondan los 215 millones de euros anuales. Según los expertos podría alcanzar una valoración en bolsa de entre 4.300 y 5.000 millones de euros si se le aplican multiplicadores de 20-25 veces ingresos a los que cotizan socimis sin deuda y con similares flujos de alquileres a los de Pontegadea.