Sin miedo a la subida de tipos: ventajas de invertir en inmuebles y combatir la inflación
"Los activos inmobiliarios pueden generar importantes rentabilidades para los inversores"
"Los activos inmobiliarios pueden generar importantes rentabilidades para los inversores, con flujos de caja ligados a la inflación, y que, en algunos casos, la superan". Es el comentario de Tom Walker, co-director de Activos Inmobiliarios Cotizados Globales en Schroders, que analiza las ventajas de invertir en inmuebles para combatir la escalada de precios.
Como destaca, aunque la vivienda puede ser una inversión sólida, también es uno de los elementos esenciales de la vida. "Todo el mundo necesita un lugar donde vivir". "Los inversores residenciales pueden obtener una rentabilidad real, ya que sus flujos de efectivo siguen el ritmo de la inflación". Y no sólo el sector residencial puede ofrecer protección contra la inflación. Muchos contratos de arrendamiento de todo tipo de subsectores tienen compromisos explícitos de aumentos de alquiler vinculados a la inflación.
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En algunos casos, también hay contratos de arrendamiento con cláusulas fijas de incremento o revisiones de los alquileres en momentos concretos. Todo ello, señala, "ofrece a los inversores la oportunidad de garantizar que sus ingresos generen una rentabilidad real, es decir, superior a la inflación".
De hecho, los inmuebles representan una protección histórica contra la inflación. "El carácter esencial de muchos activos inmobiliarios, como los residenciales, los sanitarios o los centros de datos es una de las razones por las que los inversores de estos activos han estado históricamente protegidos de la inflación".
Sin embargo, igual que la pandemia de Covid-19 ha acelerado una serie de tendencias, como el comercio electrónico y el teletrabajo, estos problemas estructurales a largo plazo han debilitado el poder de fijación de precios de los propietarios de activos inmobiliarios, como los locales comerciales y las oficinas. "En consecuencia, la capacidad de trasladar los aumentos de inflación a los inquilinos de estos edificios es muy limitada".
"Los bajos niveles de demanda y la gran cantidad de oferta son una combinación tóxica para cualquier mercado. Creemos que algunos subsectores seguirán experimentando entornos operativos difíciles a medio y largo plazo. Por lo tanto, nunca ha sido tan importante seleccionar el tipo correcto de bienes inmuebles que adquirir", subraya.
¿Cómo pueden los inversores beneficiarse del poder de fijación de los precios actual? "Centrarse en las ubicaciones en las que el crecimiento económico es sistemáticamente más fuerte significa que los inversores pueden maximizar sus posibilidades de poder repercutir el aumento de los costes a sus inquilinos".
Walker explica que hay ciertos subsectores que se caracterizan por unos niveles de oferta muy bajos. Por ejemplo, la obtención de permisos de construcción de centros de datos, almacenes, trasteros o residencias para estudiantes en muchas ciudades puede ser increíblemente difícil. "Sin embargo, la demanda de este tipo de activos sigue creciendo". Además, cree que "el poder de fijación de precios en ciertos subsectores va a aumentar a medida que el coste de las materias primas reduzca la cantidad de construcciones iniciadas".
Considera también que hay dos razones clave para la falta de nuevas construcciones. En primer lugar, la pandemia provocó una ralentización inicial de la nueva oferta al pararse las obras. En segundo lugar, el drástico aumento del coste de las materias primas y los cuellos de botella en el suministro de materiales han provocado una reducción de los márgenes para los promotores.
"Aunque esto es frustrante para los promotores, el lado positivo es que aumenta tanto el valor como la demanda de los activos existentes", dice.
Por otro lado, señala que muchos inversores se preocupan por el impacto que tendrá el aumento de los tipos de interés en el sector inmobiliario. Sin embargo, "la historia demuestra que esto no debería ser motivo de preocupación. Al comienzo de los dos últimos ciclos de subida de tipos, el sector de los fondos de inversión inmobiliaria (REITs) a nivel mundial ha obtenido rentabilidades totales positivas".
LA INFLACIÓN AFECTA A ALGUNOS SECTORES CON MAYOR INTENSIDAD
La inflación afecta a algunas áreas de la economía con mayor intensidad. Para los inversores es clave entender dónde puede ser más aguda la tensión por el aumento de la inflación. Como afirman desde Alger, socio del Grupo La Française, los consumidores de rentas más bajas se ven más perjudicados por el aumento de la inflación, ya que muchas de las partidas de gasto en las que la inflación más impacta suponen una mayor parte de sus presupuestos, en comparación con los consumidores que disponen de rentas más altas.
Una quinta parte de los estadounidenses con rentas más bajas dedica el 10,1% de su gasto total anual a la alimentación en el hogar. En cambio, una quinta parte de los estadounidenses con rentas más elevadas sólo dedica el 6,1% de su presupuesto a la alimentación en el hogar (véase más arriba). Esto significa que la inflación del 10% en los alimentos afecta más a los consumidores de menores ingresos. Los consumidores de rentas más bajas también gastan una mayor parte de sus ingresos en otras áreas que se ven afectadas por la alta inflación, como los servicios públicos, la gasolina y, en menor medida, los automóviles de segunda mano.
"Creemos que algunas empresas minoristas expuestas especialmente al consumo de clientes con menores rentas pueden enfrentarse a mayores retos por el aumento de la inflación. En cambio, algunas empresas de artículos de lujo, cuyos consumidores se ven menos afectados por el aumento de la inflación, pueden verse menos perjudicadas por el actual entorno económico", dicen.
