¿Es recomendable firmar una hipoteca mixta ahora y luego subrogar a una con interés fijo?
Estas hipotecas han sido las reinas de 2023, beneficiadas por un entorno cambiante en el euríbor
Las hipotecas mixtas han sido las reinas de 2023, beneficiadas por un entorno cambiante en cuanto al euríbor en un año en el que el Banco Central Europeo (BCE) ha llevado a cabo varias subidas de los tipos de interés. Por ello, los que quieren comprar vivienda se preguntan: ¿es recomendable firmar una mixta más barata ahora y luego subrogar el préstamo a un interés fijo?
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La respuesta sería que sí, pero con matices. "Después de 10 meses de subidas, parece que ya llegamos al final de esta política alcista del BCE,", apunta Joan Balasch, gerente de operaciones de Housfy Hipotecas. "Se espera que de aquí a cinco años el euríbor vuelva a relajarse, pero todo son suposiciones".
"2024 será el año de inflexión en la tendencia del euríbor". Así lo creen en la plataforma Hipoo. Como recuerdan, noviembre cerró con una leve bajada del índice, por debajo del 4% (3,926%), situando la media del mes en 4,022%, "lo que nos da un indicativo de ver que su curva podría haber tomado sus mayores valores en el mes de agosto y septiembre".
"Si los últimos datos acerca de la inflación siguen siendo positivos, en tanto en cuanto la desaceleración siga estando presente, lo más seguro es que el año 2023 se cierre con un euríbor que confirmará ese final de curva, cerrando en valores inferiores al 4%, volviendo a situarlo en una senda plana y de bajada lenta, afectando a leves subidas o bajadas, marcadas por hechos extraordinarios que afectasen a la inflación", prevén.
Si se cumplieran las previsiones a la baja sobre el euríbor y los tipos de interés, "podría ser más recomendable firmar una mixta más barata ahora y luego, cuando el escenario de tipos mejore, tener la posibilidad de subrogar el préstamo a un interés fijo más bajo", afirman en Housfy.
Aprovechando así las bajas comisiones durante el tramo variable, añaden. Con este escenario, recomendarían un mínimo de tres años de cobertura a tipo fijo "para no exponerse a una revisión con un euríbor por encima del 4%", dice. Como señalan, la mayoría de bancos ya ofrecen hipotecas fijas o mixtas a todo tipo de perfiles, incluso a aquellos con ingresos más bajos. "A no ser que la persona tenga la intención de amortizar la totalidad de la hipoteca el primer año, a fecha de hoy el interés variable no es recomendable en ningún caso".
Por ello, aconsejan las hipotecas mixtas a dos tipos de contratantes: "A cualquier persona que tenga la intención de amortizar la hipoteca en un plazo relativamente cercano (hasta 10 años aproximadamente) y a aquellas personas que, por su perfil económico, no pueden acceder a un tipo de interés fijo generoso o las propuestas ofertadas superan el 4% TIN".
¿Quién podría querer amortizar la hipoteca a corto plazo? Por ejemplo, ahorradores que tengan dinero en un depósito a plazo fijo que vayan a sacar en menos de un año, quienes estén pendientes de liquidar una herencia o de vender un piso en propiedad en los próximos meses, añade.
El escenario de subidas de tipos de interés y, en consecuencia, de incremento de los costes hipotecarios para quienes están a tipo variable o mixto también está provocando movimientos en busca de una mayor seguridad y unos costes más bajos.
"Las novaciones y subrogaciones están a la orden del día desde que en 2022 el euríbor comenzó a escalar. El cambio a tipo fijo es un reflejo de la preocupación de los ciudadanos por si el índice sigue aumentando y tener que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro. Además, las ofertas de las entidades financieras hacen que el tipo variable sea más atractivo que el fijo en estos momentos. Pero lo que más llama la atención es el poco impacto que está teniendo el Código de Buenas Prácticas al que pueden acogerse los colectivos vulnerables y que no lo están haciendo por falta de información y desconocimiento", comenta María Matos, la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Aunque en volumen, la cifra sea inferior, en términos porcentuales es incluso más llamativo el movimiento que se ha producido hacia la hipoteca mixta, ya que el 14% de quienes tienen un crédito de este tipo tenía hasta hace un año una variable. Otro 6% proviene de una fija, según cifras del portal inmobiliario.
Por tanto, se puede decir que hay bastante movimiento entre las personas hipotecadas a tipo variable para buscar soluciones al aumento de los costes que conlleva el actual escenario. De hecho, entre quienes siguen teniendo una hipoteca variable hay un 11% que ha intentado cambiarla, pero no lo ha conseguido y un 14% que tiene intención de hacerlo en el futuro. Entre quienes tienen una mixta, la intención de cambio es incluso mayor: un 17% de ellos lo ha intentado, pero no lo ha conseguido y otro 23% pretende cambiarla.
Este proceso de cambio de tipo de hipoteca tiene como interlocutores necesarios a los bancos. Un 43% de quienes han modificado la tipología de su hipoteca en los últimos doce meses lo hicieron sin cambiar de entidad financiera. Otro 35 % sí que tuvo que cambiar de banco para poder llevarlo a cabo. Y el 22% restante cambió de banco, pese a que podía haberlo hecho con el suyo, porque le ofrecían mejores condiciones u otros motivos personales.
