El ajuste en el inmobiliario da oportunidades al inversor de largo plazo y tolerante al riesgo
"Las principales socimis cotizadas españolas presentan menor atractivo en este entorno"
El fuerte incremento de tipos de interés ha provocado que el sector inmobiliario entre en una fase de ajuste. El departamento de análisis de Bankinter cree que todavía es pronto para entrar en el sector, ya que continuará lastrado en los próximos meses. Sin embargo, sí que detectan algunas oportunidades. Eso sí, para inversores de largo plazo y con alta tolerancia al riesgo.
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"El sector inmobiliario se encuentra en fase de ajuste. Por un lado, activos alternativos como los bonos soberanos ofrecen ahora retornos más atractivos, lo que lleva al inversor a exigir mayor rentabilidad por dividendo. Por otro, existen dudas sobre la sostenibilidad de los mismos, por menor crecimiento económico global y mayores costes de financiación", señalan en su último informe sobre el sector cotizado.
¿Dónde están, entonces, las oportunidades? La entidad apunta a Vonovia, líder europeo de residencial en alquiler, que descuenta ya un escenario excesivamente negativo, con rentabilidad por dividendo estimada superior al 7% y descuento del 60% sobre valoración de activos (NAV). En EEUU, destacan tres: Welltower, relacionada con salud, sobre todo residencias de ancianos, Prologis, líder mundial de activos logísticos, y Digital Realty Trust, especializada en centros de datos. "Aunque su rentabilidad por dividendo no es especialmente atractiva, presentan fuerte capacidad de crecimiento", aclaran los analistas.
¿Y en España? "Las principales socimis cotizadas españolas (Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties y Lar España) presentan menor atractivo en este entorno, por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja, menor capacidad de incremento de rentas y riesgo de rebajas en las valoraciones de activos".
Únicamente fijan una recomendación de 'compra' en Colonial, "cuyas rentas y valoraciones podrían sufrir menos por la ubicación prime de sus activos". Su rentabilidad por dividendo es superior al 5% 2023e y cotiza con un descuento del 59% sobre NAV. Sin embargo, bajan su consejo al sector promotor, a 'neutral' desde 'compra'. "Prevemos precios de la vivienda a la baja (-5% en dos años) y costes de construcción al alza (doble dígito), lo que llevará a una caída de márgenes. La actividad comercial se verá también afectada por mayores costes de financiación".
OFICINAS, CENTROS COMERCIALES, HOTELES, LOGÍSTICA...
Por sectores, prevén que la demanda de superficie de oficinas continúe a la baja, al igual que las tasas de ocupación. "Al auge del teletrabajo, se une ahora el frenazo económico". Además, ven altamente probable que la rentabilidad neta de los activos de oficinas se reduzca ligeramente en los próximos trimestres dado que, aunque gran parte de los contratos de alquiler están vinculados a inflación, "parece complicado que en este entorno las rentas se incrementen, y ni mucho menos a ritmo de la inflación".
Con este escenario, estiman una menor demanda inversora en activos de oficinas y rebajas de valoraciones de activos de entre un 10% y un 15% en los próximos 24 meses. Los activos en ubicaciones prime debería verse menos afectados, ya que su demanda sufrirá menos por proximidad al cliente e imagen de marca.
En cuanto a los centros comerciales, aseguran que el menor consumo por la fuerte inflación pasará factura. A esto se suma que el comercio electrónico continúa en ascenso, ganando cuota de mercado sobre el canal físico. En este contexto, recomiendan evitar la exposición a centros comerciales y tiendas a pie de calle, mientras que parques de medianas comerciales y supermercados deberían sufrir menos en este entorno. Calculan que las valoraciones de activos de centros comerciales ya han caído cerca de un 11% a nivel global desde 2020 (un 5% en España), y habrá nuevas rebajas en 2023 y 2024, motivadas en esta ocasión por el fuerte repunte en rentabilidad de los bonos soberanos.
En el sector logístico, la demanda de activos es creciente, mientras la oferta todavía es reducida. El departamento de análisis de Bankinter subraya que un atractivo de esta tipología de activos es la gran capacidad de incremento de rentas, por encima incluso de la inflación, que debería dar soporte a las valoraciones, " a pesar del incremento que prevemos en las rentabilidades exigidas a estos activos en un entorno de mayores tipos de interés".
Por último, los hoteles son los activos que más han visto recortadas sus valoraciones, hasta un 15% en algunos casos, por la situación de venta forzosa en la que han quedado algunos hoteles tras la pandemia y las necesidades de liquidez del sector. "El valor de los activos hoteleros seguirá presionado a la baja durante más tiempo del inicialmente previsto", opinan.
