Sobran 340.000 viviendas nuevas y vacías en España, pero hay escasez de suelo en las grandes capitales

En su informe “Radiografía del stock: suelo y vivienda nueva”, la tasadora Tinsa ha pateado ciudades y pueblos a través de su red de cientos de agentes tasadores para llegar a una conclusión: sobran 340.000 viviendas en España construidas desde 2008, una de cada cinco, pero en pocos años comenzará a absorberse este inventario ocioso por la incipiente escasez de bancos de ‘suelo finalista’ (urbanizado y listo para construir) en algunas áreas geográficas españolas, sobre todo, en las grandes capitales como Madrid, Barcelona o Zaragoza, entre otras.

“En Madrid hay un problema serio en términos de suelo, queda disponibilidad para menos de un año, salvo que las administraciones no se muevan para cambiarlo”, señaló en la presentación del informe Pedro Soria, director de Producto de Tinsa, que estuvo acompañado por Jorge Ripoll, director del estudio y otros directivos de Tinsa. En un exhaustivo y completo informe, la tasadora de inmuebles -que emite los certificados legales que luego respaldan la escritura o hipoteca de una propiedad- dibuja una panorama de recuperación de precios, reducción del stock e incertidumbre en algunos mercados localizados sobre la posibilidad de construir de nuevo.

En formato de pregunta y respuesta, Tinsa aporta luz a la situación de los solares y el suelo, un segmento en el campa el oscurantismo y en el que, durante algunos momentos de la crisis, se llegó a decir que “el suelo vale cero”, pero, ¿es así? ¿Queda bancos de suelo donde se puede construir?

¿Cuánto suelo ‘finalista’ queda en España? ¿Para cuantos años?

España cuenta solares urbanizables con capacidad para construir 1,56 millones de viviendas, una cantidad suficiente para abastecer el mercado durante los próximos 8,6 años, según los cálculos de Tinsa. Capitales de provincia y ciudades de más de 50.000 habitantes suponen una de cada dos (52%) de la oferta de futuras viviendas, sus áreas de influencia otro 15% y la costa un 14,7%. “En términos globales, el 1,5% de la bolsa de suelo listo para su construcción inmediata analizada se absorbería en apenas doce meses y el 21,1% sería suficiente para satisfacer la demanda de los próximos dos años. En 2021 se habrá agotado otro 48,8% y el 28,7% restante se consumirá en diez años o más, de no ponerse en marcha mecanismos para la producción de más suelo finalista”, según el informe.

¿Qué tipo de solares abundan más? ¿Quién es el dueño?

“Si analizamos el suelo finalista destinado a vivienda plurifamiliar, más de la mitad del suelo, un 54,6%, se destinará a grandes promociones, con más de 20 pisos, algo menos del 30% a medianas, aquellas en las que se construyen ente 10 y 20 unidades, y algo más de un 15% a pequeños edificios con menos de 10 viviendas”, explican desde Tinsa. Según la tasadora, el suelo finalista, listo para su inmediata edificación, está mayoritariamente en manos de los bancos, propietarios del 33,4% del suelo.

La Sareb, el ‘banco malo’ público creado a partir de los activos de los bancos privados y nacionalizados, controla otro 24%, mientras que los promotores inmobiliarios tradicionales mantienen otro 23%. La autopromoción, en forma de cooperativas y otras fórmulas, solo un 11,4 % del total, mientras que otro tipo de propietarios como los fondos de inversión, cooperativas y Administraciones Públicas se reparten el 4,6%, el 2,2% y el 1,6% del suelo finalista, respectivamente.

¿Quién compra el suelo? ¿Qué solares tienen mejor salida?

“En aquellos municipios en los que se ha detectado reactivación de la demanda, se estima que un 53,7% del suelo se está adquiriendo con la pretensión de promover a corto plazo y un 46,3% del terreno edificable se compra con la intención de servir de reserva para promociones a largo plazo”, apunta Tinsa. Según el informe, el interés en compra de suelo finalista para vivienda plurifamiliar se reparte de la siguiente manera; en un 32,6% se prefieren las pequeñas promociones con menos de diez viviendas, en un 38,2% las medianas, de 10 a 20 unidades, y las grandes (más de 20 pisos), el 29,2%.

Según los autores del estudio, la presión de la demanda sobre el suelo finalista en este momento va de la mano de particulares, requiriendo suelo para la autopromoción, que representan un 38,8% de la demanda de suelo urbanizado, así como de las promotoras, que están adquiriendo otro 36,2% del suelo listo para edificar. “Las cooperativas y los fondos de inversión, sin embargo, representan tan solo un 12,2% y un 10,5% y el peso de las Socimis (sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa) y las Administraciones Públicas es residual”, recalcan desde Tinsa.

Y el precio, ¿con qué descuento se vende? ¿Quedan ajustes?

Según Tinsa, en las zonas con actividad, la mayor parte de las rebajas en el momento de cierre de las operaciones se sitúan entre el 5% y el 15%. “Este descuento se está aplicando aproximadamente al 56,2% del suelo finalista, lo que significa que la estabilización de precios del suelo se ha consolidado en gran cantidad de municipios”, matiza la tasadora. En casi el 25% del suelo disponible los descuentos en las operaciones de compra se sitúan entre un 15% y 25% y los descuentos superiores al 25% tan solo se dan en un 14% del suelo preparado para la construcción inmediata.

Los técnicos de Tinsa auguran que en casi dos tercios (63%) de los bancos de suelo en España el precio bajará y algo más de un tercio (36%) cree que ya no debería descender más en los próximos años: “Analizando la distribución de estos casos geográficamente se hace patente que el mercado inmobiliario es un mercado local; los municipios cuyos precios de suelo se han ajustado y aquellos en los que aún queda recorrido se alternan a lo largo de toda la costa mediterránea y cantábrica. Lo mismo ocurre en el interior, donde se observa, por ejemplo, cómo en la corona metropolitana de Madrid coexisten ambos".

EL SECRETO DE LA VIVIENDA NUEVA VACÍA

¿Por qué no se vende?

Una de las grandes incógnitas que rodea ahora mismo al mercado inmobiliario es la capacidad que tendrán algunas ciudades en reducir su stock después de años en los que se construyó como si no hubiera mañana. “No todas las viviendas terminadas y vacías están en el mercado. En ocasiones, los propietarios de los inmuebles no pueden comercializarlas o deciden no hacerlo por alguna razón”, apunta Tinsa en su análisis relativo al stock de obra nueva. Solo desde 2008 cifra en 340.000 las viviendas terminadas, pero que siguen vacías, lo que supone el 21,3% del total o una de cada cinco.

Los técnicos de Tinsa señalan que en el 20% de los municipios la sobreoferta de vivienda nueva vacía está en fase de comercialización. “En el resto se apuntan distintas causas, normalmente más de una, para explicar el bloqueo de la parte del stock que no sale al mercado”. Entre ellas sobresalen el mal estado de las viviendas por causa de deterioro u ocupación ilegal en un 23% de las zonas frente al 6% de 2015, mientras que los problemas judiciales asociados al cambio de propiedad representan un 12% (vs 31% de 2015) de los casos que justifican una vivienda vacía y sin usar. “El interés de los propietarios por esperar a una recuperación de los precios se apunta en el 10% de los municipios”. ¿Llegará?