¿Qué puedo hacer si tengo que firmar una hipoteca antes de que hable el Supremo?
Los bancos están incluyendo en los contratos una cláusula de "repercusión fiscal"
Los consumidores a punto de firmar una hipoteca se encuentran en una situación de gran incertidumbre jurídica sin precedentes impuesta por el Tribunal Supremo que aún durará dos semanas más. No será hasta entonces cuando el alto tribunal aclare de una vez por todas quién deberá hacerse cargo del pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Por el momento, algunos bancos continúan aplicando la doctrina anterior a la sentencia del Tribunal Supremo y los notarios no ven problema en continuar con las firmas mientras se explique al cliente que no está claro quién es el sujeto pasivo del tributo. ¿En qué situación se encuentran quienes tienen que firmar una hipoteca antes de que se pronuncie el Supremo?
Bancos, notarios, despachos de abogados y asociaciones de consumidores opinan diferente sobre qué salida tienen los clientes que tengan la necesidad de firmar ya la hipoteca, por ejemplo, porque el vendedor de la casa les meta prisa. A continuación se detallan las posibles opciones que tienen estos consumidores.
FIRMAR PERO NO PAGAR EL IMPUESTO
Una de las posibilidades que tienen los clientes es firmar la hipoteca, pero no pagar el impuesto. O, al menos, no hacerlo antes del 5 de noviembre. Este tributo tiene un periodo de liquidación de 30 días hábiles a contar desde que se formalice la hipoteca. Es decir, que quien firme el préstamo tiene más de un mes para pagar el impuesto.
Si el contrato de la hipoteca contempla, como está siendo habitual en las firmas de estos días, que el cliente debe pagar el impuesto, este puede esperar al pronunciamiento del Tribunal Supremo para pagarlo. Y, si finalmente no corresponde al cliente abonar el tributo, podrá reclamar al banco que cambie la cláusula que le obligaba a pagar.
“Yo no lo pagaría. Otra cosa es que el banco ponga una condición escondida que resulta que es del mismo importe que el AJD”, apunta Elisa Escolà, asociada senior de Fieldfisher Jausas, doctora en Derecho y profesora asociada de Derecho Procesal de la UB. La abogada recomienda esperar para firmar la escritura al menos hasta el día 5 de noviembre.
Desde el departamento legal de Reclamador, por su parte, recuerdan que “a día de hoy, son los bancos los obligados al pago del impuesto”, por lo que “no pueden aplicar la doctrina anterior ni Hacienda debería permitir que se pagase el impuesto por el contribuyente”.
No obstante, los bancos consultados por Bolsamanía explicaron que están concediendo hipotecas aplicando el criterio anterior (es decir, con el cliente asumiendo el coste del impuesto) a la espera de que el Supremo aporte un criterio definitivo. “Entendemos que serán los bancos quienes, hasta el 5 de noviembre, no quieran firmar hipotecas para no tener que pagar el impuesto”, añaden desde Reclamador.
FIRMAR, PAGAR Y RECLAMAR DESPUÉS
Otra opción es firmar la hipoteca, comprometerse a pagar el impuesto si así lo indica el contrato y reclamar después si el Supremo mantiene su decisión del pasado jueves. No obstante, esta es la opción menos recomendable, pues la reclamación no será tan sencilla. Sobre todo si se firma la cláusula especial que los bancos están introduciendo en los contratos.
Patricia Suárez, presidenta de Asufin, confirma la existencia de estas cláusulas de repercusión fiscal. “Es inaudito que nos hagan firmar sabiendo que esto lo tiene que pagar el banco”, apunta Suárez, que explica que la cláusula está redactada por los bancos, pero se firma “en connivencia con el notario”.
Estas cláusulas afirman que el cliente se compromete a mantener la oferta emitida por el banco “con anterioridad al periodo de inestabilidad abierto por la sentencia del Supremo”, la cual el cliente “considera irrelevante”. En su opinión, quien no firme esta cláusula “estará en mejor situación” a la hora de reclamar si el Supremo confirma su decisión del pasado jueves. “Si firma esta cláusula, tendrá que ir a los tribunales” porque “el banco se lo va a reclamar”, añade.
En todo caso, la presidenta de Asufin cree que, aunque el Supremo falle a favor de los clientes, la banca “siempre gana”. “Sabemos que nos lo van a repercutir en algún sitio", añade. De la inclusión de esa misma cláusula alertan desde la plataforma Voy a defenderte. El abogado Luis Hormeño explica que, si se tiene que firmar una hipoteca estos días, habrá que tener cuidado con “cómo haga la trampa el banco”.
ESPERAR A LA DECISIÓN
Para Suárez, de Asufin, los cambios de opinión del Supremo son una causa “sobrevenida”, por lo que los vendedores no pueden meter prisa a los compradores para que firmen la hipoteca estos días. “Al vendedor no le queda otra que aceptar la realidad, se tiene que esperar”, añade.
Lo más recomendable, también para Escolà, de Jausas, es esperar para firmar la escritura al menos hasta el día 5 de noviembre, cuando el Supremo aclare qué parte debe asumir el coste del impuesto, aprovechando el plazo previsto para liquidar el impuesto.
Esperar a la decisión definitiva del Supremo será la única forma de evitar tener problemas con los bancos que, a pesar de la sentencia del pasado jueves, aplican la doctrina anterior. Todo con el respaldo de los notarios, que ven "lógico" continuar con la autorizaciones de escrituras de hipotecas mientras se informe a los clientes de que todavía no está claro quién es el sujeto pasivo del impuesto y, por tanto, quién debe asumirlo. Hasta que no se reúna el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo no se despejará esta incertidumbre.
