El mercado inmobiliario bate récord y no se enfrenta a otra crisis: así invertir en vivienda
La actividad inmobiliaria debería caer, pero el precio de las casas seguirá creciendo, dice Morgan Stanley
Ante un mercado inmobiliario que bate récords se plantea la cuestión de cómo invertir en él. Más aún cuando diferentes corrientes de expertos apuntan a que este sector no se está enfrentando a otra crisis, por mucho que resuenen los miedos de aquel estallido de la burbuja. Para Morgan Stanley, los precios y la actividad irán por caminos separados: "Dicho sin rodeos, la actividad inmobiliaria debería caer, pero los precios de las viviendas seguirán creciendo".
En EEUU, el mes pasado, el índice de referencia Case-Shiller, compuesto por los precios de vivienda de las diez principales áreas metropolitanas del país, estableció un récord de crecimiento del 20% en los precios de la vivienda. Combinado con unos intereses hipotecarios que han subido 200 puntos básicos en el año, este crecimiento de precios significa que la asequibilidad se ha deteriorado más en los últimos 12 meses que en cualquier año registrado, señalan los analistas.
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"Parte de la razón radica en el número récord de casas en venta". Además, es posible que los consumidores no piensen que este es un buen momento para adquirir vivienda. Desde 1982, los consumidores no han reportado peores sentimientos acerca de comprar una casa.
Dado el aumento de la vivienda en la década de los 2000, y la catástrofe resultante, a los inversores se les permitiría cierta ansiedad. Pero existen algunas diferencias clave entre ahora y entonces, detalla Morgan Stanley. En primer lugar, el aumento de los precios de las viviendas antes de la Gran Crisis Financiera (GFC) de 2007-2009 se vio impulsado por estándares crediticios laxos que elevaron la demanda a niveles insostenibles y, en última instancia, llevaron a una ola de incumplimientos cuando los prestatarios con productos hipotecarios arriesgados no pudieron ser refinanciados. "Esta vez, los estándares crediticios se han mantenido en el extremo estrecho de los rangos históricos, mientras que la oferta ha languidecido en mínimos históricos".
Otra diferencia clave es que el impacto de la asequibilidad no se extiende tan ampliamente. A principios de los 2000, una gran parte de la deuda hipotecaria tenía un interés de tipo variable, y el aumento de los intereses presionó tanto a los posibles compradores como a los propietarios actuales. Por el contrario, la gran mayoría de las hipotecas actuales son tipo fijo, con pagos mensuales asequibles basados en intereses hipotecarios que promedian 175 puntos básicos por debajo del tipo vigente. "Los propietarios actuales enfrentan poca presión nueva porque están atrapados con tipos de interés más bajos".
En este contexto, ¿hacia dónde vamos desde aquí?, se pregunta Morgan Stanley. Los datos de ventas de viviendas ya se han debilitado en las aplicaciones de compra, las ventas de viviendas existentes y las ventas de viviendas nuevas. "A pesar de la caída en los volúmenes de ventas, la falta de inventario combinada con sólidos estándares de préstamos debería mantener bajos los incumplimientos y las ejecuciones hipotecarias y proteger los precios de las viviendas", creen.
También prevén que la apreciación del precio de la vivienda debería disminuir, pero terminando 2022 en un 10% anual y crecer un 3% adicional para diciembre de 2023. "Esta combinación de escasez de oferta, riesgo de incumplimiento silenciado y precios de vivienda respaldados es una gran diferencia respecto a la década de los 2000, por lo que creemos que los activos se refieren a los MBS (valores respaldados por hipotecas) unifamiliares son oportunidades de inversión atractivas", asegura la entidad.
"Creemos que los participantes del mercado han valorado con creces la eliminación de la política monetaria acomodaticia de la Reserva Federal de EEUU (Fed), pero no se han dado cuenta del todo de cuánto ralentizará la nueva oferta de papel la dinámica antes mencionada". "Del mismo modo que no creemos que el mercado inmobiliario esté enfrentando otra crisis, tampoco creemos que el mercado hipotecario deba fijarse en los niveles de crisis", concluyen.
