Los bancos imploran a los promotores inmobiliarios: "Por favor, pidan crédito"

Además, las entidades bancarias cuentan con un excedente de liquidez, fruto de las medidas expansivas del Banco Central Europeo (BCE) y han abierto el grifo del crédito, lo que está dando lugar a un aumento en las operaciones hipotecarias. Pero los bancos también están experimentando la paradoja de no encontrar buenas oportunidades, a pesar de que cuentan con el dinero para invertir en operaciones de promotores inmobiliarios.

Nadie quiere repetir los errores del pasado y parece que todos los jugadores implicados en la construcción y la compra-venta de suelo edificable han aprendido la lección. Por este motivo, según explica Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, “la mayoría de promotores no necesita a los bancos porque son capaces de hacer frente a las adquisiciones ‘a pulmón’, una situación que tiene a la banca fastidiada porque se han pasado de frenada con sus expectativas de crédito”. Así que “se encuentran en la tesitura de casi pedir por favor que los promotores contraten préstamos”, explica Villén. Más aún cuando el sector pide a gritos actividad después de ocho años de parálisis casi total.

Los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) de compraventa de viviendas dejaron muy buen sabor de boca, con un incremento en la subida interanual de las transacciones de bienes inmuebles de un 20,3%, hasta alcanzar las 35.501 compraventas. Lograron también despejar la preocupación que había causado el retroceso del mes de julio, que rompió la tendencia de 25 meses al alza en este indicador, a consecuencia de la aplicación del la sentencia del Tribunal Supremo sobre las cláusulas suelo. Asimismo, confirmaron la normalización del sector, que entre enero y agosto ya acumula un aumento del 14,8% respecto al mismo periodo de 2015.

La mayoría de promotores no necesita a los bancos porque son capaces de hacer frente a las adquisiciones ‘a pulmón’, una situación que tiene a la banca fastidiada

El mayor dinamismo que está viviendo el ramo inmobiliario queda patente en el Barcelona Meeting Point (BMP), que se celebra hasta el 23 de octubre en la capital catalana y que en su vigésima edición busca que el sector exhiba músculo y confirme que la recuperación ha llegado para quedarse.

En el marco de este salón, uno de los mayores de España del ramo, los grandes bancos españoles han sido los protagonistas de una de las conferencias sobre el resurgir inmobiliario y el apoyo de la banca en esta nueva etapa. Y aunque desde entidades como Banco Sabadell se ha manifestado que ya operan con plena normalidad con los promotores tras la crisis, los directivos de esta entidad, de CaixaBank y de Banco Santander se han esforzado en dejar claro que actúan con mucha cautela a la hora de financiar a promotores inmobiliarios.

LA BANCA MUESTRA PRECAUCIÓN

El director general adjunto de Banco Sabadell, Enric Rovira, ha reconocido en el Barcelona Meeting Point que actualmente siguen más de cerca a qué quieren destinar la financiación y buscan que los clientes adquieran más servicios financieros además del préstamo. El vicepresidente ejecutivo de Banco Santander, Javier García-Carranza, ha opinado que los próximos tres o cuatro años la promoción va a ser "un buen negocio", porque se puede comprar a buen precio y hay demanda, pero ha incidido en que la banca debe cobrar adecuadamente por el riesgo asumido.

El más osado ha sido el director general de CaixaBank, Juan Alcaraz, quien ha alertado que algunas entidades están volviendo a financiar promociones inmobiliarias repitiendo errores del pasado, como dar créditos a suelos sin licencia, promociones sin preventas o fuera de las ciudades, según recoge Europa Press.

Juan Alcaraz, CaixaBank: algunas entidades están volviendo a financiar promociones inmobiliarias repitiendo errores del pasado

Ante estas declaraciones, desde el bróker hipotecario de idealista, Juan Villén explica a Bolsamanía que “es un riesgo que los promotores que no cuentan con capitales suficientes accedan a los bancos para la compra de terrenos, porque las entidades pueden encontrarse con suelos que no sean finalistas y que se tengan que recalificar por la administración pertinente, lo cual puede acabar demorando los proyectos urbanísticos y desembocar en impagos”.

Sin embargo, Villén resalta la buena praxis existente en la gran mayoría de las operaciones. “Percibimos en el sector que la mayor parte de los promotores actúa de acuerdo con las condiciones bancarias. Es decir, que disponen de capitales para afrontar las compras y que pueden cumplir con los niveles de preventa estimados”.

Tras los comentarios de Alcaraz sobre que en Barcelona y Madrid se están dando ya "operaciones no aconsejables" por la competencia de la banca, Villén matiza que “los buenos promotores no necesitan el crédito y, ante la escasez de clientes de primer nivel, los bancos tienen que abrir el abanico y aceptar una rebaja en la calidad de los tomadores de créditos”. Pero desde idealista quitan hierro al asunto: “No hay motivo para la alarma porque la mayoría de entidades no entran en estas operaciones que entrañan un mayor peligro”.

“Los bancos no están abriéndose a cualquiera”, puntualiza Villén, y explica el origen de algunas de estas operaciones de riesgo en que los responsables de los créditos “no están valorando bien los niveles de preventas y ventas finales de algunas promociones de viviendas”.

El responsable de idealista hipotecas es tajante en este aspecto: “El banco debe hacer sus deberes y contar con estudios de mercado bien hechos que ofrezcan datos fiables sobre en qué zonas hay demanda”. Para el experto es esencial “no confiar en las prospecciones que presentan los promotores porque pueden haber afinado el lápiz para que salgan los números de ventas finales”.

¿HASTA DÓNDE PUEDE SUBIR EL PRECIO DE LA VIVIENDA?

Las zonas más peleadas por los promotores inmobiliarios son las grandes ciudades. Por ejemplo, en el centro de Madrid hay una fuerte demanda, pero se da también la circunstancia de que ya no hay prácticamente suelo edificable. En este sentido, Enric Rovira, de Banco Sabadell, ha subrayado que hay lugares que no son la capital, Barcelona o la costa en los que tiene todo el sentido hacer obra nueva porque el stock existente no es lo que busca el comprador: "Lo vamos a ver en muchas poblaciones en los próximos meses".

Pero se necesita una mayor recuperación del sector para que todos los terrenos edificables sean igual de atractivos. Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa, se muestra moderadamente optimista en una nota para sus usuarios. “Todo apunta a que lo peor ha pasado, aunque la recuperación será lenta y no se notará en todas las zonas por igual. Todavía estamos en un nivel bajo de actividad, pero aceptable si tenemos en cuenta de los mínimos de dónde venimos”.

Juan Villén, de idealista, también habla de que hay dos velocidades en este repunte del sector, mientras que Toribio cree que “el comportamiento de los precios y de las compra-ventas seguirá siendo muy desigual". Y añade: "Los datos evidencian que lo peor ha pasado en Cataluña, Madrid, Islas Baleares, Canarias y buena parte de la costa mediterránea, pero en el resto del país el panorama no es tan alentador”.

Si el empleo se ralentiza y no hay incremento en los sueldos por que no suba la inflación, los precios deben tender a controlarse

Para Villén, el hecho de que el sector no avance de manera constante ni uniforme provocará que se llegue a un equilibrio en los precios finales. Los últimos datos del INE muestran que el metro cuadrado de las viviendas compradas en agosto fue de 1.127 euros, lo que supone una rebaja del 3,4% interanual, con lo que todavía hay un largo recorrido al alza en los precios de la vivienda en los próximos dos o tres años. “Aunque no es un horizonte completamente despejado de nubarrones, porque hay incertidumbre sobre qué pasará con la liquidez de los bancos cuando el Banco Central Europeo empiece con la normalización monetaria y acabe con la política de tipos de interés al 0%”, alerta el experto de idealista.

El precio final también vendrá determinado por el poder adquisitivo de los compradores que contempla dos variables: que el empleo siga recuperándose y que empiecen a subir los salarios. “Si el empleo se ralentiza y no hay incremento en los sueldos porque no suba la inflación, los precios deben tender a controlarse”, señala Villén.

En cualquier caso, el Barcelona Meeting Point deja otro dato que apoya la creencia de que el sector inmobiliario ya ha salido de la UCI: los fondos de inversión internacionales, protagonistas también del certamen, han manifestado que en España se dan buenas oportunidades de inversión. José María Pons, director general de BMP, ha explicado que “España es el tercer país europeo más atractivo para invertir en inmuebles, por detrás del Alemania y el Reino Unido”.

Y como colofón, el siguiente comentario: “El sector inmobiliario español ha pasado de ser la ‘oveja negra’ del mercado de inversión a convertirse en el valor refugio de las grandes fortunas e inversores particulares”.