El límite al alquiler "no debería ser negativo a largo plazo para el inversor institucional"
El desequilibrio oferta-demanda crea presiones de asequibilidad que no parece que disminuyan pronto
"Consideramos que un límite de los alquileres para combatir la actual contracción del coste de la vida no debería ser negativo a largo plazo para los inversores institucionales, incluso si se prolonga indefinidamente". Es la opinión de abrdn sobre los límites al precio del alquiler impuestos en muchos países, entre ellos España.
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De hecho, creen que los topes "podrían ayudar a sostener los alquileres en estos tiempos excepcionales reduciendo la rotación de inquilinos, manteniendo los flujos de caja y aumentando los ingresos netos de explotación de los activos", señala Álvaro Antón, Country Head de abrdn para Iberia, que matiza que el problema de la accesibilidad a largo plazo debe resolverse con más viviendas.
"Los recientes topes ponen de manifiesto la importancia de suscribir un crecimiento modesto de los flujos de caja, de cuidar a los inquilinos, así como la necesidad de que los inversores se anticipen a las dinámicas de cambio en el funcionamiento de la regulación del alquiler en cada jurisdicción", añade.
Como recuerda, actualmente, el alquiler de inmuebles residenciales en Europa es el sector preferido por los inversores: sus asignaciones han aumentado durante la última década, respaldadas por los fuertes flujos de efectivo que pueden generar los activos residenciales. "El crecimiento del stock invertible en el sector privado de alquiler en toda Europa también ha facilitado el potencial del sector. Sin embargo, a pesar de estas tendencias, la nueva oferta de viviendas de alquiler de buena calidad no sigue el ritmo de la creciente demanda. El aumento anual del parque europeo de viviendas es de tan sólo un 1,5% y sólo una parte se destina al alquiler".
Pero, en un contexto de alta inflación, los promotores están sufriendo fuertes presiones por el aumento de los costes de construcción y por la escasez de mano de obra.
Además, destaca que el desequilibrio entre la oferta y la demanda está creando presiones de asequibilidad que no parece que vayan a disminuir pronto. Por su parte, desde abrdn comentan que los inquilinos no han sufrido todas las consecuencias de estas presiones. "Los contratos de arrendamiento en el continente suelen estar vinculados a la inflación, en lugar de estar sujetos a revisiones anuales de los alquileres en el mercado abierto. Sin embargo, el reciente y actual periodo de elevada inflación ha traído consigo fuertes aumentos de los alquileres para muchos hogares debido a la indexación de los términos de los contratos de arrendamiento".
Una práctica habitual es que en muchos mercados los alquileres estén sujetos a una indexación anual. "En los últimos tiempos, este índice ha sido elevado, lo que significa que los alquileres se han vuelto menos asequibles. En la actualidad, la diferencia radica en que observamos más presiones políticas para abordar los problemas mediante una regulación temporal. Como sabemos, la oferta no está respondiendo adecuadamente, por lo que la regulación es la alternativa obvia para las autoridades".
De hecho, varios gobiernos han introducido nuevos límites a los aumentos de los alquileres vinculados al Índice de Precios de Consumo (IPC) para ayudar a los hogares en este entorno de alta inflación. "En todos los casos recientes, los topes introducidos sólo se aplicaron con carácter temporal. Sin embargo, sospechamos que algunas de estas políticas se prorrogarán o modificarán y se convertirán en una característica cada vez más común".
Ante la posibilidad de que los límites temporales del alquiler se conviertan en una característica más permanente del mercado han analizado el impacto de estos topes en circunstancias económicas más normales en los seis países con un tope en 2023: Dinamarca (tope del 4%), Francia (3,5%), España (2% en 2023 y 3% en 2024), Portugal (2%), Irlanda (2%) y Países Bajos (4,1%).
El análisis muestra que el impacto en los flujos de tesorería habría sido insignificante en la mayoría de los mercados. En Dinamarca, Francia y Países Bajos, la tasa de inflación superó los límites máximos en menos de cuatro de los últimos 25 años. En España e Irlanda, la inflación superó el tope con más regularidad: en 16 y 13 años, respectivamente. Cuando analizan la diferencia en la inflación en comparación con los límites, la 'pérdida' acumulada y teórica de la indexación de los alquileres habría sido menor en Dinamarca, Francia y Países Bajos, con menos del 0,4% anual. En España e Irlanda, la pérdida de flujos de efectivo indexados se habría acercado al 1% anual durante el periodo de 25 años si se hubieran aplicado los límites, concluye Antón.