La vivienda en España: de un país de propietarios al boom del alquiler

España ha sido en las últimas décadas un país de propietarios, con el pensamiento de que alquilar era algo parecido a ‘tirar el dinero’. Sin embargo, la tendencia se ha dado la vuelta y la combinación de datos del Banco de España (BE), del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la Unión Europea (UE), así como de las principales tasadoras de pisos, confirma que la vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser una clara alternativa.

¿POR QUÉ ESTE CAMBIO DE TENDENCIA?

"Aunque la vivienda en España ha perdido un 45% de su valor respecto a los máximos previos a la crisis, acceder a la compra de una casa sigue siendo inviable"

Los expertos coinciden en que son muchos los factores que han motivado este cambio de tendencia, aunque el estallido de la crisis ha tenido mucho que ver. Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, explica que España ha vivido una crisis inmobiliaria sin precedentes que, entre otras consecuencias, “ha abierto los ojos a muchos sobre la evolución de los precios de venta”.

Mitula Spain, en la misma línea, comenta que el estallido de la burbuja inmobiliaria y el cierre del grifo del crédito motivaron que, a partir de 2007, muchos españoles optaran por el alquiler como la mejor forma de acceder a una vivienda ante la imposibilidad de comprar una casa. Y es que, “aunque la vivienda en España ha perdido un 45% de su valor respecto a los máximos previos a la crisis, acceder a la compra de una casa sigue siendo inviable para buena parte de la población debido a la inestabilidad laboral y pérdida de poder adquisitivo”, argumentan también desde Fotocasa.

Todo ello, sumado al incremento de la movilidad del trabajo o a las estrictas condiciones hipotecarias, está produciendo un cambio de mentalidad en los españoles a favor del alquiler. “Ya no está tan extendida la idea de que alquilar sea tirar el dinero y se ve como una opción firme que ofrece más libertad y flexibilidad en un mundo tan cambiante como el actual”, advierte Fotocasa.

Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE añade más factores y resume: "Es un hecho que en España la tendencia social a la propiedad inmobiliaria está disminuyendo. Factores como la mayor movilidad geográfica-laboral, el cambio de mentalidad, la eliminación de las exenciones fiscales a la compra de vivienda y la dificultad de acceso de los jóvenes a su primera vivienda en propiedad vía factor precio, están produciendo que el porcentaje de población que opta por vivir de alquiler se vaya incrementando en torno a un 1,5% anual versus vivienda en propiedad".

EL PERFIL DEL INQUILINO

Precisamente, el perfil general del inquilino es claro: los jóvenes. José Peral, director de Comercialización y Marketing de Solvia, subraya que quienes apuestan por alquilar son los jóvenes, parejas que se independizan, trabajadores a los que se les exige movilidad frecuente o personas que no prevén quedarse mucho tiempo en una misma ciudad. “En concreto, el perfil general del inquilino es un ciudadano español, que trabaja y se encuentra entre los 26 y 35 años”, destaca.

Son especialmente los jóvenes, con sueldos bajos y recursos económicos limitados los que se ven obligados a recurrir al alquiler para poder independizarse, tener su primer hogar o formar una familia, señalan desde Mitula Spain. “La generación Millennial es uno de los principales colectivos que opta por el alquiler en nuestro país, un grupo de edad que, con la crisis, ha visto cómo se complicaban sus posibilidades de acceder a una vivienda de propiedad”, enfatiza el buscador inmobiliario.

Son especialmente los jóvenes, con sueldos bajos y recursos económicos limitados los que se ven obligados a recurrir al alquiler para poder independizarse

En este contexto, Juan de la Peña, consejero delegado de Amira Asset, cree que a medida que mejore la situación laboral y aumente la confianza en el trabajo, el ciudadano optará por la compra sobre el alquiler, dadas las circunstancias actuales de precios corregidos a la baja y tipos de interés mínimos. “Ante un escenario de incertidumbre e inestabilidad laboral, la gente opta por el alquiler y cuando estos parámetros se recuperan y las circunstancias del mercado de crédito son favorables se opta sin duda por la compra”, argumenta. Y no duda: “La mentalidad del español sigue siendo claramente compradora”.

LOS PRECIOS SE DISPARAN

Sea como fuere, este boom ha disparado los precios del alquiler residencial en todo el país y los arrendamientos baratos son muy difíciles de encontrar, sobre todo en las grandes ciudades. De acuerdo con un estudio de Fotocasa, el mercado del alquiler cerró 2016 con una subida de precios del 6,7%, sin embargo, en ciudades como Madrid o Barcelona estos encarecimientos no bajan de las dos cifras.

David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, aclara que ante una demanda que no para de crecer y una oferta retenida por falta de ayudas, falta de protección y falta de apuestas reales, se forma la tormenta perfecta para que los precios no paren de subir. “Ese desequilibrio entre la oferta y demanda provoca la subida de precios. La oferta no ha salido al mercado debido a incertidumbre política que ha habido en España y porque hay propietarios que tienen miedo a poner su inmueble en alquiler”, sintetiza.

Lo mismo opinan en Mitula Spain al afirmar que en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, “el aumento de los precios viene motivado por una gran demanda y una oferta más bien limitada, ya que son zonas donde apenas existe stock de viviendas de alquiler vacías”, precisan.

La principal consecuencia del crecimiento de la demanda de alquiler y la disminución del stock es el aumento en dos dígitos del precio de los alquileres en estas dos ciudades, destaca el estudio Tendencias del Mercado Inmobiliario de Solvia. Por ejemplo, el alquiler medio en Barcelona ha pasado de 688 euros al mes a 735 euros en menos de un año, una tendencia que, afirman, se repetirá en 2017.

El mercado del alquiler cerró 2016 con una subida de precios del 6,7%, que se incrementa aún más en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona

En Fotocasa, además de la fuerte demanda, también culpan del incremento de precios del alquiler a otros factores como las altas rentabilidades que ofrece la compra de vivienda para ponerla posteriormente en régimen de arrendamiento y al alquiler turístico, que también hace subir los precios en las zonas más concurridas.

EXPECTATIVAS FUTURAS

Las opiniones se vuelven más dispares respecto a las previsiones para 2017. Mientras que David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, cree que las perspectivas son muy positivas de cara al nuevo año, pues está convencido de que el sector seguirá creciendo con la entrada de nuevos inversores y la puesta en el mercado de oferta en alquiler, otros expertos como Juan de la Peña, consejero delegado de Amira Asset, opinan que el mercado del alquiler en España tiene techo. Sobre todo en el contexto actual de bajos tipos de interés, precios razonables con perspectivas al alza y previsiones de mejora en el empleo. “No creo que veamos un porcentaje superior al 30% de españoles que opte por el alquiler”, sintetiza.

Respecto a los precios, los profesionales que se dedican al sector inmobiliario no dudan en que seguirán subiendo. Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, se muestra convencido de que el alquiler se encarecerá, como viene haciendo hasta ahora, de manera más intensa en las grandes capitales y núcleos de población que en muchas provincias españolas donde alquilar una casa todavía no es una práctica extendida.