Inmobiliario europeo: "La falta de oferta es una oportunidad para invertir en vivienda"
Con especial atención a los segmentos de viviendas de alquiler asequibles y del mercado medio
La actual falta de oferta de espacio residencial en los principales mercados de Europa Occidental y las continuas tendencias de urbanización ofrecen una oportunidad para las inversiones en vivienda, aseguran en Schroders Capital, donde prestan especial atención a los segmentos de viviendas de alquiler asequibles y del mercado medio.
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Sin embargo, "hay que tener muy en cuenta la regulación local para proteger a los inquilinos de viviendas, por ejemplo, de las subidas de precios", dice su director de análisis del sector inmobiliario europeo, Oliver Kummerfeldt.
A nivel sectorial, según apunta en un informe sobre el mercado inmobiliario europeo, considera que los sectores industrial y logístico tienen precios atractivos y que los vientos favorables de la demanda siguen siendo una ventaja.
"Preferimos la distribución de último kilómetro y la logística regional en clústeres fuertes y/o que se benefician de la reorganización de la cadena de suministro, y vemos una oportunidad para captar el potencial de reversión de precios erróneos".
El sector de oficinas en Europa se ha visto afectado por el cambio en los patrones de trabajo y siguen observando una polarización en la demanda y la rentabilidad del sector entre "los mejores de su clase" y "el resto".
"Los activos con un sólido perfil de sostenibilidad y una buena oferta de servicios en los principales distritos financieros (CBD) metropolitanos deberían seguir obteniendo buenos resultados. Dada la incipiente escasez de espacios altamente sostenibles, también vemos una oportunidad para las mejoras y reformas de espacios de trabajo bien ubicados en los principales CBD regionales y de capitales con escasez de oferta, aprovechando el déficit de oferta previsto", afirma.
Además, mantienen la cautela sobre el sector minorista, pero están convencidos de que los formatos de tiendas de conveniencia y supermercados que proporcionan flujos de caja ligados a la inflación serán los más resistentes. También siguen centrándose en otros segmentos más operativos, "capaces de proporcionar flujos de caja resistentes a largo plazo con un enorme potencial de crecimiento de los ingresos, en consonancia con el éxito del inquilino".
Ven oportunidades en partes selectivas del mercado hotelero, con preferencia por hoteles arrendados en las principales ubicaciones de destino que ofrezcan rentas base vinculadas a la inflación y componentes variables que capturen el beneficio operativo, o bien hoteles operativos situados más arriba en la curva de riesgo en los que el reposicionamiento/ reestructuración de las operaciones y/o la finalización de las actividades de estabilización impulsen la creación de valor.
"El entorno actual refuerza aún más nuestra atención a la excelencia operativa, ya que tratamos de impulsar una rentabilidad superior sostenible y a largo plazo para nuestras inversiones. Creemos que todos los bienes inmuebles han pasado a ser operativos por naturaleza, en el sentido de que los resultados financieros de las inversiones en activos están alineados con el éxito de los negocios de los inquilinos en los activos", comenta.
Por orto lado, en lo que se refiere a los mercados de capitales, opinan que la actividad inversora sigue siendo muy moderada, con la persistente incertidumbre sobre los precios y los elevados costes de financiación de la deuda limitando los mercados. Sin embargo, "los precios están mostrando signos de estabilización".
"Los movimientos de valoración siguen yendo a la zaga de los precios de transacción correspondientes y, aunque las oportunidades de revalorización son cada vez más visibles, en muchos casos siguen existiendo notables diferenciales entre las expectativas del comprador y del vendedor, lo que limita la actividad de transacción". Así pues, creen que la búsqueda de precios seguirá siendo una característica de los mercados europeos en los próximos meses.
A la vista de estos movimientos, su modelo propio de valoración del mercado sugiere que muchos mercados ofrecen ahora un "valor justo o mejor" sobre una base ajustada al riesgo: "Dada la magnitud de la revalorización observada, consideramos que la clase de activos presenta una oportunidad de compra cíclica secuencial más amplia. Recomendamos un enfoque paciente a medida que se revalorizan todas las geografías, sectores y estructuras de inversión".
Añade que "hasta la fecha no se han observado dificultades materiales a gran escala, en parte debido al impacto positivo de la normativa que ha inhibido los niveles excesivos de apalancamiento empleados por los bancos europeos en los últimos años". Sin embargo, las próximas refinanciaciones y el aumento significativo de los costes de financiación de la deuda probablemente impulsarán las ventas de activos con inversores muy apalancados que luchan por refinanciar los préstamos que vencen. "Esto contribuirá a estimular la liquidez y la evidencia de las transacciones para los inversores de referencia", concluye.
