"España sigue siendo mercado atractivo para el inversor institucional del inmobiliario"
El sector mundial se enfrenta a un periodo prolongado de endurecimiento de las condiciones del crédito
"Los fundamentales económicos hacen que España siga siendo un mercado atractivo para los inversores institucionales del sector inmobiliario", señalan desde M&G Real Estate, donde permanecen atentos a las oportunidades que presentan los sectores de logística y living. "Ambos han demostrado históricamente su fortaleza y resiliencia independientemente de los diferentes entornos económicos a los que nos hemos enfrentado", dicen.
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En un momento en el que el sector inmobiliario mundial se enfrenta a un periodo prolongado de endurecimiento de las condiciones del crédito a medida que los bancos y otras entidades crediticias adoptan controles financieros más estrictos, consideran que "los más afectados serán los que tengan una importante exposición a activos más débiles o de mayor riesgo y los inversores excesivamente apalancados, que ya afrontan riesgos de refinanciación".
Como apunta el responsable global de Estrategia de inversión en M&G Real Estate, José Pellicer, "los mercados inmobiliarios mundiales se están reequilibrando, pero aún no ha pasado el peligro. La buena noticia es que no nos enfrentamos a otra crisis financiera mundial; los bancos están ahora mucho mejor preparados para afrontar largos periodos de turbulencias e incertidumbre. Pero no debemos olvidar que cambios estructurales como el trabajo híbrido y la creciente importancia de los factores ESG implican que algunos activos no prime podrían no sobrevivir".
Mientras, el responsable de inversión y gestión de activos, Federico Bros, cree que tanto la inflación como los tipos de interés "son factores que debemos considerar a la hora de abordar el mercado inmobiliario local en los próximos meses. Seleccionar aquellos activos de calidad que gocen de una localización estratégica y que presenten buenas credenciales ESG son algunos de los elementos clave".
Por zonas, según el informe semestral de M&G Global Real Estate, en EEUU, la subida de los tipos de interés ya ha repercutido en la actividad en 'venture capital', lo que, combinado con la relativamente tibia tendencia de la vuelta a la oficina tras la pandemia, ha tenido importantes implicaciones para el sector de oficinas, ya que las grandes empresas tecnológicas en particular han reducido la demanda en respuesta a un potencial de crecimiento percibido más moderado.
En cuanto a la zona euro, en comparación con EEUU, las tasas de desocupación de oficinas son mucho más bajas, sobre todo en los principales distritos comerciales, donde la nueva oferta es más limitada, y, por tanto, también lo son los riesgos a la baja. Además, comentan que va uno o dos trimestres por detrás de Reino Unido en lo que respecta al ajuste de precios.
Por su parte, parece que el sector inmobiliario británico ha ganado la carrera mundial en lo que a precios bajos se refiere, con un ajuste en el precio de los activos mucho más marcado que en otros mercados mundiales. "Está surgiendo un optimismo cauto, sobre todo en el sector industrial y en algunas áreas del retail, mientras que el sector residencial (donde sigue habiendo escasez de viviendas en alquiler) continúa siendo atractivo. Las oficinas no estratégicas y los activos que no cumplan unas normas medioambientales cada vez más estrictas seguirán sometidos a presión", explican.
FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA
Por otro lado, respecto a los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), en Janus Henderson comentan que este sector "va a ser uno de los ganadores de la situación actual". Al menos, en lo que se refiere a la financiación. "Los niveles de apalancamiento son muy bajos, en relación con la historia y en términos absolutos, y los REIT han seguido demostrando que tienen acceso a la deuda a través de los mercados de bonos no garantizados con unos diferenciales y precios que siguen siendo razonables y positivos para sus modelos de negocio en general".
Por ello, se muestran "cada vez más entusiasmados con las oportunidades de los REIT para beneficiarse de algunos de los retos de los demás, en particular de los propietarios más apalancados y privados de bienes inmuebles, y para consolidarse como una proporción del mercado inmobiliario en general".
Así, continúan observando valoraciones muy atractivas en el sector de los REIT, "con empresas que cotizan con un descuento respecto al valor inherente de sus edificios, incluso ajustando la revalorización que fue necesaria a raíz de las subidas de los tipos de interés".
No obstante, destacan que el panorama macroeconómico ha supuesto un importante factor en contra para el sector de los REIT en los últimos 18 meses. El impacto del aumento de los tipos de interés y de los rendimientos de los bonos "está teniendo un claro impacto negativo en los precios subyacentes de los bienes inmuebles. Esto está tardando en repercutir en los valores inmobiliarios privados, pero ha repercutido muy rápidamente en los valores inmobiliarios del mercado de REIT cotizados, que se valora diariamente en los mercados bursátiles".
