Tres claves de la resurrección del precio de la vivienda en alquiler (sólo en las grandes ciudades)

Fotocasa señala en un reciente estudio que alquilar una vivienda hoy es casi un 25% más barato que en 2007. Sin embargo, Beatriz Toribio, responsable de estudios de la plataforma inmobiliaria, explica que “en los últimos dos años hemos visto cómo los precios del alquiler han comenzado a recuperarse debido al creciente interés y a la mayor demanda desde que estallara la crisis. Esto explica que los propietarios se resisten cada vez más a bajar los precios y que se cerrará 2016 con la subida más alta en el histórico del índice inmobiliario de Fotocasa”.

La ciudad española más cara para vivir de alquiler es Barcelona, con el metro cuadrado en 17,9 euros, seguida de Madrid, con 14,4 euros por metro cuadrado y San Sebastián, en el que se llega a cobrar 13,6 euros de media por el metro cuadrado, según los datos de Idealista. La mayor subida en los precios del arrendamiento se ha visto en Valencia, un 20,3% respecto a 2015, seguida de la ciudad condal en la que se ha incrementado un 16,5% y en la capital de España donde los precios crecieron un 15,6%. Por contra, las capitales de provincia más económicas para alojarse son Lugo, Ourense y Ávila.

Las razones principales de este fenómeno son variadas. En primer lugar, nunca antes tantos españoles han vivido de alquiler, algo que tiene mucho que ver con la emancipación de los jóvenes tras el estallido de la crisis económica y su dificultad para acceder al crédito hipotecario. Según las últimas estadísticas del Banco de España de 2015, un 77,3% de los españoles era propietario de su vivienda, un 15,6% vivía de alquiler y un 7,1% había accedido a un hogar cedido por algún familiar o alguna cooperativa de viviendas que optan por este régimen patrimonial.

Nunca antes tantos españoles han vivido de alquiler, algo que tiene mucho que ver con la emancipación de los jóvenes tras el estallido de la crisis y su dificultad para acceder a una hipoteca

Otro colectivo que los expertos señalan como cautivo del alquiler son las familias que han perdido sus viviendas por problemas económicos, a los que se les ha negado el acceso a nuevas hipotecas.

Pero Fernando Encinar, jefe de estudios y cofundador de Idealista, va más allá y apunta directamente a que la subida de los precios del alquiler se debe fundamentalmente a la mejora del empleo en España. “A partir de mediados de 2014, la curva del paro empieza a caer y en pocos meses esta mejora se traslada a unos alquileres que estaban en aquel momento también en situación de crisis, estables y bajos”, asegura en el blog de su compañía.

El precio de los alquileres empezó a remontar a partir de los primeros meses de 2015, justo un poco antes de que la tasa de desempleo empezase a bajar hasta los niveles actuales del 18,6%, lo que avala la teoría de Encinar. Más allá de esto, también apunta que la renovación de muchos contratos entre 2015 y 2016 adecuándose a la nueva coyuntura económica explican el alza de los precios.

Los expertos señalan que una de las razones que algunas veces se ha apuntado sobre la influencia del alquiler vacacional en el alza de los precios no es del todo cierta. “El alquiler vacacional influye sólo en un puñado de calles de Madrid y Barcelona”, comenta Encinar. El efecto de plataformas como HomeAway, AirBnb o Rentalia está muy localizado en algunos distritos del centro, pero los datos de Idealista apuntan que el incremento de los precios ha sido más significativo en distritos poco turísticos como Tetuán (Madrid) o Sant Andreu (Barcelona).

Sin embargo, una de las soluciones que están dando los ayuntamientos de las grandes ciudades españolas para acceder a la vivienda es limitar el alquiler vacacional. En el caso de Barcelona con una moratoria que limita la existencia de pisos vacacionales, e incluso apuesta por el “decrecimiento de hoteles y alojamientos” en algunos barrios como la Barceloneta por las quejas de los vecinos ante los problemas generados por los turistas. En Madrid, esta misma semana el concejal de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, ha dictado una resolución para intentar frenar la apertura de un hotel en un edificio antiguo del centro de la ciudad, aplicando el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

En concreto, el Ayuntamiento de Manuel Carmena quiere frenar que edificios de uso residencial pasen a uso terciario y sólo dejará que los establecimientos ya se dedican a un uso terciario pasen a ser hospedajes. De hecho, Cristina Cifuentes, presidenta del Gobierno de la Comunidad de Madrid, también se ha referido esta semana a esta cuestión en la Asamblea de Madrid.

Una de las soluciones que están dando los ayuntamientos de Madrid y Barcelona para acceder a la vivienda es limitar el alquiler vacacional

Cifuentes explicó en el parlamento regional que están trabajando en la modificación de la normativa para que las viviendas turísticas "ofrezcan garantías a todas las personas que quieran utilizarlas". “Nunca vamos a perseguir esa actividad fomentando los chivatazos entre vecinos como están haciendo en Barcelona, ni prohibir la apertura de más hoteles, como en Barcelona y como quieren en la ciudad de Madrid", sentenció. Para Podemos y sus confluencias municipalistas, por contra, la gentrificación impulsada por el alquiler vacacional en el centro de las grandes urbes, explica que muchos ciudadanos opten por barrios periféricos para vivir, por lo que zonas como Tetuán o Sant Andreu, por ejemplo, aumentaban el precio de sus alquileres.

Para Encinar el precio de los alquileres descendería si se empezase a construir más viviendas en las grandes ciudades y apunta que hay un claro déficit de obra nueva, algo que apunta que no se hace por “motivos ideológicos”. La patronal CEOE también apuesta por la dinamización de la construcción hasta la promoción de 150.000 viviendas al año, lo que generaría medio millón de empleos. En 2015, se construyeron 50.000 viviendas, según los datos aportados por la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).

UNA RENTABILIDAD IMBATIBLE

Según las estadísticas de 2016 del Banco de España, la rentabilidad de alquilar una vivienda llega hasta el 8,8%, sumando la rentabilidad bruta por alquilar y la revalorización de la propia vivienda un 4,4%, en ambos casos. Los bonos del Estado proporcionaron un beneficio el pasado año del 1,3%, los depósitos bancarios a plazo fijo y en cuenta corriente rentaron un 0,1%, mientras que la renta variable española -Ibex 35- tuvo un retorno negativo del 2%. Unos números que se han quebrado en los primeros meses de 2017, pues el Ibex 35 acumula unas ganancias del 10,3% en lo que va de año.

Más allá de la rentabilidad, el alquiler se ha convertido en un vehículo inversor importante por los cambios regulatorios introducidos, que protegen en mayor medida al propietario frente al inquilino. Además de la puesta en marcha de empresas que gestionan los pagos y la burocracia entre las partes en los últimos años, lo que genera mayor confianza en los arrendadores a la hora de poner el cartel de "se alquila".

El mercado español del alquiler de vivienda también se ha modernizado con el impulso de las socimis a partir de 2012. Las socimis son sociedades cotizadas que se dedican al arrendamiento de sus activos inmobiliarios y sólo tributan por los dividendos repartidos a sus accionistas, por lo que tienen la transparencia de una empresa cotizada y el patrimonio de una inmobiliaria al uso. Ya hay cuatro en el mercado continuo -Merlin Properties cotiza en el Ibex- y 31 compañías de este tipo en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). El ladrillo ha resucitado, ¡larga vida al ladrillo!