Crowdfunding inmobiliario: una inversión de moda que no se libra de los riesgos

El crowdfunding surge como alternativa a las formas de financiación tradicional y florece al amparo de una reciente legislación. Enrique Moreno, de Legalcrowd explica que es la Ley 5/2015, de 27 de abril, de Fomento de la Financiación Empresarial, la que regula jurídicamente la microfinanciación colectiva destinada a recaudar fondos para un proyecto específico. Asimismo, la Comisión nacional del Mercado de Valores (CNMV) es la encargada de supervisar la actividad de estas Plataformas de Financiación Participativas (PFP) y avala su ejercicio autorizando o no su registro en el supervisor bursátil en función de unas exigencias previstas.

ALTOS RENDIMIENTOS

Estas plataformas ofrecen rentabilidades que van del 3% al 18% por el alquiler o el beneficio proporcional de una futura venta

En este contexto, el incipiente mercado de financiación colectiva ha instado a que empresas como Housers, Privalore, Inveslar o InvesReal se hayan lanzado a aplicar este modelo en el sector inmobiliario. Así, estas firmas utilizan internet de manera intermediaria para poner en contacto a pequeños inversores con interesados en financiar proyectos inmobiliarios a cambio de rentabilidades que van del 3% al 18% por su alquiler o el beneficio proporcional resultante de una futura venta.

Housers, por ejemplo, ofrece la posibilidad de convertirse “en propietario ante notario de viviendas y locales en las zonas más rentables de las principales ciudades españolas desde solo 100 euros” obteniendo una doble rentabilidad. “Primero, con los ingresos mensuales constantes por el alquiler y, segundo, con la plusvalía resultante de una futura venta del inmueble”, reza en su página web. Además, ofrece la posibilidad de poseer una cartera diversificada invirtiendo en tantos inmuebles como se prefiera de entre los activos inmobiliarios que sus expertos seleccionan.

De tal modo, en su web figura que, mientras la rentabilidad del sector inmobiliario tradicional está compuesta por la rentabilidad neta media del alquiler en España (15 años, 2,50%) y el incremento del precio de la vivienda (15 años, 4,13%), la rentabilidad de la inversión en inmuebles de Housers está compuesta por la rentabilidad media neta del alquiler de los inmuebles (3,31%), el incremento del precio de la vivienda durante 2016 (6,30%) y el descuento inicial medio de cada oportunidad hasta ahora entre el número de años estimados de media antes de la venta (4 años, 5,69%). Por ello, defienden que su rendimiento se sitúa por encima de otras clases de activos (fondos de pensiones, fondos de inversión, acciones del Ibex 35, bonos del Estado…)

InvesReal es otra de estas plataformas españolas abierta a la participación de personas o entidades que desean invertir en activos inmobiliarios de forma conjunta. Las inversiones en InvesReal se estructuran como un vehículo para obtener una rentabilidad periódica gracias al alquiler y a la posterior venta cifrada en un porcentaje del 4 al 15% a partir de una inversión mínima de 500 euros. Estas cifras contrastan con el entorno actual en el que los tipos de interés se sitúan en el 0% y en que los depósitos a 12 meses apenas rinden un 0,2%. Por eso, precisamente, conviene ponerles en perspectiva.

“Hay que ser escéptico con todo aquel que te venda algo que es muy rentable, muy seguro y sin riesgo”

MÁS ALLÁ DE LA RENTABILIDAD

Si bien los expertos consultados destacan que esta forma de financiación colectiva es una alternativa que permite acceder al mercado inmobiliario a quienes de otra forma no podrían hacerlo y que, además, posibilita diversificar la cartera de inversión a un coste bajo, también introducen matices. Enrique Moreno precisa: “Lo primero que se debe tener claro es que nadie puede garantizar el éxito de un proyecto al 100%, sea de la naturaleza que sea. No obstante, los equipos que están detrás de estas plataformas realizan análisis muy exhaustivos para elegir bien los inmuebles en los que invertir para que las posibilidades de éxito sean grandes”. Sin embargo, “no hay que perder de vista que, como toda inversión, tiene sus riesgos”, afirma José Trecet, comunicador especializado en finanzas y economía y colaborador de Actualidad Crowdfunding.

Alejandro Lozano, asesor financiero personal, advierte por su parte de que “hay que ser escéptico con todo aquel que te venda algo que es muy rentable, muy seguro y sin riesgo”. Y es que, efectivamente, los riesgos existen. La CNMV, por ejemplo, aún no ha autorizado ninguna plataforma dedicada a la financiación participativa de la compra o promoción de inmuebles y esto podría dar lugar a la desconfianza, si bien Carles Vergara, profesor del IESE y especialista inmobiliario, afirma que la autorización del supervisor bursátil podría ser “cuestión de tiempo, una vez que se compruebe la eficiencia o no de estas plataformas todavía tan recientes”. Pese a todo, recalca: “Cuando la rentabilidad es alta los riesgos también lo son”.

Entre otras cosas, los profesionales alertan al respecto de que el sector inmobiliario es volátil, pues el inmueble se mueve en un mercado fluctuante cuyos precios de venta y alquiler pueden subir, pero también bajar. Es importante no creer en una revalorización ‘fantasma’. “Podría repetirse el escenario de 2008, estallar de nuevo la burbuja inmobiliaria y que la inversión pierda gran parte del valor” avisa José Trecet. Y previene: “De nuevo, ahí está la pericia del inversor que debería apostar por zonas que no se deprecien tanto y con mayor valor”.

“Es importante que quienes vayan a invertir sepan cómo se va a realizar su inversión, esto es, no serán propietarios de un inmueble, sino socios de una sociedad limitada que será la propietaria del inmueble”

Otro factor esencial es la liquidez. Las inversiones en crowdfunding inmobiliario siguen el mismo patrón que la inversión inmobiliaria tradicional, en la que la liquidez no es inmediata. “Esto se traduce primero en que vender un piso lleva tiempo y a su vez no se plantean ventanas de liquidez para estas operaciones”, explica Trecet. Por su parte, Carles Vergara plantea una cuestión: “¿Qué pasa cuando todo el mundo quiere vender?”. En su opinión, “este tipo de empresas no suele hacerse responsable de la salida del activo al mercado” y, por tanto, la recuperación de la inversión inicial puede tornarse harto complicada a diferencia de lo que sucede, por ejemplo, en bolsa donde la posibilidad de vender al precio y en el momento establecido es prácticamente inmediata.

Además, los expertos aconsejan tener en cuenta que este tipo de inversión depende de terceros, que son los que gestionan y administran el proyecto en última instancia. Por tanto, estas se deben considerar inversiones pasivas que generarán ingresos pasivos. “Es importante que quienes vayan a invertir sepan cómo se va a realizar su inversión, esto es, no serán propietarios de un inmueble, sino socios de una sociedad limitada que será la propietaria del inmueble”, puntualiza Enrique Moreno, de Legalcrowd.

Asesores financieros y expertos en la materia aconsejan estudiar todos los riesgos antes de invertir en este tipo de plataformas y conocer bien cómo funcionan, cuáles son los plazos y también las comisiones. Carles Vergara sugiere invertir con cautela, diversificando el capital, teniendo en cuenta la liquidez del mercado inmobiliario y de este tipo de financiación. “Mientras más repartido esté el capital, también lo estará el riesgo”, concluye.