¿Por qué las subidas de tipos no han creado una sangría en los precios de la vivienda?

Los economistas esperaban una sangría en los precios de la vivienda. En marzo del año pasado, cuando la FED empezó con las subidas de tipos para combatir la inflación, el precio medio de una vivienda en los países ricos era un 41% más caro que hace cinco años. Los precios se habían recuperado tras la crisis financiera del 2007-2009, luego se dispararon durante la pandemia y desde entonces los bancos centrales han subido tipos de media más de un 3% encareciendo las hipotecas y desacelerando la economía.

Los precios globales de la vivienda no están tan disparados, de hecho están alrededor de un 3% por debajo del pico más reciente (un 8%-10% menos ajustado por inflación) pero esto está en línea con la corrección media de los precios desde el siglo XIX. Sin embargo, los economistas estimaban unas caídas más severas ya que el incremento de los precios había subido al ritmo más alto de todos los tiempos. El resultado final es que los precios reales de la vivienda se mantienen muy por encima de los niveles de 2019.

También hay que reseñar que la caída de estos precios de la vivienda no ha supuesto un contagio financiero como ha ocurrido en otras ocasiones. Los bancos no parecen preocupados por un incremento de morosidad en las hipotecas. Han concedido préstamos menos arriesgados y no han acaparado créditos subprime dudosos.

Tampoco ha habido contagio a otros sectores más amplios de la economía. La reducción en la inversión en vivienda está inevitablemente lastrando el crecimiento económico, pero con un impacto relativamente pequeño.

Tres factores explican la resiliencia en el mercado de la vivienda: inmigración, la situación financiera de los hogares y la educación financiera.

1. La inmigración está batiendo récords en los países desarrollados y eso hace que la demanda de los que llegan mantenga el mercado de la vivienda.

2. La situación financiera más robusta de los hogares de los países ricos también juega un papel importante. La gente más acaudalada impulsó el auge de los precios de la vivienda con la regulación post crisis evitando que compradores menos solventes accedieran a una hipoteca.

Unos hogares con mayor músculo económico pueden absorber con mayor facilidad un aumento en los pagos hipotecarios.

Pero también es un factor que muchos prestatarios fijasen los tipos de sus préstamos hipotecarios aprovechando los tipos bajos. Desde 2011 a 2021 el porcentaje de hipotecas en la UE con tipos variables pasó de ser del 40% al 15%.

Pese a la subida de tipos, el promedio del ratio de pago hipotecario sobre ingresos en los países ricos se mantiene por debajo de los niveles pre pandemia.

La pandemia también ha jugado su parte en mantener la situación financiera de los hogares ya que muchos recortaron su consumo pudiendo acumular un “exceso de ahorros” que ha servido como colchón para esta subida de tipos.

3. La educación financiera. En tiempos de inflación elevada, mucha gente suele preferir invertir en activos físicos como vivienda, infraestructura o terrenos que mantienen mejor su valor en términos reales.

Si tenemos en cuenta todos estos factores y le sumamos el hecho que la confianza del consumidor, tras tocar fondo el año pasado, está subiendo en los países ricos podemos no sólo no esperar una sangría en los precios sino incluso un crecimiento a corto, medio plazo.

Aunque los tipos de interés suban, la vivienda va a seguir siendo un activo invertible que interesa a los inversores, los españoles pese a los tipos altos y la dificultad en la concesión de hipotecas somos de los mayores y mejores clientes bancarios en el mundo inmobiliario, la razón principal nuestra falta de cultura financiera.