Manual básico (de supervivencia) para pedir una hipoteca

La compra de una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que una persona puede realizar a lo largo de su vida. Sobre todo si, como suele ocurrir, se financia con un préstamo hipotecario. Y más aún en el clima actual de desconfianza generalizada hacia los bancos y sus ofertas sobre este tipo de productos.

Por la trascendencia de esta decisión, que condiciona la situación financiera de las familias durante una media de 15 o 20 años, conviene no tomarlo a la ligera y tener en cuenta una serie de consejos fundamentales para evitar sorpresas indeseadas.

En primer lugar, los expertos aconsejan un periodo de información y comparación. “Saber qué ofrece el mercado y cuál es la oferta que mejor se ajusta a nuestro perfil nos hará escoger aquello que realmente sea lo mejor para nosotros y no para la entidad”, destaca María Valero, de iAhorro.com. Asimismo, desde Futur Finances, el economista Pau Montserrat recalca la importancia de acudir a distintos bancos para comparar entre sus condiciones y elegir las más ventajosas.

Por la trascendencia de esta decisión, que condiciona la situación financiera de las familias durante una media de 15 o 20 años, conviene no tomarlo a la ligera

Además, acudir a un asesor especialista e independiente es la mejor opción antes de firmar un préstamo hipotecario con cláusulas abusivas o condiciones que se desconocían. Oriol Batet, director de aFinance, reitera la importancia de una persona cualificada en el sector en la consecución hipotecas para analizar los puntos fuertes y buscar el contrato que más se adapte a lo que el cliente desea.

EVITAR EL SOBREENDEUDAMIENTO

Otro de los aspectos fundamentales consiste en calcular qué porcentaje de los ingresos netos pueden ir destinados al pago de préstamos para evitar el sobreendeudamiento. “Para prevenir futuros problemas de impago este ratio no debe superar el 30%-35%”, advierten desde SYE Abogados & Economistas.

Asimismo, resulta aconsejable decidir qué modelo se ajusta mejor a las características del comprador. ¿Fijo o variable? “Mientras que las hipotecas fijas mantienen la misma cuota durante toda la vida del préstamo (aportan cierta seguridad y estabilidad) y son más caras, las hipotecas variables implican modificaciones”, explica María Valero. Las cuotas variarán según el índice al que esté referenciada, y, aunque en ocasiones es posible beneficiarse de estas variaciones, también pueden volverse en contra si los tipos de interés suben. En definitiva, con las variables hay que asumir que la cuota puede bajar pero también subir.

Las comisiones de la hipoteca y los gastos también son condiciones que hay que tener en cuenta. “Saber quién se hace cargo de los gastos a la hora de formalizar una hipoteca y conocer todas las comisiones que tiene el producto (de estudio, de apertura, amortización anticipada, subrogación, compensación por desistimiento…) es básico”, subrayan desde iAhorro. “Todas estas comisiones pueden suponer costes elevados, por lo que conviene negociar con la entidad su reducción antes de la contratación”, sugieren SYE Abogados & Economistas.

¿Qué pasa si no se pagan las cuotas a tiempo? ¿Y si se dispone de ahorros y se quiere pagar por adelantado?

Es esencial conocer también si existen productos vinculados y cuál es su coste. “La bonificación en el tipo de interés a través de la contratación de productos vinculados nos puede ‘salir cara’", apunta Valero. A menudo un tipo de interés atractivo está condicionado a la contratación de seguros de vida y hogar, planes de pensiones, gasto en tarjetas de crédito o débito, domiciliación de nómina… “Es necesario calcular el coste de todos estos productos al año y valorar si esa bonificación es adecuada o si por el contrario el coste de estos productos supera a la bonificación”, propone la experta.

¿Qué pasa si no se pagan las cuotas a tiempo? Hay hipotecas que mantienen el interés de demora al 20%, lo que supone un porcentaje del que conviene informarse con anterioridad a la firma de la hipoteca.

Por el contrario, puede suceder que en cualquier momento, una vez firmada la hipoteca, se disponga de una cantidad de ahorros que se quiera invertir en su amortización. Por ello, antes de dar el sí definitivo hay que considerar que algunas entidades financieras pueden incluir en los contratos hipotecarios una comisión por amortización anticipada parcial o total. Para los dos casos la ley estima que no debe ser mayor del 0,5% los primeros cinco años y del 0,25% a partir del sexto. No obstante, “asegurarse de que los porcentajes que oferta el banco en cuestión sean lo más bajos posible e incluso sin coste por el pago anticipado es primordial”, señala Oriol Batet.

SE PUEDEN NEGOCIAR LAS CONDICIONES

Atención también a las cláusulas suelo. “Hay que estar atentos a la inclusión de cláusulas suelo (recordemos que es legal) y, en caso de dudas, no firmar hasta que esté todo claro”, avisan desde iAhorro. Adicionalmente, SYE Abogados & Economistas asegura que tras la última sentencia del Tribunal de Justicia Europeo de 21 de Diciembre de 2016, algunos bancos han dejado de incluir cláusulas suelo, ofreciendo otras alternativas que pueden ser muy perjudiciales. Por ello advierte: “Cuidado con los seguros de tipo de interés, productos de alto riesgo, tales como swaps (permutas financieras) o collars (opciones de tipo de interés), que pueden provocar un grave perjuicio económico”.

Por último, conviene saber que las hipotecas no son un producto cerrado y es posible negociar todas estas condiciones. De hecho, los expertos coinciden en la importancia de hacerlo, ya que no todos los clientes son iguales ni tienen las mismas características y circunstancias. Además, Pau A. Monserrat insiste en el derecho de revisar el borrador del préstamo hipotecario 3 días antes de la firma ante notario, a tenor de revisar bien todas las condiciones y preguntar cualquier duda. Porque este sería el último consejo básico: hay que leerse el contrato. ¿Acaso cuando compramos un coche o un teléfono móvil no miramos sus prestaciones? Aún con más motivo hay que hacerlo con una hipoteca.