Hipotecas protegidas: la 'solución' de algunos bancos para burlar el alza de tipos de interés

El Banco Central Europeo (BCE) acaba de volver a subir los tipos de interés, en este caso, otros 75 puntos básicos hasta situarlos en el 2%, en máximos de 2009. Este movimiento al alza empuja al euríbor, que lleva semanas en escalada. La hipotecas se resienten, pero lo hacen aún más los que tienen contratado un préstamo variable. En un mercado caliente, los bancos quieren llamar la atención y alguno ya se ha animado a proponer las hipotecas protegidas como una posible solución al encarecimiento de las cuotas.

¿En qué consiste este mecanismo? En realidad no es más que un tope. De esta manera, si el euríbor sube por encima del límite establecido para el cálculo del tipo de interés del préstamo se tomará ese porcentaje máximo, al que se le sumará el diferencial correspondiente. Sin embargo, si la tasa de referencia se sitúa por debajo del límite fijado, se aplicará para el cálculo del tipo de interés el euríbor que esté vigente en ese momento, más el diferencial que corresponda.

Este producto es parecido al swap hipotecario, pero "sigue una lógica más entendible, transparente y con menor riesgo", recalca César Betanco, experto en intermediación hipotecaria de Hipoo, que propone otros mecanismo, además de las hipotecas protegidas, para intentar salvar esta nueva subida de tipos de interés. Las hipotecas con carencia y el swap hipotecario para los nuevos contratantes, la novación y, en menor medida, la subrogación para los ya hipotecados pueden ser algunos de ellos. Para los ya hipotecados, la mejor vía para salvar el obstáculo de la subida de los tipos de interés es la novación.

En cuanto a las hipotecas con período de carencia, explica que se trata de "un añadido que se puede negociar con la entidad bancaria que establece que puede producirse una pausa en el pago mensual de las cuotas, generalmente de entre 12 y 24 meses". Esta carencia puede negociarse aunando capital e intereses o solo capital. "Las hipotecas con período de carencia pueden llegar a ser muy útiles si se elige de forma correcta el momento en el que aplicar dicha pausa de pago de cuotas. Por ejemplo, si se elige un presumible punto álgido del euríbor, se pueden solventar, con ello, unas cuotas elevadas debido a la previsión realizada", afirman en la plataforma.

Por otro lado, está el seguro para cubrir posibles subidas de tipos a partir de un determinado nivel. "La posibilidad de contratar un swap hipotecario, pese a ser un producto de riesgo, puede servirnos para salvaguardar, en cierto modo, las subidas del euríbor", aunque la recomendación es acudir a un experto "debido a la complejidad del producto y las posibles consecuencias de negociarlo de forma errónea".

Como explican en la plataforma de intermediación hipotecaria, el funcionamiento del swap hipotecario es el siguiente: en el caso de que los tipos de interés subiesen por encima de un nivel determinado, por ejemplo, un 3%, no se pagaría más cuota hipotecaria debido al alza de los intereses, sino que a cambio se pagaría dicha prima de seguro. "Esta prima es una vinculación equivalente a un seguro de hogar o un seguro de vida y puede ser de gran ayuda en el caso de que el euríbor subiese de forma desmesurada como hizo hace aproximadamente hace 15 años, cuando llegó a sobrepasar el 5%". Ambas posibilidades, swap hipotecario e hipotecas con carencia, son opciones a estudiar y negociar antes de la firma, durante el proceso de negociación previo.

Respecto a los ya hipotecados, el experto de Hipoo afirma que una de las mejores vías para salvar el obstáculo de la subida de los tipos de interés, y en prolongación, del euríbor, es la subrogación o cancelación hipotecaria. "Negociar una subrogación o una cancelación hipotecaria con otra entidad puede ser muy útil para conseguir un tipo de interés más ajustado", declara. En este sentido, hay que tener en cuenta que para realizar este tipo de renegociaciones hipotecarias se debe pagar una penalización que varía según la tipología del préstamo.

Por otro lado, hay que recordar que el Gobierno está negociando con las entidades financieras medidas que disipen el efecto de la subida disparada del euríbor. A falta de llegar a un acuerdo, han sonado posibles actuaciones encaminadas a congelar un año las cuotas de hipotecas o extender el plazo de amortización de los préstamos en hasta cinco años.

Otra de las opciones con la que se está trabajando es la necesidad de modificar o eliminar del Código de Buenas Prácticas la condición de que se haya producido una disminución de los ingresos de la unidad familiar para que se considere que un hipotecado se halla en apuros y pueda beneficiarse de ese escudo social que ofrece el protocolo en vigor, que es de obligado cumplimiento una vez las entidades están dentro.

También se está debatiendo sobre la necesidad de rebajar la tasa de esfuerzo de la cuota hipotecaria para poder acceder a una protección especial (el protocolo lo sitúa en el 50%). Además, los bancos andan a vueltas con concretar la definición de familias vulnerables.