Guía para analizar si te conviene cancelar la hipoteca o tener invertido el dinero

Imagina que te toca la lotería. El primer pensamiento de muchos es cancelar deuda. Y la más importante de los españoles -547.761 millones de euros de saldo vivo en octubre- es la hipoteca. Pero esto, lejos de la tranquilidad que aparenta otorgar, no es necesariamente una buena idea. La cancelación prematura del préstamo hipotecario puede condenar a los hogares a una menor riqueza financiera.

Un premio, una noticia desagradable como una herencia o, simplemente, el ahorro acumulado a lo largo del tiempo permiten a un particular cancelar la hipoteca con el banco. Y poner la cuenta de su endeudamiento a cero. O, cuanto menos, reducirla. Esta decisión supone evitar pagar intereses, pero también no disponer del dinero que se utiliza para la cancelación. Además, impacta de lleno en la declaración de la renta anual. Por ello, hay que tener los siguientes condicionantes en cuenta antes de tomar la decisión.

1. FISCALIDAD

La compra de vivienda habitual -no vale para una segunda casa- realizada antes del 1 de enero de 2013 permite la desgravación de las cuotas hipotecarias en un 15% con una base máxima de 9.040 euros. El ahorro de impuestos puede alcanzar así los 1.356 euros. Este límite en la deducción es tanto para las declaraciones de la renta individuales como conjunta. Es decir, en el caso de un matrimonio la presentación del IRPF favorece en este sentido hacerla individualmente que conjuntamente.

2. COSTE DE OPORTUNIDAD

Mientras que la rentabilidad de la cartera o de los ahorros supere a los costes de financiación de la hipoteca, es mejor invertir

La cancelación de la hipoteca, parcial o total, supone un riesgo de coste de oportunidad y lucro cesante: no disponer del dinero y perder la posibilidad de obtener una rentabilidad con ello. “Mientras que la rentabilidad de la cartera o de los ahorros supere a los costes de financiación de la hipoteca, es mejor invertir”, resume Paula Satrústegui, directora de planificación financiera de Abante Asesores. “Si la alternativa de cancelar la hipoteca es tener el dinero en una cuenta corriente o en depósitos bancarios que apenas ofrecen retornos, en ese caso es mejor hacerlo. Pero con los tipos tan bajos, hay muchas fórmulas para superar el coste con la rentabilidad”, añade en la misma línea Lina Guerra, directora de planificación patrimonial y fiscal de Tressis.

3. COMISIONES

La mayor parte de hipotecas tiene comisión por cancelación. El límite legal es del 3% de la cantidad que se desea amortizar, aunque la mayor parte de los bancos han estado colocando comisiones de entre el 0,3% y el 0,5%, según explican en Idealista. “No son comisiones muy altas, aunque con los tipos tan bajos puede ser un gasto igual que el ahorro de intereses. Además, en algunos casos existen cláusulas de comisiones que finalmente no se cobran por que al banco le pueda compensar la cancelación. Lo que recomendamos a cada cliente es que antes de tomar la decisión, hable con la entidad para tener claras las condiciones de la operación”, explica Juan Villén, responsable de hipotecas del portal inmobiliario.

4. FUTURAS SUBIDAS DE LOS TIPOS

El auge de las hipotecas a tipo fijo se ha producido principalmente en 2016, con niveles récord en la concesión de estos préstamos para la compra de vivienda con intereses prefijados, hasta alcanzar el 30% en septiembre. Sin embargo, es una tendencia reciente. En diciembre de 2012, último mes en el que el comprador de una vivienda habitual sigue teniendo derecho a deducción por las cuotas hipotecarias, el porcentaje de hipotecas a tipo variable fue del 93,4%.

En la recta final de 2016 se han disparado las expectativas de un cambio de ciclo de la inflación y, como consecuencia, los tipos de interés. Un hecho que tendrá incidencia en el euríbor a 12 meses, el índice interbancario sobre el que están referenciadas la mayor parte de las hipotecas a tipo variable. “Si sube el euríbor en el futuro, baja la probabilidad de que la rentabilidad de los productos financieros supere a la de los costes de la deuda”, explica Guerra.

No obstante, en las últimas semanas el mercado da por hecho que el Banco Central Europeo (BCE) tardará en dar marcha atrás a los estímulos. Tanto su programa de compra de activos (APP, por sus siglas en inglés) como la política de dinero gratis con los tipos oficiales en el mínimo histórico del 0% y los de depósito en el -0,4%, lo que incide en que el euríbor a 12 meses esté en negativo en su promedio mensual desde febrero.

5. DEPENDE DE CADA PERFIL

Las variables anteriores no suponen una respuesta definitiva, sino que dan argumentos para que cada persona u hogar pueda tomar la decisión que mejor se ajuste a sus necesidades y características financieras, explican los expertos. Una opción encima de la mesa es la cancelación parcial, especialmente para cuotas que superen el umbral de la desgravación máxima, recuerda Satrústegui. Es decir, toda cuota mensual por encima de los 753 euros. O de los 376,5 euros si es declaración conjunta de una pareja. Por encima de estas cifras se exige una rentabilidad mayor al ahorro o inversión para que compense no cancelar parcialmente la hipoteca, puntualiza la directora de planificación financiera de Abante Asesores. Por otro lado, recuerda Villén, la cancelación parcial puede ser de cuota o de plazos. El primer tipo favorece fiscalmente al deudor, y con el segundo se pagarán menos intereses.

En cuanto a la posible escalada del coste en el futuro, “los hipotecados aún tienen margen para rentabilizar el dinero antes de que suban los tipos y con ello el euríbor, con el añadido de beneficiarse de la deducción fiscal. Si el euríbor se incrementa en el futuro, siempre pueden volver a replanteárselo”, explica Lina Guerra. “Si es vivienda habitual, en general lo recomendable actualmente es seguir con ella”, agrega.

Una cartera conservadora con duraciones bajas podrá renovarse con instrumentos de nueva emisión que tendrán una mayor rentabilidad si suben los tipos en el mercado. Y podría ser un castigo para otros productos. Con lo que cuando finalmente se produzca el cambio de ciclo en renta fija, vinculado al retorno de la inflación y la normalización de la política monetaria, será un buen momento para reconfigurar la cartera de inversión. Ya sea con otros productos o con el replanteamiento del estado de la hipoteca. En todo caso, por ahora el escenario es de tipos bajos... para beneficio de los hipotecados.