Fitch sitúa al mercado hipotecario español entre los más vulnerables a la subida de tipos

Pese a que los prestamos con un interés variable cada vez representan un menor parte del pastel en España, aún suponen una parte significativa de los nuevos contratos. Y esta es una de las razones que sitúan al mercado hipotecario de nuestro país entre los más vulnerables a una subida de tipos, según Fitch.

"El mercado de hipotecas existente en Australia, España y Reino Unido está más expuesto al riesgo de aumento de los tipos de interés que en otros países importantes. Esto se debe a la alta presencia de préstamos a tipo variable o a su mayor coste promedio sobre la renta disponible mensual", señala la agencia de calificación. Como explica, la vulnerabilidad de los préstamos hipotecarios al aumento de los tipos de interés varía en los mercados residenciales mundiales, en igualdad de condiciones, debido a las diferencias en la presencia de préstamos de tipo variable y/o protecciones en la capacidad de pago de los prestatarios, medida por el DTI, es decir, el coste mensual del servicio de la deuda sobre la renta disponible mensual.

Para sacar estas conclusiones, Fitch ha elaborado una clasificación de países clasificados por riesgo a nivel mundial mediante la prueba de estrés de los DTI promedio del mercado para préstamos de tipo variable originados en 2020, aplicando el caso de que sus tipos de interés aumentaran 3 puntos porcentuales para finales de 2023, manteniendo los ingresos sin cambios. Se han centrado en los préstamos concedidos en 2020, es decir, aquellos préstamos cuyo DTI es más sensible a la subida de tipos, dada su limitada antigüedad y el entorno de tipos de interés muy bajos en el que se originaron.

Con esto, Australia, España y Reino Unido se colocan como los más vulnerables. "Esos países parecen ser los más sensibles a un aumento en los tipos, ya que el DTI del mercado agregado (DTI promedio de préstamos a tipo fijo y variable) se movería a entre el 34% y 39%.

"España es tradicionalmente un mercado a tipo variable y tiene uno con la mayor parte de los préstamos con este interés. Sin embargo, la proporción de préstamos a tipo fijo ha aumentado significativamente en el pasado reciente, pasando de alrededor del 9% en 2015 al 48% en 2020, dado que los prestatarios aprovecharon los bajos tipos para asegurar intereses favorables", remarca Fitch. La última publicación del Instituto Nacional de Estadística (INE) refleja que el 73,8% de las hipotecas sobre viviendas se constituye actualmente a tipo fijo, mientras que el 26,2% se hace a tipo variable. Unos datos que rebajarían de algún modo la teoría de Fitch.

Desde el punto de vista de la asequibilidad de las hipotecas, el aumento de los tipos de interés es negativo para el crédito, ya que la carga de la deuda de los prestatarios más grandes aumenta los riesgos crediticios, afirman Fitch, añadiendo que el aumento de la carga de la deuda se debe principalmente a mayores facilidades de endeudamiento, pero también existen otras implicaciones potenciales sobre los ingresos disponibles que pueden afectar aún más la asequibilidad de la deuda. Por ejemplo, el aumento de tipos puede deprimir el crecimiento económico y, por lo tanto, pesar negativamente sobre los salarios, o estar asociado con presiones inflacionarias que provoquen reducciones en el ingreso real disponible, indica la agencia de calificación.

"Además, las condiciones de los préstamos hipotecarios y las tasas hipotecarias son un impulsor clave de los precios de la vivienda. Por lo tanto, también pueden afectar indirectamente la solvencia de las carteras hipotecarias al afectar la relación préstamo-valor y, en consecuencia, tanto la disposición a pagar de los prestatarios como la pérdida en caso de incumplimiento del prestatario".

Según sus previsiones, las expectativas de política monetaria de Fitch han cambiado significativamente este año y ahora anticipa un marcado aumento en los tipos de interés durante los próximos dos años en varios mercados clave. Sus estimaciones sitúan en siete las subidas de tipos de interés por parte de la Reserva Federal de EEUU (Fed) y en cuatro las del Banco de Inglaterra (BoE) para 2022, con tipos oficiales que alcanzarán el 3 % en EEUU y el 1,75 % en Reino Unido a finales de 2023.

"Sin embargo, la inflación por encima de lo esperado y los comentarios más agresivos de los responsables de la política monetaria apuntan a fuertes riesgos al alza para estas proyecciones de tipos y los mercados financieros están valorando un endurecimiento aún más rápido", apuntan.

El Banco Central Europeo (BCE), por su parte, ha señalado un final anticipado de las compras de activos en el tercer trimestre de 2022. Fitch ha actualizado sus previsiones y ahora apuntan a que las subidas de tipos del BCE comenzarán más rápidamente. "Esperamos que el BCE aumente tanto la tasa de las principales operaciones de refinanciación como las tasas de los depósitos al 0,5% y al 0%, respectivamente, en 2022, a través de dos aumentos de 25 puntos básicos cada uno".