Gastos por cancelar o subrogar la hipoteca: ¿compensa la mejora de condiciones?

El euríbor se desboca y los hipotecados corren para ver hacia qué camino llevar sus hipotecas y escapar del encarecimiento de las cuotas. Negociar con el banco correspondiente para modificar el tipo del préstamo y pasar de una variable a una de interés fijo, la cancelación y la subrogación son las opciones. Pero, ojo, porque este movimiento tiene un coste extra, con lo que hay que estudiar bien si realmente compensa mejorar las condiciones de la hipoteca.

"Optar por una subrogación o una cancelación, incluso por una novación, para mejorar las condiciones hipotecarias depende de las condiciones previas que tuviese el hipotecado. Hay que tener en cuenta también que dicho cambio genera costes añadidos que se tendrán que tener en consideración". Es lo que señala el director de Desarrollo de Negocio de Hipoo, Juan Pedro Zamora.

El intermediario de hipotecas detalla que, en lo referido al gasto por cancelación, se debe tener en cuenta que su coste se extrae de la suma de una comisión por cancelación, el pago de la tasación (500 euros aproximadamente) y la cancelación registral de la hipoteca (alrededor de 1.000 euros).

Así, si la cancelación es de una hipoteca a tipo fijo, la comisión será de un 2% del capital amortizado hasta la fecha, si se hace en los primeros 10 años de vida del crédito. En cambio, si se ejecuta la cancelación más allá de los 10 primeros años, la comisión será del 1,5% del capital amortizado. Mientras, si la cancelación es de una hipoteca a tipo variable, las comisiones serán las siguientes: si se hace dentro de los tres primeros años, la comisión será de un 0,25% del capital amortizado, si la cancelación se produce entre el cuarto y el quinto año, la comisión será del 0,15%, y si se ejecuta pasados cinco años de la firma de la hipoteca, la comisión tendrá un valor del 0%, es decir, sería gratis.

En cuanto al gasto por subrogación, su coste se extrae de la suma de una comisión por subrogación y el pago de la tasación (unos 500 euros). En este caso, si la subrogación se realiza sobre una hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019, las comisiones son iguales que por cancelación (incluida la distinción entre si son a tipo fijo o a tipo variable). La gran diferencia es que dichas comisiones se aplican al capital pendiente y no al capital amortizado. Por su parte, si la subrogación se realiza sobre una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019, la comisión tendrá un rango de porcentaje sobre el capital pendiente del 0,25% al 1%. Y no se hará ninguna distinción entre si estuviera constituida a tipo fijo o a tipo variable.

No obstante, "las comisiones dispuestas pueden sufrir modificaciones (dentro de los estándares delimitados) si son negociadas con las propias entidades bancarias de forma individualizada. Dado que cada banco tiene su propia política respecto a los cambios en las condiciones hipotecarias", destacan en Hipoo.

MALAS NOTICIAS PARA LOS QUE TIENEN UN HIPOTECA VARIABLE

Antes de que el Banco Central Europeo (BCE) comenzar a aplicar su plan de subida de tipos de interés para frenar la inflación el euríbor comenzó a despertar. Salió del terreno negativo y ya no hay quien le pare. La carrerilla cogida por el índice hace temblar a los que tienen contratada una hipoteca variable, que ven como sus cuotas se van encareciendo.

Este índice podría cerrar el año rozando el 3%, según estiman en HelpMyCash: "Los más afectados serán los clientes con revisión en enero, a los que se les aplica actualmente un euríbor del -0,502% (su valor en diciembre de 2021). A estos hipotecados les subirá el interés en 3,5 puntos tras la actualización de su contrato".

Ante estas perspectivas, desde el comparador financiero creen que es aconsejable que los clientes con una hipoteca variable traten de ahorrar en los próximos meses para afrontar una subida importante de sus cuotas por lo menos durante 2023. "Recomendamos a quienes tienen hipotecas variables que se adelanten al golpe. Una alternativa es modificar sus condiciones para amortiguar el aumento, se puede hacer reduciendo el diferencial para que la mensualidad no se encarezca tanto, o bien negociar para pasarse al tipo fijo y pagar una cuota estable. Estos cambios pueden pactarse con la propia entidad o pueden llevarse a cabo mediante un traslado a otro banco (subrogación) o la contratación de una nueva hipoteca", afirma Olivia Feldman, cofundadora del comparador.

Pero la subida de tipos no afectará únicamente a los que ya tienen firmado un préstamo hipotecario, la cotización al alza del euríbor encarecerá también las hipotecas variables que se firmen en los próximos meses. "Además, para incentivar la contratación de estos productos y mantener sus márgenes de beneficios, los bancos aumentarán el precio de sus hipotecas fijas, como ya viene ocurriendo desde febrero de este año", avisa.