Nueva hoja de ruta en el sector inmobiliario: las claves para vender una vivienda en 2022

Después de un año en el que el mercado inmobiliario ha demostrado una gran resiliencia, ¿qué deparará 2022 a este sector? La nueva ruta vendría marcada por la estabilización de compraventas, el valor al alza de los inmuebles, un repunte de las operaciones hipotecarias, el incremento de la oferta o la recuperación del alquiler. Con este escenario, cabe preguntarse cuándo es el mejor momento para vender o qué hay que tener en cuenta a la hora de poner a la venta una vivienda.

Respecto a los ejercicios previos a la pandemia del Covid-19, el sector inmobiliario ha demostrado que ha sabido recuperar e, incluso, mejorar sus resultados, reforzando su papel como uno de los principales motores de la economía. Durante todo este proceso, el mercado residencial ha sido uno de los grandes protagonistas, registrando cifras por encima de las estimaciones iniciales.

Es lo que apuntan los expertos de Solvia, que de cara a 2022 prevén que la progresiva recuperación económica, unida a otros factores como la inflación, la crisis de suministros y la nueva Ley de Vivienda, podrían dibujar una nueva hoja de ruta en el mercado inmobiliario residencial.

Entre las principales características que marcarán el sector señalan la estabilización de compraventas. "Los españoles siguen optando por la compra y así ha quedado reflejado en el número de operaciones de 2021. Este año, la tendencia se mantendrá. Eso sí, este repunte no será tan acusando como el de los últimos meses, registrando un aumento más moderado, situado entre un rango estimado de crecimiento en el número de transacciones superior al 5%", afirman. Otro punto será el valor al alza de los inmuebles, con subidas más moderadas. Aunque matizan que "este indicador estará condicionado por varios factores, como la inflación, la influencia del fin de las moratorias en el segundo semestre o la escasez de suministros.

No obstante, las previsiones parecen indicar que los precios de la vivienda continuarán al alza. Eso sí, con pequeñas fluctuaciones, mostrando incrementos moderados de aproximadamente el 3%, pudiendo llegar hasta el 6%, según las recientes previsiones de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

También hacen referencia al repunte de las operaciones hipotecarias. El año 2021 no solo se ha caracterizado por el incremento de la contratación de nuevas hipotecas (+26% interanual en octubre y +20% respecto a 2019, según el Colegio de Registradores), también por el aumento de novaciones o subrogaciones. "Este avance, provocado por el crecimiento de la demanda de vivienda, las facilidades que ofrece ahora la ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o las condiciones favorables que ofrecen las entidades bancarias, conservará su contexto positivo en 2022. Sobre todo, en la contratación de hipotecas a tipo fijo, ya que, frente a la estabilidad de diferenciales que presentan las de tipo variable, estas están alcanzando los niveles más bajos de las últimas décadas", aseguran.

Estiman que habrá un incremento de la oferta de vivienda. A pesar de que el Banco de España advertía a finales de 2021 de una oferta de vivienda con escaso dinamismo, especialmente en lo que respecta a la vivienda de obra nueva e inmuebles unifamiliares, tipología de activos que han comenzado a despertar un gran interés en el mercado, también apuntaba que este camino cambiaría en 2022, al menos a medio plazo, gracias a la implementación del Plan de Rehabilitación de Vivienda y Regeneración Urbana, que, respaldado por los fondos europeos Next Generation, podría impulsar la actividad residencial, tanto de rehabilitación como de obra nueva.

Otra de las características señaladas es la recuperación del mercado del alquiler: "Aunque habrá que ver cómo afecta la nueva Ley de Vivienda al mercado del alquiler, que, previsiblemente, entrará en vigor a lo largo de 2022, las previsiones apuntan a que este nuevo año se marcará un punto de inflexión, con una recuperación de la demanda y, muy especialmente, de los precios, que experimentarán un aumento generalizado aproximado del 5%".

Finalmente fijan un punto clave la transformación digital del sector, más real que nunca. La crisis sanitaria aceleró los procesos de transformación digital de muchos sectores, entre ellos, el inmobiliario, lo que llevó a numerosas empresas inmobiliarias tradicionales a buscar nuevas alternativas para captar clientes y facilitar procesos. Los expertos esperan que durante 2022 se afiance esta tendencia que permite, entre otras cosas, la firma de hipotecas de forma telemática, las visitas virtuales, la gestión profesionalizada de potenciales compradores o arrendatarios, o el uso del machine learning para predecir la demanda.

VENDER VIVIENDA

Mientras que los precios han crecido ligeramente, manteniéndose prácticamente estables con aumentos por debajo del 5% interanual, el número de transacciones ha marcado, según las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), un incremento interanual de casi el 40% durante los diez primeros meses del 2021 y de casi el 10% en comparación con el mismo periodo de 2019.

Una tendencia positiva que tiene su origen, tal y como apunta el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Económica, en una demanda embalsada con nuevas necesidades en materia de vivienda, en una mejor tasa de ahorro de las familias y en las buenas condiciones de financiación que actualmente ofrecen las entidades bancarias.

El mercado del alquiler, por su parte, también vio cómo la crisis sanitaria frenó la trayectoria ascendente que había seguido los últimos años, con descensos de precio de entre el 4% y el 5% según las últimas cifras del sector, y experimentando un proceso más lento en su recuperación tras la llegada de la nueva normalidad.

"En el sector inmobiliario hay indicios para la esperanza, al menos en nuestro país". Según los datos internos de VIVA Sotheby’s International Realty, si hablamos de transacciones en obra nueva, en España se han incrementado en más de un 40% entre 2019 y 2021. "Y esta tendencia al alza va a continuar durante el 2022", auguran.

¿Cuándo es el mejor momento para vender? ¿Qué factores son importantes para que la venta de nuestra vivienda sea un éxito? Según detallan, la localización es estratégica. Como demuestra el informe Global Power Cities 2021, un inmueble que esté en un determinado barrio con todo tipo de servicios, zonas verdes y colegios, es un factor fundamental que justifica que una vivienda valga más. Otro punto clave es la distribución. La pandemia ha revalorizado aquellas viviendas con terrazas, jardines o espacios al aire libre y amplias habitaciones en las que se pueda compaginar zonas de descanso con áreas para trabajar. Es decir, se prioriza la búsqueda de viviendas donde se puedan optimizar los espacios y que sean funcionales.

Pero la vivienda sostenible creen que será sin duda una tendencia al alza debido a que, si ya de por sí el vivir en casas que consuman menos y que sean más respetuosas con el medio ambiente siempre ha sido una constante a la hora de comprar una vivienda, ahora, con la subida de la energía, este parámetro se ha convertido en una prioridad.

MENOR ESFUERZO ECONÓMICO

En 2021 disminuyó el esfuerzo económico necesario para la compra de una vivienda. Así lo aseguran desde UVE Valoraciones, cuyo último informe aprecia una bajada de renta por hogar en el periodo comprendido entre 2007 y 2021 del -1,37% o, en términos absolutos, de 390 euros, mientras que la bajada del valor del mercado es superior, del -19,8%, lo que supone 45.797 euros. "Estas cifras demuestran que el valor de la vivienda ha bajado mucho más que la renta por hogar, por lo que, hoy en día, disponemos de una mayor capacidad de compra que en 2007", dicen.

Según sus cálculos, en 2021 el esfuerzo se fijó en 6,63 años de media, lo que supone que se necesitó la renta de 6,63 años de toda una familia para hacerse con una vivienda propia. "El dato es el tercero más bajo desde 2005. Sólo en 2018 y 2019 ese esfuerzo fue menor, con una tasa de 6,52 y 6,43 años. En el polo opuesto, el año que exigió un mayor esfuerzo fue 2007, con 8,15 años.