Hipoteca inversa: complementar la pensión puede salir caro si no se lee la letra pequeña

Entre los productos disponibles en el mercado para complementar la pensión pública se encuentras las hipotecas inversas. Aunque son pocas las entidades que las comercializan, sí que en los últimos años el interés por ellas se ha vuelto a despertar. Pero este tipo de financiación que se puso de moda durante el boom inmobiliario en España tiene también su letra pequeña, que conviene leer antes de contratar una para que las buenas intenciones no acaben saliendo caras.

Una de las características es que los intereses de estas hipotecas son de tipo creciente, de tal manera que cuantos más años vive la persona, más se incrementa el tipo de interés aplicable cada año y por lo tanto la deuda, por lo que puede acabar debiendo más dinero que el valor de la vivienda, avisan los expertos de Reclamador.

Además, al fallecimiento de los titulares, los herederos deben ser notificados de la existencia de esta hipoteca. Según el funcionamiento de este producto, la titularidad de la vivienda la mantiene el cliente de la hipoteca inversa hasta su fallecimiento. Cuando esto ocurre, o en el caso de que fallezca el último de los titulares cuando hay más de uno, los herederos tendrán que satisfacer la deuda con la vivienda hipotecada y, si no fuera suficiente, con el resto de la herencia. Serán ellos los que tendrán que liquidar con el banco la deuda generada, pudiendo escoger entre dos opciones.

La primera, si no disponen de patrimonio para liquidar la deuda, es constituir una hipoteca normal sobre la vivienda, por el importe de aquélla, conservando la vivienda. La segunda opción sería vender el inmueble. En este caso el importe de la venta se utiliza para saldar la deuda contraída por los titulares de la hipoteca inversa. Si la cantidad no es suficiente para satisfacer la deuda acumulada, la entidad puede instar la venta de otros bienes de la herencia.

También hay que tener en cuenta que las hipotecas inversas no son adecuadas para personas de edad muy avanzada. Aunque parezca un contrasentido, el hecho de que el préstamo se conceda en atención a las previsiones de supervivencia del titular de la vivienda y el valor de tasación de ésta, puede suceder que se conceda por un importe muy superior al que realmente se vaya a disfrutar por la edad del prestatario y que habrá que devolver, o entregar un inmueble de alto valor para su pago total.

Para cobrar siempre la cantidad pactada normalmente se vincula un seguro de vida de rentas diferidas. Si para las personas de edad avanzada el peligro es no consumir el capital prestado, mientras que subsiste la obligación de devolverlo, para quienes cuentan con mayor esperanza de vida el peligro está en sobrevivir a la edad calculada para el cobro de las rentas.

Antes de contratar este producto también hay que tener claro su funcionamiento y no confundir con la venta de la vivienda pudiendo vivir en ella. Con esta operación se transmite a una entidad aseguradora la propiedad de la vivienda, pero conservando su usufructo vitalicio, lo cual le permite habitarla o alquilarla. Como ventajas sobre la hipoteca inversa se encuentra que se puede seguir habitando la vivienda o alquilarla cubriendo el riesgo de longevidad, pero el inconveniente esencial es que al transmitirse la titularidad, los herederos legales no pueden recuperar la vivienda ni revertir la operación.

Entre el resto de características destaca que la hipoteca inversa es compatible con el alquiler de la vivienda. Esta opción le permite al propietario obtener una renta por el alquiler además de lo que ya obtiene de la hipoteca inversa. Por otro lado, el dinero de la hipoteca inversa no está sujeto a IRPF, con lo que las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de la declaración, puesto que son disposiciones de un crédito y eso hace que estén exentas de tributación por tratarse de una renta vitalicia. Por lo tanto, la hipoteca inversa cuenta con una fiscalidad especial, ya que además los beneficiarios no pagan, sino que reciben dinero por su vivienda.

La hipoteca inversa es un tipo de préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria abona una renta mensual al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda en propiedad como garantía. Funciona de manera inversa a un préstamo normal. Aquí el capital se entrega de manera mensual por el banco y no tiene que reintegrarse hasta el fallecimiento del prestatario.

Está destinada a personas mayores de 65 años o dependientes que sean propietarios de una vivienda. Así, la recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se exige cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria (o el resto de los bienes de la herencia si no fuera suficiente) por parte de la entidad de crédito si aquellos no quieren hacerse cargo. Desde Reclamador recuerda que se trata de un producto complejo que en el pasado generó numerosos litigios con los bancos por prácticas poco transparentes en su contratación.