Las hipotecas firman su mejor noviembre desde 2010 pese a frenar su avance al 9,3%

La firma de hipotecas sobre viviendas se relaja y en noviembre frena su crecimiento hasta el 9,3%, dejando el número de hipotecas constituidas en 39.304, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, a pesar de esta moderación, la firma de estos préstamos registra su mejor noviembre desde 2010.

Además, el dato encadena ya 21 meses consecutivos de ascensos interanuales, pese a que la cifra de noviembre se coloca más de cuatro puntos por debajo de la registrada en octubre. En el acumulado de los 11 primeros meses de 2022, el número de hipotecas para comprar vivienda aumentó un 12,6%, mientras que el capital prestado se incrementó un 19,7%.

En noviembre, el importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas es de 147.673 euros, con un aumento del 5,8%. El capital prestado se sitúa en 5.804,1 millones, con un incremento anual del 15,6%.

El 34,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable, lo que supone el porcentaje más alto desde junio de 2021, mientras que el 65,4% se firma a tipo fijo, lo que deja su contratación en mínimos desde junio de 2021. El tipo de interés medio es del 2,55%, el más alto desde febrero de 2020, y el plazo medio de 25 años. El tipo de interés medio al inicio es del 2,12% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,8% para las de tipo fijo.

Cabe destacar el descenso pronunciado en cuanto al cambio de condiciones. De hecho, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad es de 10.760, un 47,7% menos que en noviembre de 2021.

Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones, en noviembre se producen 8.839 novaciones (o modificaciones producidas con la misma entidad financiera), con un descenso anual del 49%. El número de operaciones que cambian de entidad (subrogaciones al acreedor) baja un 39,3% y el de hipotecas en las que cambia el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), un 44,6%.

Por su parte, de las 10.760 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 34,8% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 16,3% al 51,2%, mientras que el de hipotecas a interés variable disminuye del 87,7% al 47%.

El euríbor es el tipo al que se referencia el mayor porcentaje de hipotecas a tipo variable, tanto antes del cambio (76%), como después (43,3%). Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye un punto y el de las hipotecas a tipo variable baja 0,4 puntos.

Por CCAA, las que registran un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en noviembre son Andalucía (8.271), Cataluña (6.947) y Comunidad de Madrid (6.640).

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Comunidad de Madrid (1.433,8 millones de euros), Cataluña (1.177,4 millones) y Andalucía (1.041,6 millones). Las comunidades con mayores tasas anuales en el capital prestado son Extremadura (55,4%), La Rioja (50,8%) y Canarias (50%).

Las comunidades con mayores tasas de variación anual en el número de hipotecas sobre viviendas son La Rioja (41,3%), Extremadura (36%) y Canarias (35,2%), mientras que las que presentan los mayores descensos en sus tasas anuales son Castilla-La Mancha (-10,1%), Cantabria (-9,4%) y Castilla y León (-8,7%).

GRAN HITO HIPOTECARIO A PESAR DE LA SUBIDA DE TIPOS

A falta de un mes para cerrar los datos de 2022, las cifras hipotecarias ya han superado el histórico recogido en 2021. "Por lo tanto, este 2022 se convierte en el mejor año hipotecario desde el 2010. Lo que significa un gran hito hipotecario a pesar de haberse visto impactado por la subida de tipos a partir del segundo semestre del año", destacan en Fotocasa. No obstante, matizan que la subida de tipos de interés "hará que muchos ciudadanos paralicen su deseo de comprar vivienda, por el encarecimiento de las hipotecas, lo que moderará la compraventa de viviendas hacia finales de año", afirma su directora de Estudios, María Matos.

Destaca que noviembre es un mes que ya carga a sus espaldas con tres subidas de tipos por parte del Banco Central Europeo (BCE) y, "aunque los datos siguen siendo abultados, fruto de la premura de la ciudadanía para sortear el endurecimiento de los préstamos, el porcentaje de aumento va ralentizándose poco a poco". Como explica, estas cifras corresponden a las operaciones de compraventa iniciadas probablemente a finales de septiembre y durante octubre, ya que el proceso de negociación con las entidades bancarias y de formalización puede llevar hasta 90 días. Y en esos momentos los bancos aún presentaban tipos relativamente atractivos pero muy cambiantes por las subidas diarias del euríbor.

Donde sí ven "un cambio de ciclo muy claro es en que el 63% de las hipotecas sobre vivienda se constituyeron a tipo fijo. Desde abril que alcanzó el 75%, esta cifra ha ido descendiendo debido al cambio en las condiciones bancarias. En un escenario en que el euríbor aumenta diariamente no es de extrañar que la mayoría de las hipotecas se sigan firmando a tipo fijo, ya que muchas familias prefieren cerrar una hipoteca a tipo fijo que enfrentarse a un posible encarecimiento de la cuota en un futuro".

"Sin embargo, parece que la estrategia de las entidades financieras de abaratar las hipotecas variables y endurecer las fijas ya está teniendo resultados. Los de estos meses serán prácticamente los últimos créditos que se firmen a tipo fijo y se espera que haya un cambio en la tendencia todavía más acusado", asegura.

Por su parte, en Idealista comentan que "la tendencia actual es ya de variación negativa respecto al año anterior, fundamentalmente por la ralentización de la demanda y unido a que una parte de la población se ha visto excluida por el encarecimiento de las hipotecas", dice su director general de hipotecas, Juan Villén, que prevé que "seguramente veamos datos peores en los próximos meses".

Añade que el incremento de las hipotecas variables "se fundamenta en la pujanza de las hipotecas mixtas (que en la estadística se encuadra dentro de las variables), que es la nueva apuesta de muchos bancos ante el encarecimiento de los costes de financiación de las hipotecas fijas". Por otro lado, sobre el aumento de las cancelaciones de hipotecas, considera dos motivos: por un lado, "que el encarecimiento de las hipotecas ha supuesto que muchos clientes con ahorros y saldos pendientes bajos hayan decidido cancelar las mismas, y por otro lado, la tendencia de muchos consumidores de cancelar la hipoteca para constituir una nueva al cambiar de banco, ya que les resulta más rápida que la subrogación".

Para Ibercaja, pese a que los datos más recientes apuntan a una moderación, "siguen siendo cifras superiores a las previstas. El exceso de ahorro generado durante la pandemia ha seguido canalizándose hacia inversión en vivienda", afirman. No obstante, "a pesar de esta apreciable solidez, todo parece indicar que el volumen de compraventas y de hipotecas ha alcanzado su potencial de largo plazo".