¿Comprar ya o esperar? Euríbor e inflación provocarán que el precio de la vivienda caiga

Al mercado de la vivienda aún le queda camino al alza durante este año. Pero la subida imparable del euríbor y la alta tasa de inflación tendrán un efecto en el sector: la actividad inmobiliaria se enfriará y los precios entrarán en una fase de ajuste. El departamento de análisis de Bankinter estima un descenso de las transacciones de vivienda y unos precios a la baja. Eso sí, de cara ya a 2023 y 2024.

Durante 2022, los precios todavía subirán, alrededor de un 5%, según queda reflejado en el último informe trimestral de previsiones económicas de la entidad. Para los dos próximos años, prevén caídas acumuladas de, precisamente, ese 5%. En concreto, del 3% para 2023 y del 2% para 2024, frente a la previsión de subida de precio de un 1% y de estabilidad, respectivamente, que manejaban anteriormente.

"Los precios inmobiliarios serán una víctima colateral. Los precios del residencial influyen directa y notablemente sobre el consumo privado. Después de dos años excelentes, retrocederán en mayor o menor medida en las principales economías". En España, "no será un ajuste severo, pero sí un cambio de tendencia que conviene tener muy presente", comenta los analistas del banco. También creen que la actividad inmobiliaria debería enfriarse desde niveles máximos de 15 años. "Prevemos que retrocedan un 18% en el plazo de dos años (un 13% en 2023 y un 5% en 2024), hasta estabilizarse a futuro en unas 500.000 transacciones al año".

¿Cuáles serán los detonantes de este ajuste a la baja en el precio de la vivienda? Bankinter señala tres: el mayor coste de financiación hipotecaria, la menor tasa de ahorro de los hogares y el fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años .

En cuanto al último aspecto, el banco explica que este repunte supone un menor atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. "La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se mantiene en torno al 3,7% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se incrementa de forma significativa (3,1% actual frente a 0,55% en diciembre de 2021). De esta forma, el diferencial de rentabilidades se reduce hasta 60 puntos básicos, ya ligeramente por debajo de la media de los últimos 20 años".

Respecto al menor ahorro, viene dado por la reducción del poder adquisitivo de los hogares a causa de la fuerte inflación en bienes de consumo básico, como energía y alimentación. Además, los salarios se incrementan muy por debajo de la inflación. A esto se suma un euríbor disparado, lo que provoca que la financiación hipotecaria se encarezca. A su vez, la tasa de esfuerzo se elevará significativamente por encima de la media histórica del 35%.

El índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas cerró septiembre en el 2,233%, desde el 1,249% del mes anterior y desde -0,492% en el que se colocó el euríbor hace un año, en septiembre de 2021. Tomando como referencia los últimos 12 meses, el índice registra un ascenso de 2,725 puntos, según los datos del Banco de España. Hay que recordar que el índice hipotecario entró en terreno negativo en 2016 y desde entonces ha estado en valores bajo cero, hasta abril de 2022, cuando despertó animado por el movimiento del Banco Central Europeo (BCE) de comenzar a subir los tipos de interés.

¿Hasta dónde llegará? La previsión del departamento de análisis de Bankinter es que seguirá subiendo en 2022, para acabar el año en el 2,8%. De cara a 2023, estiman que conquistará el 3%, para relajarse hasta el 2,10% en 2024.