¿Cómo te afecta la nueva ley de la vivienda si eres propietario o inquilino?

Este jueves el Congreso dio luz verde a la nueva Ley de Vivienda que pretende regular los precios de los alquileres en las zonas más tensionadas. Comisiones Obreras (CCOO) y UGT ven con buenos ojos esta reforma, que se ha convertido en la primera regulación de la vivienda de nuestra democracia, pero también hay expertos que creen que será perjudicial a largo plazo. ¿Cómo puede afectarte si eres propietario o inquilino?

La nueva ley ha recogido importantes cambios que incluyen un incremento máximo anual del 3% en contratos vigentes del 1 de enero al 31 de diciembre de 2024, un mandato al Instituto Nacional de Estadística (INE) para que publique un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, prórrogas extraordinarias de un año del contrato de arrendamiento por situaciones de vulnerabilidad, o que los gastos de gestión inmobiliaria corran siempre a cargo del arrendador.

Sin embargo, a pesar de la valoración positiva de CCOO y UGT de la reforma, ambos sindicatos lamentan que no se hayan incluido alguna de sus sugerencias en el nuevo texto. Además, el anuncio del Gobierno sobre las nuevas 50.000 viviendas de alquiler social de Sareb es considerado insuficiente y creen que está localizado en zonas de baja demanda. Ambas organizaciones sindicales han considerado que, para cubrir la demanda existente, se debería disponer al menos de 1 millón de viviendas, que también asegurarían alcanzar el parque mínimo de viviendas sociales asequibles del 20% del total de habitantes de las zonas tensionadas.

Por su parte, expertos de Abencys han avisado de que esta nueva reforma podría hacer peligrar las inversiones inmobiliarias en nuestro país, ya que si el inversor "no tiene incentivo, no hay inversión", ha señalado Carlos Grande, socio de la empresa.

A partir de ahora, los propietarios que dispongan de más de cinco viviendas pasarán a considerarse grandes tenedores, existirán medidas de protección en los procedimientos por desahucio y recargo del IBI del 150% a las viviendas vacías. Es por esto que para Grande, la falta de incentivos y las dificultades para propietarios harán que disminuya la inversión, y "si no hay inversión, no hay vivienda nueva y tampoco hay gasto en las existentes, con el consiguiente perjuicio para el arrendatario, que ve limitada su elección".

La falta de seguridad jurídica a la que se enfrentan los propietarios hace que muchos se planteen si conviene vender o alquilar la vivienda de la que disponen, para lo que es conveniente medir la rentabilidad. Para conseguir este dato, se deberá dividir el valor de las rentas anuales entre el que se ha invertido al adquirir la vivienda y el resultado tendrá que compararse con la rentabilidad media de la zona.

En la actualidad, la rentabilidad bruta del alquiler en España se encuentra en el 7,1%, tras haber descendido ligeramente desde el 7,2% que marcaba hace un año. Además, los propietarios deberán enterarse de si su vivienda se encuentra en una zona considerada tensionada. Este dato se basará en si los arrendatarios deben gastar más del 30% de su salario en pagar el alquiler o si en los últimos cinco años se ha producido un incremento de precios en la zona superior a tres puntos porcentuales por encima del IPC.

La Confederación Española de Hoteles y Arrendamientos Turísticos (CEHAT) ha alertado sobre los efectos secundarios negativos que pueden tener estos cambios en la oferta de inmuebles, ya que la protección al propietario ha empeorado, lo que hará que mucho prefieran pasarse al alquiler vacacional, que ofrece mayor rentabilidad, dicen.

La patronal ha advertido de la necesidad de dar mayor seguridad jurídica a los arrendadores, porque "el derecho a la vivienda no debe descansar solo sobre los propietarios", sino que el Gobierno debe hacerse cargo de ciertos aspectos, ha destacado el presidente de la CEHAT, Jorge Marichal.

Por otra parte, Marichal también ha recordado los problemas ocasionados en Barcelona o Baleares por los alojamientos ocasionales, para lo que "es necesario fijar una serie de reglas para evitar la mezcla entre los usos de los edificios", como entradas separadas o edificios completos exclusivos para este tipo de viviendas.

Otra de las preocupaciones de los propietarios con la nueva ley es la relacionada con los riesgos de impago y el deterioro de los inmuebles, ya que el texto prohíbe los desahucios sin fecha programada y añade instancias burocráticas y de negociación que alargarían el proceso al menos durante dos años. Por el contrario, si decides vender tu vivienda, la liquidez será inmediata y no deberás preocuparte de estas cuestiones, lo que puede decantar la balanza del arrendador y disminuir, por tanto, el stock de viviendas en alquiler disponibles.

El líder del PP, Alberto Núñez Feijóo, ya ha señalado que actualmente "es más caro, más difícil y consume más renta conseguir una vivienda en alquiler o compra de lo que lo era cuando Sánchez llegó al Gobierno", y ha afirmado que la nueva ley facilita la okupación. No en vano, una de las medidas marcadas en la nueva ley alarga los plazos de lanzamiento de arrendatarios en situaciones de vulnerabilidad hasta que los Servicios Sociales puedan evaluar la situación y ofrecer soluciones habitacionales, y se introducen procedimientos que definan las situaciones de vulnerabilidad económica.

La oferta de alquiler tradicional ha disminuido en cerca del 12% en un año de media en grandes ciudades y destinos turísticos, destacando especialmente las zonas más tensionadas, hecho debido a la falta de protección del arrendador frente al arrendatario y a la limitación de rentas. Es por esto por lo que la CEHAT ha alertado sobre el riesgo de que la nueva ley agrave esta situación y termine perjudicando a los colectivos más vulnerables a largo plazo.

Además, la Confederación teme que se produzca un efecto dominó que termine perjudicando al sector hotelero, al favorecerse la competencia desleal con los alojamientos informales. La CEHAT ha avisado de que la asimetría normativa que ya existía entre ambos alojamientos puede acentuarse. La ausencia de regulación ha causado un aumento de la economía sumergida, del fraude laboral y fiscal, "de problemas de índole ciudadana y a una desventaja competitiva en el resto de las modalidades de alojamiento", ha señalado la Confederación.

Entre otros aspectos, para el anterior análisis la CEHAT se basa en medidas similares tomadas en ciudades como París o Berlín. Sin ir más lejos, en la capital alemana la Ley de Limitación del Alquiler puesta en marcha en 2020 y que limitaba los precios acabó con una reducción de más del 50% de la oferta y provocó escasez de stock en la ciudad.

Fotocasa ya aseguró en su informe Experiencia en alquiler en 2022, que frente al 15% de ofertantes de alquiler, existe un 81% de demandantes, lo que separa ambas posiciones por 66 puntos. Por su parte, Idealista destacó que la oferta se redujo alrededor de un 25% durante el tercer y cuarto trimestre de 2022 comparada con las mismas fechas del año anterior.