Cláusulas abusivas en los alquileres: en qué fijarse antes de firmar el contrato

El mercado de alquiler, como el hipotecario y otros de índole económico-financiera, no está exento de contratos con cláusulas abusivas. A esto se suman las nuevas realidades que irrumpen además en este ámbito sumamente dinámico y de precios tensionados.

No en vano, es importante fijarse bien en las condiciones del contrato antes de firmarlo, así evitaremos indemnizaciones desproporcionadas por desistimientos, pagos anticipados de más de una renta o la renuncia de las prórrogas obligatorias.

En este sentido, desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), los contratos de alquiler no pueden contener renuncias a las prórrogas obligatorias, el decir, el contrato se puede prorrogar hasta cinco años y no se puede obligar al arrendatario a renunciar a ello.

Por otro lado, tampoco se podrá ampliar la permanencia mínima del inquilino, que está fijada en 6 meses. Si éste quisiera desistir del contrato antes, deberá indemnizar al dueño con las rentas que restan hasta cumplir ese periodo. Sin embargo, se considera abusivo pretender indemnizaciones desproporcionadas, como un año de alquiler, por ejemplo.

Asimismo, el arrendatario no puede exigir una fianza que supere el importe de una mensualidad de renta. No obstante, las partes sí pueden pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico, pero ésta no podrá exceder de dos mensualidades de renta.

En cuanto al alquiler de habitaciones, la tensión de precios en las grandes ciudades genera la proliferación de esta modalidad de arrendatarios que, si bien siempre ha existido, en estos momentos cobra mayor protagonismo. En este aspecto, estos contratos se rigen por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, es necesario diferenciar entre si el alquiler compartido es solidario o mancomunado, porque sus efectos son dispares.

En el caso del alquiler compartido de carácter solidario, los inquilinos se obligan al pago íntegro de la renta, de modo que si uno de ellos impaga, el resto tiene que hacerse cargo de cubrir esa cantidad para satisfacer la cuantía total.

En cambio, si el alquiler es mancomunado, el propietario suscribe varios contratos con cada uno de los ocupantes de modo que éstos sólo responden a la parte del alquiler que les obliga. Estos contratos suelen constar del alquiler de una habitación con derecho de uso de las zonas comunes de la vivienda, cocina, baños, comedor, salón, etc.

Por último, la asociación ha señalado la posibilidad de subir la renta por reformas o mejoras. En este sentido, ha destacado que, por lo general, es el arrendador el obligado a realizar y sufragar las reparaciones de la vivienda. A pesar de ello, esta es una exigencia limitada a las que no sean consecuencia del uso diario normal o del mal uso por parte del inquilino.

Asimismo, el arrendador solo puede aplicar subidas de precio de la renta por reformas o mejoras realizadas en la finca a partir del quinto año de contrato (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica), salvo pacto entre las partes. Cabe destacar que esto puede llevar a que el inquilino exija indemnización al arrendatario en el caso de que estas mejoras supongan eventualidades como tener que pasar determinadas noches en un hotel.