Promotoras vs. bancos: el grueso de la reclamación por hipotecas irá para ellas

Si no había suficiente con los bancos, los consumidores, los despachos de abogados y la Administración, al lío del Tribunal Supremo con las hipotecas le ha salido otro protagonista: las promotoras. Estas compañías han gastado miles de euros en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que abonan cuando solicitan un préstamo promotor y, si el alto tribunal ratifica el próximo 5 de noviembre su decisión de que es el banco quien debe abonarlo, se unirán a las reclamaciones de los consumidores.

El ordenamiento jurídico español tiene incorporada una ley que regula las subrogaciones y las modificaciones de préstamos hipotecarios. Esta norma, que data de 2003, prohíbe que el impuesto sobre AJD, protagonista del embrollo judicial en el que se ha metido el Supremo, se abone dos veces en la constitución de la hipoteca de una vivienda.

Así, en el caso de que un cliente compre una vivienda a una promotora y en lugar de firmar una hipoteca directamente con el banco decida subrogar el préstamo promotor que la inmobiliaria firmó con la entidad antes de construir la promoción, no deberá pagar este impuesto, pues la ley prohíbe que se haga dos veces.

En esta situación se encuentran miles de clientes que optaron por subrogar el préstamo promotor en lugar de negociar otro directamente con el banco. No tener que pagar el impuesto es uno de los atractivos de esta modalidad, pues el coste del tributo, que oscila entre 1.000 y 4.000 euros en una hipoteca media, dependiendo de la comunidad autónoma que lo cobre, constituye la mayor parte de los gastos de constitución de una hipoteca. Además, los intereses que se afrontan son menores que si se firma directamente con una entidad.

No en vano, durante los años de la burbuja y posterior crisis inmobiliaria, especialmente entre agosto de 2008 y marzo de 2010, la compraventa de vivienda nueva superaba a la de segunda mano, aunque puntualmente en meses posteriores llegaba a equilibrarse, de acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Desde marzo de 2013 hasta la actualidad, la vivienda usada protagoniza las compraventas, con bastante diferencia en relación con la obra nueva, debido a la ralentización del sector de la construcción.

QUABIT SE PLANTEA RECLAMAR

En el sector de las promotoras, Quabit ha sido la primera en manifestarse sobre la decisión del Tribunal Supremo, que será revisada el próximo 5 de noviembre. La inmobiliaria remitió el miércoles un hecho relevante a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) en el que señala que, aunque aún no ha tomado ninguna decisión al respecto, tendrá “una posición procesal activa” en relación con “eventuales reclamaciones” de las cantidades que ha satisfecho en concepto de este impuesto.

En la misma comunicación, la compañía indica que, por el momento, no ha percibido ningún “efecto material adverso” en su patrimonio debido al cambio de jurisprudencia del Supremo. “En nada está afectando a la actividad de la sociedad, ni desde el punto de vista de la concesión a Quabit de préstamos promotores ni en la firma de hipotecas de nuestros clientes", explica.

LOS PISOS DE SAREB ESTÁN EXENTOS

Las constituciones de hipotecas que también están exentas de pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados son las correspondientes a viviendas de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

La Dirección General de Tributos, dependiente de la Secretaría de Estado de Hacienda, aclaró recientemente que los préstamos hipotecarios destinados a adquirir viviendas del conocido como ‘banco malo’ no están gravados con este impuesto al amparo de la misma ley y con el objetivo de evitar que la Sareb tenga un perjuicio respecto a las entidades financieras.

“Estarán exentas las transmisiones de activos y, en su caso, de pasivos, así como la concesión de garantías de cualquier naturaleza, cuando el sujeto pasivo sea la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria”, señala la Dirección General del Tributos en una consulta vinculante publicada en 2016.