¿Por qué los fondos están locos por comprar el ladrillo de los bancos?

Los fondos extranjeros no quieren perder su oportunidad de entrar en el inmobiliario español. La banca, en medio de la presión del Banco Central Europeo (BCE) y del mercado para deshacerse de sus activos tóxicos, encuentra un ávido comprador en estos inversores. Y tienen sus motivos.

Según datos de la consultora inmobiliaria CBRE, el 63% de la inversión realizada en 2017 en el mercado inmobiliario español, casi 8.000 millones de euros, tuvo su origen en capital extranjero, frente a los 5.400 millones del año anterior (un 38% del total).

El buen entorno macroeconómico y del sector inmobiliario en particular se colocan como algunos de los principales motivos por los que estos fondos se fijan en España. “Estamos ante una situación económica muy positiva, con un sector inmobiliario residencial solvente, sano y con recorrido para los próximos años, donde los fondos observan una clara oportunidad para realizar inversores”, opina Samuel Población, director nacional de Residencial & Suelo de CBRE. A esto, Borja Ortega, director de Capital Markets de JLL, añade que los fondos “ven un marco regulatorio adecuado, con seguridad jurídica".

En este sentido, uno de los principales fondos que invierten en el sector opina que España está en el mejor momento para invertir; en cambio, recela de Francia, Irlanda y Reino Unido, y afirma que en Italia aún es demasiado pronto.

El otro gran motivo por el que los fondos extranjeros se apresuran a hacerse con el ladrillo de la banca es el exceso de liquidez del que disponen, según explica este fondo. A esto se añaden sus expectativas de que el crecimiento económico y la salud de los mercados se mantengan. Además, esa firma asegura que tanto el regulador como los propios inversores presionan a los bancos para centrarse en el negocio tradicional y librarse del inmobiliario.

POR QUÉ LA BANCA VENDE

El apetito inversor de los fondos extranjeros se une a las ganas de la banca por vender su ladrillo. La presión del Banco Central Europeo y de los inversores en el sector se suma al ‘efecto llamada’ entre los propios bancos. Santander dio el pistoletazo de salida en agosto de 2017 con la venta de la cartera del Banco Popular a Blackstone, y desde entonces el goteo de transacciones ha sido constante. Las más recientes, Caixabank con Lone Star y Sabadell con Axactor.

Además, tras la recuperación del sector inmobiliario, la banca ya consigue vender sus activos sin pérdidas (gracias a las fuertes provisiones realizadas en ejercicios anteriores), lo que evita tener que ampliar capital al vender todos sus activos de golpe (cosa que no podía hacer hace un par de años). Además, al sacar de balance los inmuebles, puede liberar capital.

ACTIVOS HETEROGÉNEOS

Pese al buen momento del sector español, las carteras vendidas por los bancos engloban gran variedad de activos, y no todos los segmentos están creciendo a la misma velocidad. Por ello, desde el fondo inversor opinan a ‘Bolsamanía’ que no todas estas operaciones serán rentables.

Es el caso del crecimiento a dos velocidades en el ámbito residencial. Desde Sociedad de Tasación (ST) matizan que los precios de la vivienda nueva en España han subido un 2,8% anual si se elimina la influencia de Madrid y Barcelona; si se las incluye, la subida es del 5,9%. De hecho, según los datos de ST, el precio del metro cuadrado en Barcelona es casi cuatro veces más alto que el de Badajoz, la capital de provincia más barata.

Despunta en concreto el segmento de las oficinas, en el que Madrid y Barcelona se sitúan como las ciudades de Europa donde más crecerán las rentas anualmente hasta 2020, según explica Borja Ortega. Eso sí, en general, las perspectivas del sector se mantienen positivas: “Es cierto que los precios se han ido incrementando y la recuperación del mercado hace que haya menos ‘gangas’ disponibles, pero siguen existiendo interesantes oportunidades de inversión, y se abren nuevos mercados de crecimiento como, por ejemplo, serían los activos alternativos”, concluye Ortega.