Las socimis calientan motores para protagonizar otro 'boom' en 2017

La mayor gestora de renta fija del mundo, la estadounidense Pimco, acaba de redoblar su apuesta por el 'ladrillo' español. Ha sacado su chequera y ha abonado 29,75 millones de euros por el 4,6% de los títulos de Lar España. Con esta compra, no sólo se afianza como el primer accionista de la socimi más veterana de entre las cuatro grandes, sino que constata que este sector continúa de moda.

Porque, sin duda, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimi) están en plena ebullición. Su comportamiento en bolsa empieza a ser interesante y acaban de presentar unos resultados trimestrales nada desdeñables: duplican sus ingresos y alcanzan los 530 millones de euros de beneficios hasta el mes de septiembre entre Merlín, Hispania, Axiare y Lar. El pasado año, en el mismo período sus beneficios reflejaban unas pérdidas de 54,8 millones.

Pero, ¿por qué se está dando este auge? “Es un vehículo de inversión muy conocido por los inversores internacionales, tiene muchas ventajas fiscales -sólo se tributa por los dividendos-, el 80% de los beneficios se ha de dedicar para este fin y además aporta transparencia porque cotizan en bolsa por ley”, explica Antonio Fernández, asesor registrado en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y presidente de la consultora Armabex.

Desde el banco de inversión Renta 4, la analista Nuria Álvarez apunta que la recuperación del sector inmobiliario y el entorno de los bajos de tipos de interés también ha propiciado que muchos inversores busquen en las socimis, un producto de inversión con mayor beneficio que la renta fija y menor volatilidad que la renta variable.

Lo cierto es que, además de todos estos factores, también ha ayudado a la expansión de las socimis el cambio regulatorio que el Gobierno de Mariano Rajoy realizó en 2012. Estas sociedades cotizadas, cuya actividad principal es el alquiler de activos urbanos, nacieron después de la tormenta del ladrillo en España, en 2009, pero la situación del sector y las exigencias de esa primera ley dificultaron que muchos inversores apostasen de verdad por este tipo de compañías. De hecho, la primera socimi vio la luz en noviembre de 2013, un largo parto de cuatro años que llegó con el nombre de Entrecampos Cuatro.

"El alquiler estabiliza el mercado frente a la compraventa y la especulación. Lo que se vio en España en los años del 'boom' no se va a volver a repetir en este sector", afirma el asesor Antonio Fernández

Con la reforma de 2012, se mejoró su fiscalidad, no se estableció ningún límite para que se endeudasen y, además, se les dejó cotizar en un sistema multilateral de negociación, es decir, se les dejó que saliesen al MAB, que no exige tantas restricciones como la bolsa de valores. Después de siete años, ya hay 25 socimis en el MAB, tres en el Mercado Continuo y una en el Ibex.

"2017 va a ser el año de las socimis, de 25 creo que podremos ver unas 70 más. Hay margen de crecimiento, cada vez se conocen más y la ley facilita que cualquiera que tenga un edificio en alquiler y 5 millones de euros pueda constitutir su socimi", apunta Fernández. La analista de Renta 4 apunta que en el futuro se verán incluso socimis vinculada a grandes bancos, que todavía acumulan grandes paquetes inmobiliarios.

A pesar de las cifras grandilocuentes, tanto Fernández como Álvarez eluden hablar de la palabra maldita en el sector inmobiliario: burbuja. "El alquiler estabiliza el mercado frente a la compraventa y la especulación. La ley establece que el patrimonio alquilable no se puede vender en menos de tres años, por tanto, lo que se vio en España en los años del 'boom' no se va a volver a repetir en este sector", sentencia el presidente de Armabex.

El buen momento por el que atraviesan este tipo de empresas ha llamado la atención del capital extranjero, como demuestra la apuesta de Pimco en Lar. Las socimis han cautivado el olfato para los negocios de grandes carteras como la de George Soros, que tiene una participación del 16,7% en Hispania y otros grandes fondos como los de Citi, JP Morgan o Goldman Sachs, que forman parte de Axiare. Merlin, el gigante inmobiliario español que ha absorbido a Testa y Metrovacesa, tiene entre sus grandes 'padrinos' al Santander y a BBVA.

COMPORTAMIENTO EN BOLSA

Al mismo tiempo, la capitalización del sector en Bolsa ha crecido de los 3.620 millones de euros en 2012 a cerca de los 13.000 millones actuales. O lo que es lo mismo, ha pasado del páramo de la 'burbuja' a destacar como un sector cada vez más pujante en Bolsa.

Una vez despejado el camino para el nuevo Ejecutivo, las cuatro socimis han recortado sus bajadas anuales e incluso alguna ha regresado a los números 'verdes'

Sin embargo, tras un gran 2015 cuando las cuatro grandes socimis subieron un 26,75% de media, el acumulado de este curso no arroja buenas cifras para las cuatro grandes y la incertidumbre política que ha vivido España ha contraído las ganancias en el parqué. Los diez meses de Gobierno en funciones han sentado mal a un sector sensible al tablero político y a las decisiones que puedan tomar los gobiernos en cuanto a la fiscalidad para estas empresas.

Una vez despejado el camino para el nuevo Ejecutivo, las cuatro socimis han recortado sus bajadas anuales e incluso alguna ha regresado a los números 'verdes'. Merlín ha pasado de dejarse un 22% en el computo del curso a caer un 11% desde que el PSOE decidió abstenerse. Hispania ha rebajado sus descensos del 18% al 14%; Axiare, que se dejaba un 3%, sube un 1% y Lar que acumulaba un retroceso del 23%, avanza un 8% en lo que va de año. Todo ello en un entorno en el que el propio índice español, el Ibex 35, acumula unas pérdidas del 8% en lo que va de 2016 y en el que acontecimientos como el Brexit tampoco han ayudado al conjunto de las cotizadas españolas.

Los expertos consultados prevén un crecimiento en el medio y largo plazo gracias a la recuperación del sector inmobiliario, a la confianza que despiertan las socimis para los inversores extranjeros y sobre todo, por el gran potencial de expansión que tienen.