Las pequeñas socimis del MAB: un solo activo y poca liquidez

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) son ya un vehículo de inversión asentado en el panorama español. Las hay muy grandes, como Colonial o Merlin, en el Ibex 35, y las hay pequeñas; tanto, que solo poseen un activo.

La última socimi en saltar al parqué español fue Serrano 61, que debutó en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) el pasado 6 de abril. Esta compañía, sin embargo, está formada por un solo edificio: el centro comercial ABC de Serrano, en Madrid. Pero la empresa de la familia March no es la única que cotiza en España y solo se basa en un activo.

Actualmente, en el MAB hay cinco socimis cotizando que solo tienen un inmueble o activo en su cartera. Sin embargo, no todas quieren quedarse con uno, sino que esperan seguir ampliando su cartera. Es el caso de Student Properties Spain, la socimi de residencias de estudiantes que debutó el pasado diciembre en la bolsa española. Ahora mismo solo cuenta con un inmueble en Madrid, pero la propia empresa “prevé ampliar su cartera invirtiendo en la adquisición de otros inmuebles en las principales ciudades universitarias de España”, tal y como explica en su ficha del MAB.

Otro caso es el de Domo Socimi, en el MAB desde septiembre de 2017. La compañía ofrece invertir desde la compra del suelo hasta el alquiler y venta de las viviendas. Como parte de su primer proyecto de un edificio residencial, actualmente solo cuenta con una parcela en el Ensanche de Vallecas (Madrid).

También Euro Cervantes, socimi del Gobierno de Singapur, solo cuenta con una participación en el centro comercial ‘La maquinista’ de Barcelona. Aunque su primera operación fue entrar en el capital de la española GMP Property, de la que posee el 32,9% del capital.

Asturias Retail & Leisure, por su parte, solo se refiere en sus activos al centro comercial ‘intu Asturias’, aunque en su última valoración de activos inmobiliarios, a 31 de diciembre de 2017, se incluye también una estación de servicio-gasolinera.

EL CASO DE HEREF HABANERAS

La socimi Heref Habaneras, propiedad de Habert European Real Estate Fund, adquirió en 2014 el que sería su único activo, el centro comercial ‘Habaneras’ en Torrevieja, Alicante. Fue suspendida de cotización en marzo de 2017 “por no haber completado, en el plazo establecido por la normativa, la efectiva difusión de todas las acciones puestas a disposición del proveedor de liquidez para cumplir con el requisito de incorporación”.

Actualmente, la compañía se encuentra en proceso de desmantelamiento, y está negociando la venta de su centro comercial al fondo sudafricano Vukile Properties.

¿POR QUÉ UN SOLO ACTIVO?

Tal y como explica Julián Labarra, director nacional de Corporate Finance de CBRE España, las socimis con un solo activo son también algo común en otros países, aunque “aquí se hace también con activos pequeños por una cuestión fiscal”.

Y es que las socimis gozan de una bonificación del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP/AJD) en adquisición de activos residenciales, y están exentos del impuesto de sociedades y del AJD en constitución de la sociedad y aportaciones de los socios.

Labarra señala que si el ahorro fiscal compensa los costes de la salida a bolsa, no es extraño que se cree una socimi con un solo activo. Eso sí, siempre que se cumplan los requisitos necesarios para crear este tipo de empresas: un capital mínimo de 5 millones de euros, el 80% de los activos deben ser inmuebles, obligado reparto de beneficios...

¿PUEDEN SER RENTABLES?

Julián Labarra señala que el mero hecho de ser una socimi “te ayuda a ser rentable por el ahorro de impuestos”. El experto de CBRE explica que los objetivos de estas compañías son tres: mejorar la rentabilidad de la compañía a través de la mejora fiscal, aportar transparencia y seguridad a los inversores minoritarios y dar liquidez.

En opinión de Labarra, el hecho de tener un solo activo no es un impedimento para llegar a ser rentables, pero sí que impide que la acción de estas empresas sea líquida. Señala que estas empresas deberían tener “cierto tamaño”, entre 300 y 400 millones de euros, pero la capitalización de estas empresas va de los 7,7 hasta los 155 millones de euros. “Es complicado que los inversores se fijen en ellas”, opina Labarra.

Según los últimos datos financieros disponibles de todas estas compañías, ninguna de ellas registra beneficios. Serrano 61 cerró el año 2017 con unas pérdidas de 990.000 euros. Student Properties, a 31 de diciembre de 2016 (última fecha disponible y solo tres meses después de su creación) perdió 10.367 euros. Domo Socimi acumulaba 210.930 euros de pérdidas a 30 de junio de 2017. Y Euro Cervantes registraba 8 millones en pérdidas a 30 de septiembre de 2017. Solo Asturias Retail consiguió ganar 1,1 millones a 30 de junio de 2017.

En el caso concreto de Domo, señalan que hasta que la construcción de su primera promoción de viviendas no esté terminada (en agosto de 2019) y se ponga en alquiler (en septiembre de 2019) no se prevé que la compañía empiece a generar rentabilidad. “La previsión para lo que resta del ejercicio 2017 y los dos años completos posteriores (2018 y 2019) no marca una imagen de la previsión de la rentabilidad que pueda alcanzar la sociedad”, explicaba en su folleto de unión al MAB.