Colonial vuelve a la Champions: de inmobiliaria 'superviviente' de la burbuja a socimi del Ibex 35

Colonial encarna como ninguna otra inmobiliaria el desarrollo de la vivienda en España. Fundada en 1946 por el Banco Hispano Colonial, es la segunda compañía cotizada ‘ladrillera’ más longeva, sólo por detrás de Inmobiliaria del Sur. Ha vivido los años de la expansión de la construcción en la década de los 70 y 80, el frenesí de la ‘burbuja’ del comienzo de siglo y el fin de la ‘fiesta’, pasando por la posterior resaca y la lenta recuperación que vive el sector en la actualidad.

Este lunes Colonial regresa al Ibex 35 tras abandonarlo en abril de 2008. La inmobiliaria catalana llega como cuarta compañía más pequeña del selectivo español al superar en capitalización a Técnicas Reunidas, Indra y Viscofan. Hoy la compañía que preside Juan José Brugera vale en el parqué 2.956 millones de euros aunque su valor bursátil en 2006 llegó a 8.200 millones de euros, una buena muestra del desplome de la construcción en España.

Sin embargo, la recuperación económica también está llegando a la vivienda que ve cómo se acelera la compraventa, en especial la de los hogares de segunda mano, y se incrementan los precios después de años de parálisis. El 2016 se cerró con 404.421 operaciones en el sector, un 14% más que un año antes, pero todavía la mitad de lo que se movía en 2007, mientras que los precios mostraron una rebaja del 30% respecto a los años del ‘boom’ inmobiliario. Este año, la marcha continúa firme con el mejor marzo de los últimos seis años en cuanto a operaciones y abril apuntala los precios un 14% interanual.

Esta evolución de la compraventa de vivienda también está acompañando a la rentabilidad que muestran los alquileres. Según los datos del Banco de España, en el primer trimestre la rentabilidad de los alquileres fue del 4,3%, sólo superado por el retorno del 9,5% de la venta de vivienda y del 20% de la renta variable española. El portal inmobiliario Idealista apunta que la mayor rentabilidad del alquiler se da en el sector de los locales comerciales que llegó al 8,3% en el primer trimestre del año, mientras que el alquiler de oficinas supuso un retorno del 7,5%.

La compañía se ha especializado en los últimos años en este nicho de mercado, el de las oficinas de negocios en Madrid, Barcelona y París, y por ello su consejo de administración ha propuesto que el próximo 29 de junio la junta de accionistas apruebe la conversión de inmobiliaria tradicional a socimi. El cambio supone acogerse a la bondades fiscales de este tipo de sociedades, que sólo tributan por los dividendos y el 80% de los beneficios se ha dedicar a ese fin.

Colonial quiere seguir el ejemplo de la gran socimi española Merlin Properties y el crecimiento que están teniendo otras como Hispania, Axiare o Lar. En lo que va de año, el mejor comportamiento bursátil lo protagoniza Hispania, la socimi participada por George Soros, que se revaloriza un 29%, seguido de Colonial que crece a un ritmo del 17% lejos del 10% en el que se mueven el resto de competidoras.

Los analistas que siguen a la firma catalana apuestan la mitad por comprar, mientras que un 25% prefieren mantener y otro 25% recomiendan vender las acciones de Colonial, según los datos que recoge FactSet. Además el precio objetivo de la acción lo sitúan en los 7,91 euros por acción y ahora cotiza a 7,53 euros, lo que apunta que los analistas consideran que los títulos están muy ajustados a precio, con una evolución menor del 5%.

“Las socimis se mueven en márgenes ajustados de beneficios, porque todavía hay mucha oferta, sobre todo, en el subsector del alquiler de oficinas y eso lastra a estas compañías. Posiblemente, el tiempo más oportuno para invertir en las socimis fue hace dos o tres años y ahora poco a poco se están consolidando. En 2017, no esperamos ninguna gran novedad y el sector de la vivienda se moverá con aumentos de rentabilidades del 2% o 3%, como en 2016”, comenta José Lizán, gestor de Quadriga.

UN 80% DE CAÍDA EN LOS ÚLTIMOS DIEZ AÑOS

Sin embargo, Colonial no siempre ha sido una compañía estable, alejada de los vicios y la grandilocuencia de los años de la burbuja de la construcción. Como tantas otras compañías que se han quedado por el camino como Martinsa-Fadesa, Nozar o Astroc, Colonial sufrió una OPA de Inmocaral en 2006 financiada gracias a los bancos, que le llevó a tomar el control del 15% de la constructora FCC.

El estallido del ‘boom’ de la construcción conllevó importantes caídas de sus ingresos y una reestructuración de su deuda que hizo que algunos fondos como Coral Partners, Eurohypo o el banco Royal Bank of Scotland pasasen a formar parte de su accionariado. La crisis devolvió a Colonial a sus orígenes y centró la compañía en el negocio patrimonialista del alquiler.

En bolsa, las acciones de la compañía muestran todavía una caída del 80% de su valor en los últimos diez años, aunque junto a Realia es una de las pocas grandes inmobiliarias ‘supervivientes’ de aquellos años de obras majestuosas financiadas todas a golpe de crédito. Cierto es que todavía cotizan empresas como Reyal Urbis, Montebalito o Urbas, pero son todavía un reflejo de lo que fueron.

En la actualidad, los bancos acreedores han perdido peso en su accionariado y el máximo accionista es el mexicano Carlos Fernández con el 12,4%, expropietario del grupo cervecero Modelo, que controla marcas conocidas como Coronita, Modelo o Pacífico. El segundo máximo accionista es el fondo Qatar Investment que controla el 10,6%, mientras que otros accionistas de referencia son los colombianos Grupo Santo Domingo, a través del fondo Aguila Ltd. radicado en Bermuda, o el fondo italiano Consilium.

Colonial, a su vez, ha tomado posiciones en el capital de Axiare en un 15,5%, algo que desde la socimi que preside Luis López de Herrera-Oria no fue plato de buen gusto y denunció ante la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) que la firma catalana era “un directo competidor” y además la operación se había llevado a cabo sin conocimiento previo del consejo de administración.

Además, Axiare realizó una ampliación de capital sin derecho preferente de suscripción, al poco de la entrada de Colonial en su accionariado, con el objetivo de diluir las acciones del grupo de Brugera, a lo que Colonial respondió con una inversión de 18 millones de euros en Axiare. A partir del 29 de junio, las espadas continuarán en alto y Colonial se convertirá, por ley, en socimi y en “directo competidor” de Axiare.