Antonio Fernández (Armabex): "Las socimis cierran las puertas a la posibilidad de evasión o blanqueo de capitales"

Las socimis (Sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) están asentadas en España. Tras un inicio fallido en 2009, la reforma de su legislación en 2012 ha impulsado un crecimiento de un sector que cerrará 2017 con 51 sociedades, de las que 46 cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y 5 en el Mercado Continuo, y más de 20.000 millones de capitalización.

Aunque todavía existe cierto desconocimiento sobre este vehículo de inversión. Por ello, Antonio Fernández, presidente de Armabex, asesor registrado del Mercado Alternativo Bursátil (MAB) para socimis, valora la evolución del sector desde "el fracaso" de 2009 hasta el 'boom' que

Pregunta: Para que aquellos se estén iniciando en la materia, ¿qué es una socimi y cuáles son sus principales características?

Respuesta: Son sociedades anónimas cuyo objetivo principal es acumular activos mediante adquisición o promoción para el alquiler. Estas sociedades requieren un capital social mínimo de 5 millones de euros y están obligadas a cotizar en mercados regulados. Otra de las características de estas compañías es que deben repartir un dividendo de forma anual. En este marco, las socimis quedan exentas de tributar por el Impuesto de Sociedades.

P: Un modelo que tiene apenas ocho años en España, ¿cómo ha sido su evolución?

R: El primer intento en 2009 fue un absoluto fracaso debido a que no se cumplía con los requisitos internacionales. La reforma de 2012 solventó este problema y con ello la confianza de los inversores. Las principales socimis que están cotizando en el Mercado Continuo como es caso de Lar, Merlín o Hispania recibían en los inicios la totalidad de sus fondos por parte de no residentes, debido a que estas sociedades se convirtieron en el mejor vehículo de entrada en el sector inmobiliario para los inversores extranjeros.

En la actualidad, el 55% del dinero que hay metido en las socimis es de no residentes. Este modelo resulta más familiar en otros países (nació en Estados Unidos en la década de los 60). Los inversores locales, sobre todos los grupos familiares, necesitan acabar de entender este modelo y la reestructuración que este vehículo exige. Hay que recordar que el proceso para convertirse en socimi puede durar entre cinco o seis meses, e incluso en algunos casos hemos tardado dos años.

P: ¿Cómo es este proceso de transformación hasta convertirse en una socimi?

Hay dos tipos de procesos. Por un lado, nos encontramos con el inversor no residente que es una máquina perfecta y lo tiene todo preparado para invertir en España. Por otro, los negocios familiares son más complejos, ya que suelen existir inmuebles y varias sociedades heredadas con una historia pasada, donde se tiene que realizar a un proceso de reestructuración.

Este complejo trámite se simplifica gracias a la ley existente. Todas las operaciones encaminadas a las formación de una socimi como fusiones, escisiones, adquisiciones o aportaciones de inmuebles están exentas de tributar. Por lo tanto, los asesores podemos realizar este trabajo de reestructuración sin que tenga un impacto fiscal significativo. Al final, el objetivo es constituir una sola sociedad donde se incluyan todos sus inmuebles. Es un proceso muy sano para aquellos que tengan un patrimonio familiar significativo.

P: En 2017, ya son 46 las sociedades que han vivido este proceso y que han dado su salto al MAB, más las cinco que cotizan en el Mercado Continuo. En total, suman más de 20.000 millones de capitalización bursátil, ¿cómo valora esta cifra?

R: Esta es una cifra significativa porque las socimis se dedican, exclusivamente, al alquiler. Las socimis son un mercado que está creciendo en España apoyado por dos pilares. En primer lugar, está aflorando un patrimonio que estaba desordenado que se dedicaba al alquiler y, en segundo, los inversores optan por este mercado empujados por un escenario de tipos de interés al 0% y la inestabilidad que golpea a la renta variable.

P: Hay voces críticas con las socimis que consideran que son vehículos para pagar menos impuestos. ¿Cuál es su opinión?

E: No tiene ningún sentido. Esta opinión puede ser provocada porque hay gente que relaciona el que no se pague el Impuesto de Sociedades con que no se paguen impuestos. Pero la socimi hace todo lo contrario. Estas sociedades están obligadas de forma inmediata repartir el 80% de su beneficio a dividendos, una cuantía que a partir de la cual el inversor tendrá que pagar impuestos por el 19%, el 21% o el 23%, en función de la cantidad conseguida. Hacienda pone como requisito obligatorio el pago de dividendo para que la socimi pueda acogerse al régimen especial.

Las socimis llevan a la economía real el dinero que produce el sector inmobiliario. Es más, estos vehículos de inversión cierran las puertas a cualquier posibilidad de evasión o blanqueo de capitales, ya que se ha logrado meter en sociedades controladas, reguladas y con asesores registrados un sector que era muy disperso y opaco. Por lo tanto, debemos estar muy satisfechos con la labor que han hecho las socimis con el nivel de especulación y recaudación de masa impositiva.

P: El sector comienza a consolidarse a través de la inversión en vivienda, oficinas, centros comerciales, gasolineras… ¿qué nuevas tendencias están por llegar?

R: La vivienda y las oficinas han sido el principal activo de las socimis debido al tipo de inversor. Los no residentes apuestan por las oficinas debido a que reflejan de mejor manera el Producto Interior Bruto (PIB) de un país y por la vivienda, que tiene una muy fácil salida. Pero, según va evolucionando el sector, aparecen nuevas alternativas y nuevos inversores.

De cara al futuro, una nueva tendencia serán las socimis que invertirán en otras socimis, un tipo de figura muy interesante. En el lado de los inversores, la banca privada está despertando, como es el caso de Banca March, Bankinter o Andbank, que ya han ofrecido a sus clientes la posibilidad de invertir en el sector inmobiliario del alquiler. Por ejemplo, Armabex está sacando a cotizar el proyecto de Banca March del centro comercial ABC de Serrano, que permitirá al pequeño inversor participar de un inmueble singular, significativo y con unas expectativas de rentabilidad.

P: ¿Qué impacto ha tenido el sector de las socimis en la economía española?

R: El efecto ha sido de estabilización. Para que la socimi se beneficie de este régimen tributario especial se deberán tener los inmuebles tres años dentro del balance y esto frena la especulación. También ha provocado una reducción del apalancamiento de estos activos, debido a la obligación de pagar dividendo. Por último, más del 35% de la inversión ya está fuera de Madrid y Barcelona, con lo que aporta una importante diversificación geográfica.

P: “Barcelona ha tenido una evolución menos satisfactoria”, señala Armabex en su último informe. ¿Cómo afecta la incertidumbre política en el sector?

R: Hay que tener en cuenta que el inversor institucional maneja un ‘corto plazo’ de 10 años, por lo tanto ellos ya ponderan cualquier inestabilidad en los países. Incluso, lo ven como una oportunidad. Por otro lado, hay otro tipo de inversor que tiene un horizonte más a corto plazo que, sin tanta información de lo que sucede, opta por replantearse otras alternativas que le dan más estabilidad.

No creo que se hayan hecho desinversiones. Pero sí que habrá inversores de perfil medio que apuesten por España porque cumple sus criterios, pero vive a 6.000 kilómetros y busca la tranquilidad para lograr sus bonus, pues decide apostar por mercados como Málaga o Madrid porque no entiende lo que está sucediendo.

P: Entre los nombres concretos del sector destaca el inminente debut en 2018 de Témpore Properties, la socimi propiedad de la Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), con más de 1.383 viviendas en alquiler. ¿Cómo va a afectar esta movimiento?

R: No está habiendo toda la información que debiera dar este tipo de operaciones. A día de hoy la única opinión es que no se está siendo suficientemente transparente. Esperemos que en la próximas semanas se conozca más información al respecto.

P: En este año destaca la la irrupción de General de Galerías Comerciales (GGC), que ha aflorado el patrimonio de su principal accionista, Tomás Olivo, que se sitúa como una de las mayores fortunas personales de España. ¿Cómo valora la aparición de este gigante?

R: General de Galerías Comerciales podría estar en una estimación a bote pronto entre el puesto 30 y 31 del Ibex 35. Es una socimi de empresarios de éxito que han hecho esta reestructuración y están acomodando su patrimonio familiar al marco de estas sociedades.

P: El sector también ha ocupado la actualidad este año debido a la opa de Colonial por Axiare. ¿Qué impacto puede tener en el sector este movimiento?

R: Este tipo operaciones son las que veremos en los próximos años. La adquisición de paquetes inmobiliarios de una socimi con otra será algo muy frecuente. Los inversores verán sociedades que han realizado grandes trabajos aglutinando una gran cartera de activos y que otra sociedad quiera comprarla.

P: ¿Qué nuevos nombres traerá 2018 al mundo de las socimis?

R: No puedo dar nombres concretos. Pero sí puedo decir que los grandes jugadores del próximo año serán grupos familiares significativos de toda España. No sólo los que salen en los periódicos, porque hay un patrimonio significativo inmobiliario más allá de la M-30.