Seis motivos por los que la vivienda de segunda mano (aún) se impone a la nueva

El mercado de la vivienda vuelve a tener pulso. Aunque con matices. Es, sobre todo, la compra-venta de viviendas de segunda mano la que alimenta la actividad. Y hay un puñado de motivos que lo explican.

Los datos así lo confirman. En septiembre, la venta de pisos de precio libre se ha incrementado un 9,7%, impulsada en su totalidad por un aumento del 14% en la venta de pisos de segunda mano, mientras que la venta de pisos nuevos descendió un 22%.

Estas cifras sólo confirman la pauta imperante en los últimos anos, en los que las operaciones sobre viviendas de segunda mano han nutrido el mercado. Aunque está previsto que la brecha con respecto a la vivienda nueva se vaya cerrando, todavía hay varios motivos que juegan a favor de las casas ‘viejas’.

1. PRECIO

El precio por metro cuadrado de las viviendas usadas es menor al de las casas nuevas

La vivienda de segunda mano “está siendo uno de los principales motores de la reactivación del mercado inmobiliario, ya que es mucho más atractiva por precio”, según Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa, factor que considera el “más influyente” a la hora de comprar una vivienda. “Es más sencillo adquirir una casa de mayor tamaño si se opta por una de segunda mano”, subraya Estefanía González, responsable de finanzas personales de kelisto.es, ya que el precio por metro cuadrado de la vivienda usada es menor.

El precio por metro cuadrado de las viviendas usadas es menor al de las casas nuevas. En concreto, el precio medio del metro cuadrado de los pisos de segunda mano se situó en septiembre en los 1.389 euros por metro cuadrado y el de los pisos nuevos, en los 1.607 euros por metro cuadrado, según la estadística publicada por el Consejo General del Notariado.

2. UBICACIÓN

La ubicación de la casa es el otro aspecto que Toribio considera fundamental a la hora de decidir comprar una vivienda. Aunque con excepciones, las casas de segunda mano suelen estar mejor ubicadas, explican ambas expertas.

Se pueden encontrar más pisos nuevos en la periferia y más vivienda usada en zonas más céntricas. Por lo que la vivienda usada puede ser más atractiva, ya que concentra la mayor parte de la oferta que existe en el centro de las ciudades.

3. NEGOCIAR EL PRECIO

Los pisos de segunda mano permiten al vendedor y al comprador un mayor margen de negociación. Así, el precio de la casa estará cerrado cuando ambas partes lleguen a un acuerdo. Por el contrario, la vivienda nueva lleva asociado un precio final que no es negociable Y suele estar impuesto por la sociedad vendedora.

4. IMPUESTOS

A la vivienda de segunda mano se le aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), dependiente de cada comunidad autónoma. Así, el baremo se sitúa entre el 4% de País Vasco y el 11% de Extremadura (en función del valor del inmueble). No obstante, se debe tener en cuenta que existen diferentes descuentos, como formar parte de una familia numerosa.

A la vivienda de segunda mano se le aplica el ITP

En el caso de una vivienda nueva se deben pagar dos impuestos. El IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), que equivale al 10% del valor de la casa independientemente de la provincia donde se compre la vivienda, y el de Actos Jurídicos Documentados, del que se encargan las comunidades autónomas y oscila entre el 1,5% de Murcia, Galicia y Cataluña y el 0,5% de Navarra y País Vasco.

5. GRANDES OPORTUNIDADES

Es posible encontrar “grandes oportunidades” debido a que la oferta es mucho mayor en el mercado de segunda mano, explica Toribio. Por el contrario, indica que “la vivienda nueva escasea, sobre todo en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde existe déficit de vivienda a estrenar”.

6. GASTOS MENSUALES

Las viviendas de segunda mano suelen ser menos “ostentosas” que las nuevas que suelen formar parte de urbanizaciones que ofrecen comodidades como garaje, piscina o trastero, por lo que los gastos mensuales de éstas serán mayores, destaca González.

En la misma línea, Toribio aconseja a los compradores tener en cuenta que, por lo general, “una vivienda usada suele generar menos gastos, ya que el recibo de la comunidad suele ser más bajo que el de una casa nueva o no tienen zonas comunes o, si las tienen, son más pequeñas que las de las nuevas promociones”.

...AUNQUE LA NUEVA TAMBIÉN EMPUJA

Estos motivos son los que, en los últimos tiempos, han favorecido a la segunda mano. No obstante, Toribio considera que “las dos opciones tienen sus ventajas e inconvenientes”, por ello “la elección final depende de las circunstancias personales y económicas de cada comprador”.

Beatriz Toribio anticipa que la brecha entre ambos tipos de casas “se irá reduciendo"

Si se busca una vivienda de altas calidades y extras, zonas comunes o que sea eficiente energéticamente “se tiene que optar por obra nueva siempre que el presupuesto económico lo permite”, concluye la responsable de estudios de Fotocasa.

González recuerda que aunque una vivienda de segunda mano “resulte más barata”, es probable que se deba llevar a cabo una reforma que aumente el precio final. En la misma línea que Toribio, señala que las casas nuevas suelen disponer de una equipación y unos materiales mucho más eficientes desde el punto de vista energético. En las viviendas usadas no suele ocurrir lo mismo.

La vivienda nueva, por tanto, comienza a sumar ingredientes a su favor. De hecho, Toribio anticipa que la brecha entre ambos tipos de casas “se irá reduciendo, ya que en muchas grandes ciudades existe una fuerte demanda de vivienda a estrenar y se está construyendo de nuevo”. En este sentido, añade que “se está vendiendo mucha vivienda sobre plano y estas operaciones aún no aparecen en las estadísticas oficiales porque todavía no se han inscrito en el Registro de la Propiedad”.