Radiografía de la vivienda en 2018: más demanda y precios más altos, pero lejos de la burbuja

El mercado inmobiliario es un termómetro de la situación económica del país. La recuperación de la economía española, la caída del paro y la consolidación de la financiación repercuten de manera directa en el aumento de la demanda y en la subida de los precios. Los expertos aseguran que este panorama es lo que se va a ver en 2018: más demanda y precios más altos, pero advierten que aún queda lejos la burbuja inmobiliaria.

De hecho, apuntan que en 2018 será el año en el que se recuperará la cifra de medio millón de viviendas vendidas. “Somos optimistas con la evolución del mercado inmobiliario”, apunta Jesús Amador, analista experto en vivienda de Bankinter, “Los datos macro van a dar soporte al crecimiento del sector”, añade.

Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, reitera que “la consolidación de la financiación, la recuperación económica y del empleo son las claves del buen momento que vive el sector”. De hecho, asegura que va a ser el año en el que se consolidear la senda del crecimiento vista ya en los últimos trimestres. Toribio también apunta al medio millón de viviendas vendidas como el objetivo que se conseguirá en 2018, “lo que supondrá volver a niveles de actividad de 2008”.

PRECIOS CADA VEZ MÁS ALTOS

El precio de la vivienda va a seguir subiendo. Jesús Amador estima que el crecimiento medio será de un 5%, aunque matiza que “vamos a seguir viendo un comportamiento muy desigual según las zonas”. Así, se seguirán viendo zonas en las que el precio aumentará cerca del doble dígito, sobre todo en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o ciudades costeras, “donde existe una elevada demanda”. Por otro lado, en otras zonas se verán incrementos muy ligeros.

Según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, los precios cerrarán el presente año con una subida media interanual del 5,1%, el mayor registro desde 2006, cuando se cerró con un aumento del 7,7%. “El nivel de actividad y de precios ha sido muy intenso este año, pero no hay que olvidar que aún estamos muy lejos de los máximos de 2007, cuando se cerraron 775.300 operaciones frente a las 470.00 de ahora y se concedieron 1,2 millones de hipotecas”, explica Toribio.

El crecimiento medio será de un 5%, aunque matiza que “vamos a seguir viendo un comportamiento muy desigual según las zonas”

“El problema es que los salarios no están creciendo al nivel de la inflación y del crecimiento de la economía”, asegura el analista de Bankinter. De esta manera, añade que la consecuencia es que las condiciones de accesibilidad a la vivienda no están mejorando porque “los precios suben más rápidos que los salarios y que la renta disponible de las familias”.

Aunque ven un crecimiento de los precios para el año que viene, matizan que en 2019 ya se empezará a descontar el crecimiento de los costes de financiación, “seguirán siendo bajos, respecto a promedios históricos, pero no esperamos que en 2019 tengamos un euríbor negativo”, apunta Amador.

AVANCE DE LA VIVIENDA NUEVA

“En 2018 asistiremos a un mayor protagonismo de la vivienda nueva, lo que se traducirá en un mayor número de operaciones y un encarecimiento de los precios más intenso ya que este tipo de vivienda es más cara y está gravada con más impuestos”, asegura Toribio. De hecho, asegura que “en 2018 el mayor peso de la vivienda de obra nueva empujará los precios aún más al alza”.

No obstante, Jesús Amador matiza que va a ir avanzando, pero se seguirá viendo más compra de vivienda usada. “Vamos a ver más ventas de vivienda nueva por dos razones: porque venimos del subsuelo, de unos años en los que la cifra de venta de viviendas nuevas era muy bajo, y porque en la segunda mitad del año, veremos cómo aumenta la comercialización y la venta”, explica el analista.

Así, apunta a que este año se cerrará con 100.000 viviendas nuevas compradas y en 2018 se superará esa cifra. “Vamos a ver crecimiento de vivienda nueva, pero están tan atrás que no van a igual a la venta de vivienda usada. Será un 70%-30%”, añade el experto de Bankinter.

LEJOS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA

Cuando explotó la burbuja inmobiliaria, España se hundió en una profunda crisis económica, por lo que el miedo a llegar a ese extremo otra vez sigue latente. No obstante, tanto desde Bankinter como desde Fotocasa aseguran que es pronto para decir que se esté dirigiendo a otra burbuja, “Está lejos”, coinciden.

“Los precios, en general, están lejos de estar a los niveles de la burbuja. En segundo lugar, los precios están más ajustados a la realidad, y en tercer lugar, en lo que sí que se ha aprendido un poco, es que las entidades son más prudentes a la hora de conceder créditos”, asegura Jesús Amador.

Así, explica que la actitud de los bancos es: “Ponga usted el dinero para comprar el suelo, venga con el 20-30% de las viviendas compradas y yo te financio y me quedo con la hipoteca de una demanda solvente”. En todos los puntos coincide la directora de estudios de Fotocasa. “La posibilidad de una burbuja inmobiliaria hoy por hoy está lejos”, señala. Y apunta diferentes motivos: “El primero, porque no se presta con la alegría de los años del boom, ya que los bancos aplican serios criterios de solvencia. Pero también porque los españoles han perdido mucho poder adquisitivo”.

LA NECESIDAD DE REGULAR EL ALQUILER

En cuanto al alquiler, el precio medio del alquiler cerrará el año por encima de los 8 euros el metro cuadrado, lo que supone un incremento del 9% en comparación con el año pasado. “El precio medio del alquiler no deja de subir en términos interanuales desde marzo de 2015, lo que refleja la fuerza que está adquiriendo este mercado. Y, a diferencia de otras épocas, lo hace pese a la recuperación del mercado de la compraventa”, explica Toribio.

Según Toribio, “el alquiler seguirá dando mucho que hablar en 2018, ya que las tensiones en los precios se mantendrán durante buena parte del año” debido a la presión de la demanda. “La precariedad laboral y la pérdida de poder adquisitivo de los españoles, especialmente de los más jóvenes, obligan a muchas capas de la sociedad a refugiarse en este mercado porque no pueden acceder a la compra”, argumenta. Y aún va más allá: “Las altas rentabilidades que buscan los inversores, el boom del alquiler turístico y el cambio de mentalidad de los españoles a favor del alquiler seguirán presionando al alza el precio de los arrendamientos, sobre todo en las grandes ciudades”.

En este sentido, Toribio destaca que el índice de precios del alquiler de Fotocasa ya ofrece las primeras señales de que el precio del alquiler está empezando a tocar techo en ciudades como Barcelona o Madrid, donde los precios han crecido a un ritmo de dos dígitos en varios distritos durante buena parte del año. “La tendencia estará muy ligada a cómo evolucione la financiación, si no se regula desde el punto de vista fiscal y si no se pone una regulación a lo que es el alquiler turístico, el precio va a seguir creciendo”, asegura Jesús Amador.