¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2024? Caída de precios y subida del alquiler

¿Qué esperar del mercado inmobiliario en 2024? Apunto de poner fin a un año marcado por las subidas de los tipos de interés y la entrada en vigor de la primera ley de vivienda, 2023 se ha mostrado resiliente frente a las adversidades. De cara a los próximos doce meses, desde Fotocasa apuestan porque llegarán las primeras caídas en el precio de la vivienda y se producirá una moderación en el volumen de compraventas.

"Tal y como ya predijimos desde Fotocasa, ni en 2022 habría burbuja inmobiliaria, ni en 2023 caída de precios. Por lo que ahora pronosticamos que en 2024 no habrá crisis en el sector", ha asegurado la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

En el primer trimestre de 2024 el eurosistema pondrá a prueba la estructura financiera, hará balance y medirá el riesgo de inestabilidad de la zona euro, lo que podrá impulsar una desaceleración de la inflación y forzar un descenso en los tipos de interés a lo largo del año.

"El sector continuará con resiliencia ajustándose a la nueva normalidad, mostrando una demanda fuerte y consistente por comprar vivienda, y siendo un gran valor refugio frente a la incertidumbre, por lo que las expectativas de recesión en el inmobiliario no se sostienen", añade.

El endurecimiento de los préstamos financieros también será responsable de acelerar el coste de la vivienda de obra nueva, "al aumentar el riesgo de la parte promotora y ralentizar su producción". Estas dificultades, según Fotocasa, se suman a la falta de suelo, la lentitud en la burocracia, la subida de alrededor del 25% en los costes de construcción, y la falta de mano de obra, que hacen muy difícil la ampliación del parque de vivienda.

"Por ello, la continuación de la subida del precio de la vivienda de obra nueva no será una sorpresa en 2024 teniendo en cuenta que el stock está bajo mínimos", estima Matos.

Sin embargo, desde el portan inmobiliario destacan que en la vivienda de segunda mano el precio ya presenta indicios de templanza al registrar un aumento interanual del 6,2% en noviembre, lo que significa el incremento más moderado del año.

"Lo que sucederá a partir de ahora es que el precio irá perdiendo poco a poco la sobre variación que adquirió durante este ejercicio. Sin embargo, la moderación del precio continuará a un ritmo paulatino y cerraremos 2023 con incrementos cercanos al 5%", comenta.

Respecto a las operaciones de compraventa, 2023 ha estado caracterizado por la ralentización. Con todo, los datos apuntan a que este año se firmarán presumiblemente más de 550.000 operaciones, y volverá a ser uno de los mejores desde 2008, lo que significará todo un hito, con el alto nivel al que se encuentran los tipos de interés.

"Para 2024 se recalcará la resistencia al encarecimiento hipotecario por la intensidad de la demanda latente y se podrán llegar a registrar más de 450.000 compraventas, lo que supondría una vuelta a la normalidad y a la dinámica habitual del mercado", afirma Matos.

LAS HIPOTECAS SE RESISTEN A LAS SUBIDAS DE TIPOS

A su vez, la concesión de hipotecas sobre viviendas se resiente y se transforma. Las firmas hipotecarias se moderarán a un ritmo más significativo que las compraventas, debido a que cerca del 40% de compradores ya buscan nuevas fórmulas de adquisición de vivienda, sin requerir créditos hipotecarios.

"Es la cifra más alta desde 2017. Por lo tanto, entramos en un cambio de ciclo hipotecario que se adapta al nuevo contexto, en el que la banca fomenta los créditos de tipo variable y afloran variedades como las hipotecas mixtas en detrimento de los tipos fijos", aseveran desde Fotocasa.

Asimismo, las previsiones para el cierre de 2023 son muy favorables, ya que rondarán las 380.000 concesiones hipotecarias y convertirá el año en uno de los mejores desde 2010.

ESCASA OFERTA DE ALQUILER

El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados. Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%.

"Esta casuística tiene como resultado un mercado muy compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder", subraya Matos.

El arrendamiento será a partir de ahora, en 2024 la solución habitacional elegida por la mayoría de las familias que no han llegado a tiempo a la compra de vivienda, por lo que el pronóstico del precio del alquiler es con incrementos, incluso, por encima del 5% interanual.

"El alto precio del alquiler está causando dos tendencias: la primera es la expulsión del mercado de los inquilinos con rentas más bajas, que en muchos casos desechan la idea de emanciparse; la segunda es el aumento de 14 puntos porcentuales en la demanda de habitaciones en viviendas compartidas como solución habitacional al no poder hacer frente al precio de una vivienda completa", dicen desde el portal inmobiliario.

Respecto a la ley de vivienda, en Fotocasa insisten en que el balance es desfavorable, ya que ha traído incertidumbre, descontento y la contraposición del sector inmobiliario.

De hecho, ponen el foco en que medidas como la limitación de actualización anual del precio del contrato de arrendamiento está impulsando que un volumen importante de propietarios busque nuevas fórmulas de alquiler que no se rijan por la ley de vivienda como el alquiler turístico, habitacional o de temporada.

"Esto está generando una gran contracción en el parque de alquiler residencial de larga duración al desincentivar la inversión del arrendamiento anual", advierten desde Fotocasa.

A pesar de todo, "el ladrillo tendrá en 2024 una gran oportunidad para demostrar que es uno de los materiales más resistentes que existen", concluyen Matos.