Madrid y Barcelona necesitan 3.500 pisos nuevos más a la venta cada mes

La demanda de vivienda no deja de crecer, sobre todo en las grandes ciudades, aunque la oferta de pisos nuevos no es ni de lejos suficiente. Esa es la conclusión a la que han llegado los expertos que han colaborado en la realización del 'VII Observatorio de la Valoración' correspondiente al primer semestre del año, que acaba de presentar la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y en el que se analiza el mercado de la vivienda en España.

Cerca del 90% de las transacciones realizadas este año corresponderán a viviendas de segunda mano

En este informe se explica que en la primera mitad de 2017 se han puesto a la venta un total de 6.500 viviendas nuevas al mes, una cifra que, aunque buena, sigue siendo baja dado que se estima que el mercado podría absorber una oferta de hasta 10.000 casas nuevas cada mes. Sobre todo, las grandes ciudades, donde el problema de la falta de vivienda amenaza con cronificarse.

La cifra de pisos de nueva construcción a la venta es "bastante baja" pese a que representa un aumento del 19% sobre la media del mismo período de 2015. Los expertos aseguran que el mercado podría absorber entre 5.000 y 10.000 viviendas al mes, e incluso hay algunos que apuntan a una cifra mayor. Esta previsión no es más que un reflejo de la demanda, que sigue creciendo y que se está centrando en la adquisición de viviendas de segunda mano ante la escasez de las de obra nueva. En concreto, se estima que cerca del 90% de las transacciones realizadas este año corresponderán a viviendas de segunda mano "no por preferencia del comprador, sino porque el mercado está experimentando una notable escasez de oferta de obra nueva", dice el informe. "La cifra de viviendas iniciadas intercambiadas es muy reducida como resultado directo de la falta de edificación", insisten los expertos.

La falta de viviendas nuevas se está convirtiendo en un problema en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, que son en las que más ha aumentado la demanda. Los expertos apuntan que la absorción de vivienda nueva es "totalmente asimétrica entre localidades", porque mientras que las grandes ciudades podrían moverse en las cifras mencionadas, en el caso de muchos pequeños municipios se espera que la actividad inmobiliaria continúe todavía paralizada.

Esta situación, la de la falta de vivienda de obra nueva, llama la atención, teniendo en cuenta el crecimiento económico que ha registrado la economía española y la gran demanda que acumula el mercado. A juicio de los expertos, puede ser resultado de "la distorsión en el mercado de oferta en cuanto a la inexistencia de un número de empresas promotoras suficientes que pueda dar respuesta desde el sector edificador, como ocurría en el pasado". También apuntan que a pesar de que las condiciones para el acceso en propiedad han mejorado, lo han hecho de forma lenta, lo que unido a una "concesión de créditos pequeña" y a que la capacidad de compra de los demandantes ha disminuido (los hogares nuevos pueden no tener capacidad de acceso, que no de pago), podría haber actuado como "condicionante adicional al de la falta de reacción de la construcción" para explicar la baja actividad.

EMPLEO Y VENTA DE MATERIALES TAMBIÉN REFLEJAN LA TÍMIDA RECUPERACIÓN

Por otro lado, el informe habla del escaso crecimiento tanto del empleo como de la venta de materiales de construcción, que son otro reflejo de la "tímida recuperación" que está viviendo el mercado de la vivienda de obra nueva. "El consumo de cemento sigue mostrando cifras de congelación", mientras que el empleo en construcción apenas se ha recuperado "desde los niveles mínimos" registrados durante la crisis. "La recuperación del empleo se produce a la par en construcción y en actividades inmobiliarias (servicios), que crecen por encima del 5% desde 2017 y aparentemente, de forma sostenida", dicen los expertos, que añaden que no obstante este aumento "es todavía muy suave y poco dinámico" para lo requerido en un momento como el actual, con una demanda que no deja de crecer.

Los expertos reflexionan sobre este punto y señalan que si realmente se hubiera producido una recuperación de la construcción en el sector de la vivienda, al ser ésta una actividad fuertemente intensiva en mano de obra, la contratación de personal debería haber reaccionado de inmediato, cosa que no ha ocurrido. Además, señalan que el ritmo de recuperación de las viviendas iniciadas es "suave" y está en consonancia con el del empleo. Y en lo que respecta a la nula recuperación del consumo del material de construcción, esta tendencia podría finalizar si se produce un "adelanto en las obras nuevas", que "tendrá un efecto de aceleración en el empleo a medida que se terminen los edificios", pero también en el consumo de cemento" de cara a los próximos trimestres.

El estancamiento de los salarios y la precariedad laboral hacen que muchos tengan muy difícil acceder a un crédito para comprar una vivienda

AUMENTAN LOS ALQUILERES... Y TAMBIÉN LOS PRECIOS

La otra cara de la moneda del mercado de la vivienda la ponen aquellos que forman parte de las capas "menos pudientes" de la población, que debido al estancamiento de los salarios y a la precariedad laboral tienen muy difícil, si no imposible, acceder a un crédito que les permita comprar una casa. Son, sobre todo, jóvenes, pero también familias que están virando hacia el alquiler como "la opción más cómoda y segura". En España ha habido un cambio de mentalidad, que unido al éxito de los alquileres turísticos como alternativa a los hoteles, ha provocado un "importante incremento de los precios". Eso obliga a muchos a irse a zonas periféricas, donde según el informe también se ha producido un aumento de los precios.

Según Paloma Arnaiz, secretaria de la AEV, "nos encontramos en un periodo de transición hacia una nueva mentalidad, tanto de promotores como de compradores e, incluso, de la propia Administración, cuyo fruto más probable será un fuerte impulso del mercado del alquiler". La experta semana que "este proceso, con el tiempo, tenderá a igualar nuestra cultura inmobiliaria con la de otros países europeos, menos apegados al concepto de propiedad", aunque también considera necesario que "las tensiones económicas y financieras que lo están forzando se normalicen, para que las rentas tiendan a crecer de manera saludable, y no como el efecto adverso de las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad y de la carencia de suficiente oferta de obra nueva".