Las seis preguntas que debes hacerte antes de comprar una casa

El mercado de la vivienda parece ir recuperándose poco a poco y eso ha hecho que en estos momentos mucha gente se esté planteando comprar una casa. No obstante, antes siquiera de empezar a buscar, los expertos recomiendan hacerse una serie de preguntas que los compradores no siempre tienen en cuenta, y que son esenciales si se quiere evitar sorpresas inesperadas.

Lo principal es conocer cuáles van a ser las obligaciones que habrá que cumplir una vez comprada la casa, o en el mismo momento de adquirirla, y no ir con demasiadas pretensiones que puedan acabar por arruinar una buena operación. Los expertos recomiendan hacerse al menos seis preguntas básicas antes de plantearse la compra de una vivienda.

1.- ¿Es buen momento para comprar?

Aunque no son pocos los expertos que animan a lanzarse a la aventura de comprar una casa en momentos como el actual, con el precio de la vivienda aún bajo y con el mercado mostrando signos de recuperación, Borja Mateo no piensa lo mismo. El economista y experto en el mercado inmobiliario dice que todo aquel que quiera comprarse una casa debería pensárselo dos veces, sobre todo después de la victoria de Donald Trump en las elecciones presidenciales de EEUU el pasado 8 de noviembre.

"El problema es que la gente desconoce los pormenores de la economía y no sabe qué efectos podría tener una subida de los tipos de interés sobre las hipotecas"

“El problema es que la gente desconoce los pormenores de la economía y no sabe qué efectos podría tener una subida de los tipos de interés sobre las hipotecas”, dice. La Reserva Federal estadounidense (Fed) ha dejado claro en las actas de su última reunión que la subida de tipos llegará “relativamente pronto”, lo que hace pensar que el organismo que dirige Janet Yellen elevará el precio del dinero en la última reunión del año, que se celebrará a mediados de diciembre. Eso podría provocar un efecto rebote y el Banco Central Europeo (BCE), que de momento sigue sin ver señales suficientes para plantearse endurecer su política monetaria, podría acabar por cambiar de opinión.

Según Mateo, eso afectaría a las hipotecas. En el caso de EEUU, la victoria de Trump va a suponer un aumento del proteccionismo y eso a su vez va a elevar la inflación, es decir, habrá un entorno de precios al consumo más elevados. “La competencia se va a reducir, por lo que los vendedores no se verán tan obligados a bajar el precio para cerrar las operaciones”, señala el experto, que avisa de que esta situación podría extrapolarse a Europa. Mateo es más partidario de la cultura del alquiler que de la compra, sobre todo porque en la compra se produce una “pérdida patrimonial del 10%” nada más adquirir la vivienda, en concepto de gastos de transacción. “Si no compras, con ese 10% puedes llegar a pagar hasta tres años de alquiler”, afirma. Y eso lleva a la segunda pregunta.

2.- ¿Cuáles son los gastos e impuestos que habrá que enfrentar?

Desde el portal inmobiliario Fotocasa explican a Bolsamanía que los compradores no suelen hacerse esta pregunta, y se encuentran después con que tienen que abonar cantidades imprevistas de las que no tenían conocimiento. Es importante conocer cuáles son los gastos e impuestos que habrá que afrontar a la hora de adquirir el inmueble, aunque dependiendo de la comunidad autónoma en la que se lleve a cabo la operación podrían variar entre el 8% y el 13% del precio de la vivienda.

Lo que está claro es que, sea cual sea la cantidad, es importante tenerla ahorrada de antemano. “El IVA y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) son los pagos más destacados. El IVA se paga en la compra de una vivienda nueva (primera transmisión) y el ITP se abona cuando se compra una vivienda de segunda mano o segunda transmisión”, señala Fotocasa, que explica que en el caso del IVA puede ser del 10% si la vivienda es libre o del 4% si se trata de una vivienda de protección oficial.

Y si se quiere adquirir una vivienda nueva, los compradores tampoco pueden olvidarse del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también puede variar de unas CCAA a otras, aunque por lo general suele oscilar entre el 0,5% y el 1,5%. Fotocasa indica que esta tasa “grava los documentos jurídicos necesarios para transmitir el bien”, y es un porcentaje del valor del inmueble en la escritura. Se aplica en el momento de constituir la hipoteca.

Dependiendo de la CCAA en la que se lleve a cabo la operación los gastos e impuestos por la compra de la vivienda pueden variar entre el 8% y el 13% del precio del inmueble

En cuanto al ITP, su gestión también corresponde a cada CCAA, y puede variar entre el 6% y el 10% del precio del inmueble. El porcentaje se aplica sobre el valor escriturado del inmueble y, como informan desde Fotocasa, “las familias numerosas tienen un ITP más bajo, que es necesario comprobar en cada comunidad”.

Además, desde el portal inmobiliario señalan que hay otros gastos que el comprador tendrá que enfrentar, como el de la escritura pública en la notaría, unos costes que son fijados por normativa y cuya cuantía depende del importe del inmueble, y la inscripción en el Registro de la Propiedad, es decir, los honorarios generados por inscribir la compra-venta en el registro. Estos también están fijados de antemano, y dependerán del precio de la vivienda. Por último, están los gastos de gestoría, que es la encargada de aglutinar todo el papeleo y los pagos para que el comprador sólo tenga que acudir a la firma. “Es especialmente importante cuando la operación lleva préstamo hipotecario”, dice Fotocasa.

¿Y si hay hipoteca? Pues en este caso hay que añadir a todo lo anterior los gastos de tasación (se abona a la sociedad de tasación autorizada que se encargó de calcular el valor de la vivienda); un cargo especial en el Registro de la Propiedad, donde además del inmueble hay que registrar la escritura de hipoteca; los gastos de notaría, ya que el notario debe dar fe pública del préstamo hipotecario, además de hacerlo sobre las escrituras de compra-venta; la comisión de apertura que cobre la entidad en el momento de la concesión del préstamo, en concepto de análisis de la viabilidad de la operación; y el seguro de daños que solicita el banco, por exigencia legal, para cubrir el valor del inmueble en caso de que le ocurra algo al comprador.

Además, la constitución de un préstamo hipotecario está gravada por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un tributo que, explica Fotocasa, depende de cada CCAA y que se sitúa entre el 0,5% y 1,5% del valor de la garantía hipotecaria.

3.- ¿Es la casa que podemos pagar?

Esta pregunta siempre es incómoda. Pero, por mucho que moleste, conviene hacérsela antes que después. No sólo se ahorrará dinero, sino, sobre todo, muchos disgustos. Antes de realizar la adquisición resulta obligatorio hacerse un completo 'test de estrés' propio que, por lo menos, incluya de cuánto dinero contante y sonante se dispone para dar la entrada y cuánto habrá que pedir mediante un préstamo hipotecario.

Por supuesto, si se dispone de todo el dinero para pagar la casa, no habría necesidad de pedir nada prestado... o tal vez sí. Incluso en ese supuesto, convendría recibir asesoramiento sobre si resulta más conveniente pagar toda la casa o pedir una hipoteca, aunque sea pequeña, y poder invertir el resto del dinero para que genere una rentabilidad.

En caso de que pidamos un préstamo, también habrá que reflexionar. España es de hipotecas a tipo variable. Han dominado -y siguen dominando, aunque ya no tanto- el mercado. Son préstamos en los que las cuotas varían en función del índice al que están vinculados. En la mayoría de las ocasiones, ese índice es el euríbor a 12 meses, en torno al que ahora figuran dos cuestiones que conviene examinar.

España es de hipotecas a tipo variable, pero la tendencia puede estar cambiando: en septiembre tres de cada diez nuevas hipotecas se firmaron a tipo fijo, un porcentaje sin precedentes

La primera, que está en mínimos históricos, por debajo incluso del 0%. Esto, que en principio suena fenomenal, no lo es tanto porque el euríbor no permanecerá siempre a estos niveles. Es decir, en cinco o diez años estará más alto -y si no, malo, porque evidenciará que la economía no se recupera de la crisis-, con lo que las cuotas que habrá que pagar serán mayores. Es obligatorio incluirlo en la ecuación de compra porque el actual nivel del euríbor puede ser una fuente de problemas en el futuro cuando repunte.

La segunda cuestión reside en que al actual euríbor le quedan meses de vida. Si todo evoluciona como está previsto, a mediados de 2017 será relevado por un 'euríbor 2.0', con el que las autoridades europeas intentarán aportar más transparencia y rigor a un índice tan sensible para miles de familias. Conviene preguntar qué pasará cuando entre en vigor, es decir, si el actual euríbor será relevado por el nuevo, y no por otro índice.

Otra opción es la de olvidarse de lo variable y del euríbor y decantarse por hipotecas a tipo fijo. Es lo que están haciendo cada vez más hogares para aprovecharse de los bajos tipos de interés actuales y protegerse de una posible subida en el futuro. En septiembre, según ha desvelado el Instituto Nacional de Estadística (INE), tres de cada diez nuevas hipotecas se firmaron a tipo fijo, un porcentaje sin precedentes en España.

Y en todo este ejercicio no puede faltar saber si podremos afrontar la devolución del dinero que pedimos prestado. Y hacerlo de verdad, no sobre cálculos de que en el futuro los ingresos serán mayores, algo que nunca se puede saber y con lo que, por tanto, nunca se debe contar. Desde iAhorro.com, por ejemplo, aconsejan que lo ideal sería que la hipoteca no consumiera más del 30% de los ingresos del hogar y que en ningún caso superase el 40%. Si esa casa que hemos elegido exige unos desembolsos mayores es que, en realidad, no es 'nuestra' casa.

4.- ¿Cuáles son las mejores zonas para comprar?

Una vez se tenga claro todo lo anterior, Borja Mateo asegura que el comprador debe hacerse otra pregunta: cuál es la zona en la que quiere vivir y por qué. “Suele ser mucho más interesante comprar una vivienda en zonas de economía baja que en zonas de economía más alta, porque va a salir más barata”, afirma el experto, que considera que hay que pensárselo dos veces a la hora de invertir en zonas consideradas como económicamente buenas porque el precio va a ser mucho más elevado. En esos casos, dice, “es mejor alquilar que comprar”.

Siempre es bueno, afirma Mateo, que el comprador haga un esfuerzo e intente dejar a un lado sus prejuicios, algo muy relacionado con la siguiente pregunta.

5.- ¿Somos capaces de 'desidealizar' la compra?

Es esencial que el comprador sepa si puede mantener la mente abierta. “Hay gente que, por pertenencia a un determinado grupo socioeconómico, sólo quiere vivir en determinadas zonas y no se da cuenta de que hay otras que son mucho mejores por la relación calidad-precio”, dice el experto inmobiliario. “Muchas veces, sólo con alejarnos un poco de la zona deseada, y teniendo las mismas calidades y los mismos servicios, la operación es mucho más beneficiosa para el comprador”, remarca Mateo.

"A la hora de comprar una vivienda debería primar menos el sentimiento y más el raciocinio", dicen los expertos

El problema, afirma, es que la gente “tiende a ser inflexible sobre dónde vivir”, por lo que al final acaba pagando más por lo mismo que conseguiría en otras zonas, que son más “cómodas” económicamente hablando. “A la hora de comprar una vivienda debería primar menos el sentimiento y más el raciocinio”, concluye Borja Mateo.

6.- ¿Es mejor una vivienda para entrar a vivir o una para reformar?

Por último, el experto inmobiliario cita otra de las preguntas que deberían hacerse los compradores antes de lanzarse a comprar una vivienda. ¿Por qué desechar una que necesite reformas? Y Mateo habla de los programas de reformas de casas que inundan la parrilla televisiva para explicar esta idea: “En estos espacios queda claro que es necesario invertir más para lograr una vivienda acorde a los gustos del comprador y que esté lista para entrar a vivir, mientras que si se adquiere un inmueble que necesite una reforma se puede conseguir lo mismo invirtiendo mucho menos”, afirma.

Una vivienda que necesite algún cambio siempre va a salir más barata que una totalmente reformada, señala el experto, que explica que la gente, cuando visita una casa en venta, “suele quedarse con la primera impresión” y no es capaz de ver las posibilidades que tiene el inmueble. “Si el comprador es capaz de primar lo racional frente a lo sentimental, como en el caso anterior, ahorrará mucho dinero”, asevera Mateo.

'BONUS TRACK'

Si después de hacerse todas estas preguntas el comprador tiene clara la operación, deberá tener en cuenta también que hay una serie de documentos que debe exigir al vendedor antes de llevar a cabo la transacción.

Hay una serie de documentos que el comprador debe exigir al vendedor antes de llevar a cabo la transacción

En el caso de un piso nuevo, explica Fotocasa, hay que reclamar una serie de documentos legales, que deben estar en regla, antes de proceder a la firma. Entre ellos, el certificado de final de obra, emitido por el técnico o promotor, que declara la conformidad con la ejecución de los trabajos de construcción; la cédula de habitabilidad, que emite un arquitecto o aparejador y garantiza que la vivienda ha superado los controles de calidad obligatorios; o la licencia de obras, que permitirá comprobar que el piso cumple las condiciones recogidas en ella.

Para los pisos de segunda mano, dice el portal inmobiliario, es aconsejable que el comprador disponga del título de propiedad y del certificado de dominio y cargas, así como del plano de la vivienda a escala 1/50. En estos casos, la cédula de habitabilidad también es importante, ya que confirma que el inmueble cumple los requisitos mínimos exigibles para poder ser habitada. Este documento caduca a los 15 años desde su emisión, por lo que hay que comprobar que esté actualizado y en vigor. El vendedor también está obligado a proporcionar, si el comprador se lo pide, otros documentos como los datos registrales del piso o la escritura de compraventa, así como el recibo que confirme el pago del último IBI.