La sentencia del Constitucional sobre la plusvalía municipal podría beneficiar a 550.000 viviendas en toda España

La sentencia del Tribunal Constitucional del pasado 16 de febrero, que declara inconstitucionales varios artículos de la Norma Foral de Guipúzcoa referente al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocido como plusvalía municipal), podría beneficiar a los propietarios de cerca de 550.000 viviendas si finalmente la norma se aplicara al ámbito estatal, según estimaciones de Tinsa.

El Alto Tribunal respalda que no puede exigirse al vendedor de un inmueble el pago de un impuesto que grava un incremento del valor que, en realidad, no se ha producido. "Es cuestión de tiempo que se resuelvan en este mismo sentido las numerosas cuestiones planteadas por otros juzgados relativas a la legislación de ámbito estatal", señala el informa publicado por Tinsa.

"Es cuestión de tiempo que se resuelvan en este mismo sentido las numerosas cuestiones planteadas por otros juzgados relativas a la legislación de ámbito estatal", señala el informa publicado por Tinsa

La estimación de 550.000 viviendas tiene en cuenta el número de transmisiones de viviendas realizadas en España entre 2013 y 2016, así como el periodo medio que los inmuebles han estado en manos de sus propietarios. Del cruce de esta información con la evolución del valor medio en cada una de las provincias españoles, Tinsa obtiene el número aproximado de viviendas que se han transmitido desde 2013 con un valor de mercado inferior al del momento de la compra.

¿QUÉ PRESENTAR PARA RECLAMAR?

Dado que la plusvalía grava el valor del terreno, cualquier reclamación requerirá presentar informes específicos que acrediten el valor del componente ‘suelo’ en ese inmueble en concreto. “Las escrituras de la última y penúltima compraventa del inmueble, que especifican el precio de transmisión, no serían referencias suficientes. Tampoco lo sería una estadística de variación media del valor de la zona o código postal donde se ubica el inmueble, ya que es necesario referenciar la evolución al inmueble en concreto”, señala Marta García, directora de la Consultoría Técnica de Tinsa. García destaca que, en su reciente sentencia, el Tribunal Constitucional ratifica la necesidad de presentar un informe técnico acreditativo y “menciona de forma literal la valoración pericial contradictoria como ejemplo de prueba válida para demostrar la pérdida patrimonial”.

La sentencia del Tribunal Constitucional allana el camino a una respuesta favorable en las reclamaciones (en curso y futuras) en los casos de venta, herencia o donación de inmuebles que han visto reducido su valor entre el momento de la adquisición y el de la transmisión. Hasta ahora, las impugnaciones de plusvalías se han tramitado con una perspectiva de éxito muy incierta, ya que la interpretación de si procede o no el cobro del impuesto correspondía al juez competente en cada caso y a la pericia de los letrados para demostrar la inexistencia de incremento de valor durante el periodo de tenencia del activo.

Hasta ahora, las impugnaciones de plusvalías se han tramitado con una perspectiva de éxito muy incierta que dependía del criterio individual del juez competente

¿CUÁNDO SE PUEDE RECLAMAR EL PAGO DE LA PLUSVALÍA?

Han de darse al menos dos condiciones conjuntamente para reclamar el pago de la plusvalía:

- Que se haya pagado el impuesto de plusvalía en la transmisión de un inmueble y no se haya producido incremento alguno del valor del terreno en el periodo de tenencia gravado, es decir, entre la fecha en la que se adquirió y su última transmisión. Esta circunstancia que se cumple en la gran mayoría de transmisiones en las que los inmuebles se han vendido a pérdidas

- Que la venta se haya producido con posterioridad a febrero de 2013.

LOS PASOS PARA RECLAMAR

Los pasos que deben seguirse para reclamar son los siguientes:

- Interponer un recurso ante el Ayuntamiento. Dado que el Constitucional aún no se ha pronunciado sobre la norma estatal, es posible que posteriormente sea necesario acudir a la vía judicial.

- Una prueba técnica realizada por un experto independiente, que acredite la pérdida de valor producida entre el momento de la compra y el de la venta. Es importante destacar que el impuesto de plusvalías grava solo el valor del suelo, no el precio de compraventa de un inmueble.

En el caso de trasmisiones de terrenos o parcelas es coincidente, pero para el resto de inmuebles en los que existen construcciones, el valor del suelo es solo uno de los componentes que conforman su valor de mercado. El cálculo para saber si se ha producido una pérdida en el valor del inmueble no puede limitarse a comparar el precio de compra con el precio al que se ha vendido. Se requiere un informe técnico específico al inmueble transmitido (como una prueba pericial contradictoria, tal y como menciona la sentencia del Constitucional), que acredite cuál ha sido la variación del valor de mercado del suelo entre el momento de adquisición del inmueble y el de la transmisión.

Por tanto, no sería información suficiente para demostrar la supuesta pérdida de valor: las escrituras de compraventa de la última y penúltima transmisión de un inmueble y las estadísticas de precios medios del mercado residencial del municipio o el código postal donde se ubica el activo.