La compraventa de vivienda aún es un 25% menor que en 2008

La compraventa de vivienda registra su mejor primer semestre desde el inicio de la crisis económica en 2008. En los seis primeros meses de 2017 se han realizado 235.672 operaciones, con incrementos interanuales en mayo del 23% y del 19,3% en junio respecto a 2016, según recoge el Instituto Nacional de Estadística (INE). Sin embargo, la reactivación de la compra de segundas residencias en la costa y el aumento de la demanda de obra nueva no puede dejar escapar un dato: todavía se registran un 25% menos de operaciones de las que se llegaron a realizar en 2008.

En concreto, en el primer semestre de 2008 la compraventa se situó en 314.949 transacciones y si se compara respecto a hace una década, en el primer semestre de 2007, llegó a las 438.356 unidades, es decir, un 46% menos, según las estadísticas del Colegio de Registradores de España.

En los seis primeros meses del año, el crecimiento de la compraventa respecto a 2016 es del 13,2%, con más de 235.000 operaciones realizadas. Uno de los aspectos que más destaca es el aumento del 20% de la obra nueva respecto al pasado año, lo que para Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, muestra “cierta reactivación del sector en zonas muy específicas donde la demanda es muy alta y el producto escaso”.

Encinar también apunta que el hecho de que Canarias, Baleares y la Comunidad Valenciana lideren el porcentaje de viviendas compradas por cada 100.000 habitantes muestra que la segunda residencia va ganando peso y contribuye a la recuperación del sector inmobiliario. En junio, de hecho, las provincias donde mayor número de viviendas se vendieron fueron zonas tradicionales de costa como Alicante, Málaga y Valencia, por detrás eso sí de Madrid y Barcelona.

Los precios del ‘ladrillo’ siguen velocidad de crucero desde 2014, y los datos del primer trimestre representan el segundo mayor incremento interanual de los tres últimos ejercicios

Las comunidades que presentaron en junio un mayor un incremento interanual fueron Navarra (40,2%), La Rioja (40,1%) y la Comunidad de Madrid (32,6%). Por su parte, Aragón (1,2%), País Vasco (6,0%) y Galicia (6,4%) registran las tasas de variación anual más bajas en junio.

Otro buen dato que aumenta la confianza de los inversores y los profesionales del sector son la evolución al alza que están experimentando los precios. Aunque todavía no se conocen las estadísticas de precios del segundo trimestre, en los tres primeros meses del año los precios crecieron un 5,3% respecto al mismo período del año anterior, según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del INE.

Los precios del ‘ladrillo’ siguen velocidad de crucero desde 2014, y los datos del primer trimestre representan el segundo mayor incremento interanual de los tres últimos ejercicios. Sin embargo, los precios actuales respecto a los años del ‘boom’ aún reflejan una rebaja del 38% si se comparan los 2.001 euros por metro cuadrado que se pagaron de media en el segundo trimestre de 2008 y los 1.245 euros actuales, según los datos que recoge la sociedad de tasación Tinsa. El cuarto trimestre de 2007 sigue siendo el período donde se llegó a pagar la cifra media más elevada por metro cuadrado: 2.048 euros.

Los precios siguen una evolución lógica para los expertos, puesto que desde 2008 a 2014 los precios cayeron, ya que la demanda se redujo, y ahora con la mejora de la economía y la atracción de nuevos compradores extranjeros los precios tienden al alza. Los inversores además también ven en el ‘ladrillo’ una forma de invertir ante el entorno de los bajos tipos de interés impuestos por el Banco Central Europeo (BCE).

La rentabilidad de la vivienda llegó al 9,5% en el primer trimestre, en el que se incluye el alquiler más la variación de precios

Según los datos del Banco de España, la rentabilidad de la vivienda llegó al 9,5% en el primer trimestre, en el que se incluye el alquiler más la variación de precios, mientras que la rentabilidad bruta por alquiler se situó en el 4,3%. Ante esas rentabilidades, sólo la renta variable española da más retorno, un 20% en el primer trimestre y un 28% en el segundo trimestre. El supervisor no dispone aún de datos de la rentabilidad de los inmuebles en el segundo trimestre, pero el alquiler continúa estable en el 4,3%.

Ante todo la opinión compartida por los expertos en el sector es que la situación actual está lejos de sufrir otro burbuja como la que se gestó en España durante la anterior década. BBVA Research no ve riesgos para una nueva burbuja, el BCE y Mario Draghi al frente también niegan la mayor y las principales plataformas inmobiliarias españolas tampoco ven que haya riesgos en este sentido.

EL ALQUILER, EL PROTAGONISTA DE LA RECUPERACIÓN

A pesar de que el número de operaciones de compraventa y los precios actuales están lejos de las cifras que se movieron en los años del ‘boom’, el alquiler es el auténtico protagonista de la recuperación económica. El parque de viviendas en alquiler frente a la propiedad del 15,6%, una cifra que no se alcanzaba desde 1987, según los datos del Banco de España. En cuanto a precios, el precio del alquiler de la vivienda en España en julio fue un 9,6% más caro respecto al mismo mes de 2016.

Los datos recogidos por la inmobiliaria Fotocasa apuntan que el precio medio del alquiler por metro cuadrado ascendió a 8,08 euros en julio, una cifra similar a la alcanzada en 2010, cuando se situaba en 8,1 euros y un 20% menor respecto a los precios que se llegaron a pagar en 2007. "Los alquileres seguirán subiendo porque la demanda es muy superior a la oferta, aunque la mayor parte del país está lejos de los niveles de los años del 'boom' inmobiliario", apunta la responsable de estudios de Fotocasa, Beatriz Toribio. Desde la inmobiliaria ven que la opción de alquilar es la única que tiene parte de la población española, que explica la situación que se está dando.

Cataluña es la comunidad más cara para alquilar una vivienda de segunda mano, con un precio de 11,97 euros por metro cuadrado al mes, seguida de Madrid (11,55 euros) y País Vasco (10,57 euros). Algunas voces como Toribio apuntan que en algunas ciudades como Barcelona, Ibiza o Madrid sí se está viviendo “un auténtico ‘boom’ del alquiler”, por la reactivación económica o el alquiler vacacional. El ladrillo de la recuperación todavía está lejos de ser el ladrillo de la especulación.