Inversión inmobiliaria: hay vida más allá de Madrid y Barcelona

La inversión inmobiliaria entre enero y septiembre de este año en España se sitúa entre los 8.700 y los 10.300 millones de euros, según estimaciones de JLL y Cushman & Wakefield. Para el conjunto del año, las previsiones apuntan a que se superarán los 12.000 millones de euros, una inversión histórica.

Sin embargo, el dinero se concentra en dos puntos muy claros: Madrid y Barcelona. De hecho, ambas ciudades acumulan más del 60% del volumen total en España y en torno al 90% en el caso del segmento de las oficinas. Pero hay otros focos activos en inversión más allá de las dos grandes capitales.

RETAIL Y LOGÍSTICO

El segmento retail es uno de los que cuenta con más actividad fuera de Madrid y Barcelona. Según explican desde Cushman & Wakefield, además de los centros comerciales, hay interés inversor por locales “high street” en ciudades turísticas. Algunos ejemplos de estas operaciones han sido la compra por parte de la francesa Klépierre del centro comercial Nueva Condomina, en Murcia, por 233 millones de euros o la compra del centro comercial Espacio Coruña por el grupo vasco Inbisa.

Hay interés inversor por locales "high street" en ciudades turísticas

En el segmento logístico, el auge del e-commerce está impulsando la actividad inversora. Desde Cushman & Wakefield le ven especial potencial de crecimiento a este segmento, ya que el comercio electrónico “requerirá un impulso de los centros de distribución de la última milla en las principales ciudades”. Guillermo García Almuzara, responsable del departamento de Industrial & Logística de la consultora, añade que, ya que España es el país europeo donde más rápido crecen las ventas online (un 19%), esperan que la demanda de espacio logístico urbano se doble en cuatro años.

Las naves en Madrid y Barcelona siguen siendo el activo preferido en el segmento logístico, que ya acumula 811 millones de euros de volumen de inversión hasta el tercer trimestre, según Cushman & Wakefield.

En BNP Paribas Real Estate destacan, además de Madrid y Barcelona, la inversión logística en Valencia. Según sus últimas cifras, durante los tres primeros trimestres de 2017 se han contratado 135.350 metros cuadrados en activos logísticos en la ciudad del Turia, lo que supone un 35% más respecto al total del año 2016. Eso sí, la diferencia con las dos grandes capitales es más que notable: solo en el tercer trimestre se contrataron en Madrid 233.357 metros cuadrados.

Más allá de Madrid, Barcelona o Valencia, en la logística este 2017 destaca la venta del portfolio de GreenOak en España al fondo soberano de Singapur, con activos en ciudades como Bilbao o Zaragoza. También en la capital aragonesa el fondo de inversión de Savills compró a Ibercaja una plataforma en el polígono Plaza Logística por 19 millones de euros.

HOTELERO

Según las cifras de JLL, el mercado hotelero recibió una inversión de 1.900 millones de euros en los primeros nueve meses del año, lo que ya supone el 85% del acumulado en todo 2016. Los datos de Cushman & Wakefield hablan de cifras similares: 2.000 millones al cierre del tercer trimestre. Los archipiélagos, donde el volumen de turismo tiene menos volatilidad, y ciudades donde se unen el turismo de negocios y el vacacional, como Valencia o Bilbao, protagonizan la inversión inmobiliaria, según explican desde Cushman & Wakefield.

Los archipiélagos y las ciudades con turismo de negocios y vacacional protagonizan la inversión

En opinión de Bruno Hallé, socio director de Magma Hospitality Consulting, en el caso del mercado hotelero vacacional la inversión es más especulativa que en el turismo urbano. En el mercado vacacional entran inversores ‘core’, a largo plazo, que buscan activos bien posicionados que les reporten unas rentabilidades de entre el 5 y el 6%. Como ejemplo, la reciente compra de Blackstone a Sabadell de su grupo de hoteles HI Partners por 630 millones. O la venta por parte de Starmel, la ‘joint venture’ de Starwood Capital Group y Meliá, de cuatro hoteles en Ibiza, Lanzarote, Mallorca y Torremolinos al fondo británico London & Regional Properties Limited.

En cuanto al mercado hotelero urbano, Hallé señala que, obviamente, Barcelona y Madrid siguen siendo las ciudades preferidas, aunque en ellas hay muchas limitaciones de oferta y a un precio “que no es rentable”. Por eso, pone el foco en una ciudad que ha sido una “gran desconocida” para los inversores hasta ahora, pero que ha dado grandes rentabilidades a los que ya habían apostado por ella: San Sebastián. Según Hallé, es un mercado maduro con un precio y una ocupación medios que no ha pasado desapercibido, por lo que ha dejado de ser un “gran secreto” para ser un “secreto a voces”. De hecho, hay más de una decena de proyectos previstos para 2018, por lo que los que quieran entrar ahora en San Sebastián “ya llegan tarde”.

El atractivo de San Sebastián ha dejado de ser un "gran secreto" para ser un "secreto a voces"

Sin embargo, hay otras ciudades atractivas para el inversor de hoteles urbanos. Es el caso de Málaga, una ciudad con un “recorrido importante” y con amplio atractivo turístico (museos, actividad de cruceros…) y alta ocupación (70-75%) y precios (120-125 euros). En palabras de Hallé, “en otra liga” juegan ciudades como Sevilla, Bilbao o Valencia; considera que Sevilla aún tiene recorrido al alza, pero que Bilbao sufre un problema de demanda y poca ocupación y que Valencia “aún está verde” por su problema de sobreoferta.

En ciudades como Badajoz, Murcia o Valladolid, el socio director de Magma HC solo ve posible conseguir altas rentabilidades si se ha comprado a un precio muy bajo, ya que las ocupaciones y los precios que se cobran por habitación son bajos.

DE CARA A 2018

Desde Cushman & Wakefield creen que el próximo año los inversores institucionales seguirán con su estrategia ‘value-add’, mientras que el ‘family office’ y los inversores privados buscarán pequeñas operaciones por debajo de los 20 millones de euros en ciudades secundarias.