El índice de precios de alquiler "falla en el diagnóstico" y "deja de lado al mercado"

El Índice de Precios de Referencia del alquiler presentado por el Gobierno está "fallando en el diagnóstico" y "deja de lado al mercado". Es la valoración que hacen desde los portales inmobiliarios.

"La única manera de darle la vuelta a la dramática situación del alquiler no es actuando en los precios sino en la oferta", apunta Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

En su opinión, "la subida de precios solo refleja el verdadero problema del alquiler, que no es otro que la falta de pisos. Dedicar tiempo y dinero a un índice que limite los precios es echar más gasolina al fuego y una falta de responsabilidad y sensibilidad con la desesperación de miles de familias que no encuentran casa en alquiler".

Dicen que el índice de precios "es un paso más que confirma la crónica de la muerte anunciada del mercado del alquiler. Es un ejercicio de reincidencia en políticas ya fracasadas en países de nuestro entorno donde destruyeron el mercado. A falta de conocer los detalles técnicos del índice y de su grado de representatividad real y aplicación local, el mero hecho de ponerlo en marcha demuestra que la llegada de la nueva ministra no ha supuesto un cambio de actitud y sigue ahondando en los mismos errores que han llevado a la situación actual".

Por su parte, desde Fotocasa alaban todo el esfuerzo de desarrollo de la tecnología necesaria para lanzar un índice con una metodología científica de estas características y aplauden el ímpetu del nuevo Ministerio en democratizar el acceso a la vivienda. Sin embargo, consideran "que esta medida puede provocar el efecto contrario al deseado en el mercado al percibirse por parte de los propietarios como una acción intervencionista y desincentivadora".

"Es un indicador que parte de una definición de zona de mercado tensionado que no es rigurosa debido a la escasez de datos oficiales que existen para realizar la fórmula. La inclusión de los gastos y suministros en el método es relativo e impreciso, ya que depende del consumo particular que haga cada inquilino. Lo mismo ocurre al utilizar en el cálculo la relación del esfuerzo salarial de los ciudadanos de una zona", dicen.

Además, afirman que "se trata de un índice con criterios objetivos, realizado con un carácter administrativo sin tener en cuenta lo más importante y lo que más influye en el precio de los inmuebles: el mercado. La vivienda depende de diversos factores como los demográficos y temporales, los ciclos económicos, las políticas incentivadoras como ayudas o beneficios fiscales, la financiación y, por supuesto, de las leyes de oferta y demanda. Es por ello que el precio establecido por los propietarios de las viviendas en los anuncios de alquiler dista tanto del fijado en el Índice de Referencia. De hecho, aunque es un índice a título orientativo, podría llevar a la confusión al indicar un precio máximo del alquiler y crear unas expectativas de precio fuera de la realidad del mercado".

"Esta medida será poco efectiva en el mercado actual, ya que este indicativo de precios está dirigido solamente a nuevos contratos y a grandes tenedores de vivienda en alquiler que se encuentren en zonas tensas aprobadas, quienes conforman un porcentaje reducido del mercado. Para una parte de los inquilinos supondrá un respiro esta rebaja en su renta, sin embargo, en el largo plazo, los nuevos inquilinos o colectivos vulnerables como los jóvenes que buscan vivienda o que se introducen en el mercado por primera vez, se encontrarán con un alquiler cada vez más limitado, compacto y de leve rotación", añaden.

¿CÓMO FUNCIONA EL ÍNDICE DE PRECIOS DE REFERENCIA?

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) presentó esta semana el Índice de Precios de Referencia, que opera en el conjunto del país como un instrumento más para controlar el incremento de los precios del alquiler. Esta nueva aplicación permite conocer el rango de valores de alquiler de una vivienda, como referencia a título orientativo, para la fijación de la renta en los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda.

Como detallan, en zonas de mercado residencial tensionado, el valor superior del rango marcará el límite de la renta en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores, así como en todos los nuevos contratos de alquiler de viviendas situadas en dichas zonas tensionadas, que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

A las viviendas que no se encuentran en zonas de mercado residencial tensionado no se les aplican las medidas de contención de precios introducidas por la ley estatal por el derecho a la vivienda y, en consecuencia, el rango de valores de referencia obtenido mediante esta nueva aplicación del sistema estatal tendrá únicamente carácter informativo, por lo que la renta en los nuevos contratos será la libremente estipulada por las partes.

La nueva aplicación del sistema estatal permitirá limitar y paliar los efectos de los incrementos de precios excesivos en aquellos de nuevos contratos de alquiler en ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado.

¿Cómo es el proceso para poder aplicar este índice? Las medidas de contención de rentas sobre los nuevos alquileres de vivienda, se aplicará en aquellas zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas por las Administraciones autonómicas competentes de acuerdo con el procedimiento establecido en la Ley estatal de Vivienda. El proceso culmina con la publicación por parte de MIVAU, con carácter trimestral, de una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento.

En esta resolución se recogerá el periodo de vigencia, así como determinadas particularidades que puedan establecerse en la declaración de cada zona y que afectan a la regulación de los contratos como, por ejemplo, la definición particularizada del concepto de gran tenedor de vivienda que aplica en cada zona.

¿Cómo se han obtenido los rangos del Índice? Estos valores se obtienen a través de la aplicación desarrollada por MIVAU, sobre la base de la información facilitada por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, relativa al contenido de las declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de inmuebles de uso residencial en arrendamiento, y mediante unos elementos de corrección y ponderación desarrollados en el contexto de un Grupo Técnico coordinado por la Dirección General de Vivienda y Suelo.

En este grupo han participado representantes de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, del Instituto Nacional de Estadística, de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, del Colegio de Registradores, de la Asociación Española de Análisis de Valor y del Consejo General de Economistas.