Hipotecas, alquiler, compraventas, precios... Previsiones del sector inmobiliario en 2022

La pandemia del Covid-19 y todo lo que ello ha acarreado ha tenido un impacto directo en el mercado inmobiliario durante al año que está cerca de terminar. Vacunas, ERTE, teletrabajo, la vuelta del turismo... De cara a 2022, el mercado dispone de todos los elementos para estabilizarse, a pesar de la inflación, según idealista.

Según se detalla en un análisis elaborado por el portal inmobiliario, uno de los aspectos que pueden modificar el comportamiento del mercado es la elevada inflación actual y previsiblemente en el medio plazo. El encarecimiento de la vida supondría una merma de la capacidad de ahorro de los españoles, así como una menor capacidad de financiación (tanto por falta de ahorros como por hacer frente a las cuotas con un endeudamiento razonable), lo que restringiría a algunos compradores del mercado de compra.

Aún así, creen que la gran incógnita es si el periodo inflacionario es transitorio o tendremos efectos de segunda ronda, al trasladarse a los salarios por encima de los previsto, lo que podría provocar que la elevada inflación fuera permanente.

Por el contrario, señalan que no parece probable que el Banco Central Europeo (BCE) suba tipos en este año, debido al altísimo nivel de deuda de los países europeos, y posiblemente vaya a remolque del mercados. Aún así, un escenario de subida de tipos al 1% o 2% no supondría un impacto significativo en los ciudadanos.

En cuanto a las previsiones para el próximo año, desde idealista destacan que el mercado dispone de todos los elementos para estabilizarse en los niveles actuales y no mantener crecimientos de doble dígito en la mayoría de los indicadores. Las compraventas posiblemente se mantengan por encima de las 550.000 unidades anuales y las hipotecas firmadas es posible que sufran un estancamiento, o una ligera caída en el caso de subida de tipos que hiciera menos interesante la financiación para determinadas familias.

Respecto a los precios, los niveles actuales se mantendrán en el corto plazo, con incrementos por debajo del IPC (5%). La estabilización de las compraventas podría permitir una tasa de remplazo en la segunda mano que reduzca las tensiones actuales y mantenga los precios durante los próximos trimestres.

COMPRAVENTAS, HIPOTECAS, ALQUILERES, PRECIOS...

Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran incrementos interanuales en el número de operaciones de compraventa superiores al 40%, una cifra que podría resultar alarmante si se usa sin contexto. El portal inmobiliario considera que la pandemia, y sobre todo los confinamientos, provocaron un súbito parón en todas las operaciones y una caída brusca y simultánea de todos los indicadores.

La apertura del mercado y la recuperación de la confianza de los compradores (gracias a los exitosos procesos de vacunación, las hipotecas históricamente baratas y los ahorros generados por las familias durante estos meses) fue devolviendo el apetito a la demanda que dio comienzo una rápida escalada para volver a la situación prepandémica cuanto antes. Además, los últimos datos ofrecidos por el Consejo General del Notariado muestran que tras la vuelta del verano esos incrementos se han suavizado y que podrían acabar el año con subidas de un solo dígito.

En una línea muy parecida encuentran la situación del mercado hipotecario, con crecimientos interanuales por encima del 60%. La rápida recuperación del mercado está detrás de estos datos, pero no debemos olvidar, advierten, tampoco el importante volumen de familias que se cambian de entidad para aprovecharse de los tipos históricamente bajos que hay actualmente en el mercado.

A pesar de la guerra de precios, los bancos no han modificado sustancialmente los criterios de riesgo, y la ratio de esfuerzo de las nuevas hipotecas se mantiene por debajo del 35%. Ahí está la clave que explica las pronunciadas curvas que dibujan en los últimos meses todos los indicadores, pero basta un simple vistazo para entender que los valores que estamos alcanzando no corresponden a un sobrecalentamiento sino que se sitúan en los valores razonables que hubieran alcanzado de no haber tenido lugar la pandemia, explican.

Del mismo modo que sucede con las hipotecas, los datos del último trimestre de los Notarios muestran una mayor ralentización lo que provocará que, aunque el apetito de la banca por prestar siga siendo alto, el año posiblemente se cerrará con subidas poco llamativas en el número de préstamos firmados.

El año de la pandemia apenas tuvo efecto sobre el stock disponible de vivienda en venta, con un comportamiento similar en todos los grandes mercados. 2021, en cambio, ha traído consigo que los principales mercados hayan tomado caminos divergentes.

¿Y sobre los precios? "En contra de lo que muchos expertos vaticinaron, no sufrieron caídas a causa del cierre de mercado y, con la excepción de una ligera caída en el mes de junio de 2020, se mantuvieron estables, con una ligera tendencia alcista", dicen. Actualmente, a pesar de los grandes números de operaciones e hipotecas, siguen creciendo por debajo del 5% interanual (3,5% en el mes de noviembre).