Los fondos inmobiliarios se triplican y el BCE avisa: amenazan la estabilidad financiera

En los últimos 10 años, el valor de los activos netos de los fondos de inversión inmobiliarios se ha triplicado hasta alcanzar más de 1 billón de euros. Después de este significativo crecimiento, el Banco Central Europeo (BCE) lanza un aviso: pueden representar una amenaza para la estabilidad financiera.

En concreto, el valor liquidativo (NAV) de los fondos de inversión en bienes raíces (REIF) ha pasado de los 323.000 millones de euros en el cuarto trimestre de 2012 a los 1.040.000 millones de euros el cuarto trimestre de 2022. El sector REIF ahora representa el 40% de los mercados inmobiliarios comerciales (CRE) en la zona euro. Esto significa que la evolución de ambos "se ha vuelto cada vez más interdependiente".

Estos fondos están ubicados principalmente en cinco países (Alemania, Luxemburgo, Francia, Holanda e Italia), que concentran la mayor parte del crecimiento del sector. Sin embargo, también ha habido un gran crecimiento en otros países. Esto refleja el papel de los REIF como el mayor inversor en el mercado de bienes inmuebles comerciales de la zona del euro, señala el organismo europeo.

En su última publicación dedicada al papel cada vez mayor de los fondos de inversión en los mercados inmobiliarios de la zona del euro, el BCE menciona que los shocks anteriores han demostrado que los REIF de la zona euro "están expuestos a riesgos de liquidez significativos, por lo que cualquier deterioro en los mercados de CRE podría magnificarse en el sector REIF".

Como explica en el documento, esto se debe en gran parte a que es difícil valorar con precisión y vender activos inmobiliarios ilíquidos durante los períodos de tensión, "lo que puede aumentar la probabilidad de huidas de los inversores". "Del mismo modo, cualquier deterioro en las condiciones actuales del mercado de CRE también puede aumentar el potencial de grandes solicitudes de rescate. Si no se cuenta con las herramientas de gestión de liquidez adecuadas, los REIF podrían tener que recurrir a ventas forzosas de activos, lo que amplificaría el estrés del mercado", añade.

Además, el BCE asegura que la importancia de los REIF y su potencial para amplificar la dinámica del mercado de CRE "es particularmente preocupante a la luz de las crecientes vulnerabilidades en el propio mercado" dado que los mercados de bienes inmuebles comerciales de la zona euro han estado sujetos a una serie de grandes perturbaciones en los últimos años. Por lo tanto, afirma que la inestabilidad en el sector REIF "podría tener implicaciones sistémicas para los mercados de CRE, lo que a su vez podría afectar la estabilidad del sistema financiero en general y la economía real".

"Si bien el mercado había mostrado signos de recuperación en 2021 y principios de 2022, los costes de financiación en rápido aumento y la incertidumbre macrofinanciera más amplia ahora plantean nuevos desafíos. Además, el fuerte crecimiento de los precios en los años previos a la pandemia puede haber dado lugar a una sobrevaloración en los mercados de bienes inmuebles comerciales, creando espacio para una gran corrección de precios en caso de perturbaciones adversas", afirma el organismo.

También señala que, en los últimos trimestres de 2022, comenzaron a materializarse los riesgos asociados con las condiciones de financiación más estrictas y la incertidumbre macrofinanciera, con una fuerte caída en el número de transacciones y la caída de los precios. Los expertos atribuyen esto al enfoque de 'esperar y ver' adoptado por los inversores frente a la incertidumbre sobre la evolución futura de las condiciones de financiación, la inflación y el entorno macrofinanciero.

El BCE recuerda que los REIF son fondos de inversión que invierten principalmente en bienes raíces, ya sea directamente en propiedad física o indirectamente a través de la compra de acciones o deuda emitida por empresas que a su vez invierten en bienes raíces. "Por lo tanto, los REIF proporcionan un canal valioso de financiación e inversión en los mercados de bienes inmuebles comerciales de la zona euro, reduciendo la dependencia de la financiación bancaria y diversificando así la base de inversores".