Fondos 'buitre' y socimi, los ganadores si el Supremo se reafirma en las hipotecas

Los grandes beneficiados de una posible devolución del impuesto a las hipotecas (Actos Jurídicos Documentados, AJD) no serán los clientes particulares de los bancos, sino grandes tenedores de vivienda como los fondos oportunistas -conocidos popularmente como fondos 'buitre'- o las socimi, sociedades inmobiliarias cotizadas. Estas instituciones han pagado cientos de millones por este impuesto y ahora los recuperarían si el Supremo considera este lunes que la sentencia del 16 de octubre debe aplicarse de forma retroactiva.

Como es sabido, el Alto Tribunal debe decidir hoy si se aplica retroactivamente la sentencia que establece que deben ser los bancos y no los clientes los que paguen AJD. El consenso en el mundo financiero, político y judicial es que no va a haber retroactividad sino que el cambio solo se aplicará de ahora en adelante, como explica hoy Bolsamanía. Pero, en caso de que la hubiera, los grandes beneficiados serían las promotoras (los compradores al subrogarse no pagan el impuesto) como también adelantó este medio, los fondos oportunistas y las socimi.

La sentencia citada no condenaba a nada a los bancos -que no han recibido ninguna cantidad de los clientes por este impuesto-, sino que cambiaba el sujeto obligado a pagarlo: hasta ahora se consideraba que era el cliente y ahora debe ser el banco. Pero el cliente no solo es la persona o familia que adquiere una vivienda, sino también estos fondos y sociedades que han adquirido grandes cantidades de activos inmobiliarios, en muchos casos a las propias entidades.

Pensemos por ejemplo en la venta de todo el ladrillo del Banco Popular a un vehículo creado por el Santander y Blackstone. O en la de los activos de BBVA a una sociedad conjunta con Cerberus. Sin olvidar las compras de vivienda protegida por parte de fondos de Goldman Sachs. O bien socimi como Merlin, la perla inmobiliaria del Ibex, que cuenta con inmuebles con un valor bruto de 11.250 millones adquiridos mediante préstamos hipotecarios que han pagado AJD.

FONDOS Y SOCIMI TIENEN GRANDES HIPOTECAS

"Ningún banco da un préstamo para comprar un inmueble sin inscribir en el registro una garantía hipotecaria. como los fondos han constituido hipotecas en favor de los bancos que les han prestado dinero, el AJD sería reclamable a la comunidad autónoma que recibió el ingreso en caso de que el Supremo considere que hay retroactividad", explica un experto fiscalista. A su juicio, la devolución supondría una media del 0,75% de las cantidades pagadas no prescritas, esto es, abonadas en los últimos cuatro años.

Se da la curiosa circunstancia de que los que más intensamente se han posicionado a favor de la nueva doctrina del Supremo y de su retroactividad son los partidos de izquierda, los mismos que han mostrado reiteradamente su rechazo a los fondos 'buitre' y a las socimi; de hecho, Podemos ha impuesto un endurecimiento de la fiscalidad de estas sociedades inmobiliarias en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado.

EL DÉFICIT PÚBLICO Y EL CIERRE ANUAL DE LA BANCA, EN EL AIRE

La sentencia del 16 de octubre estableció que, a partir de ahora, es el banco el que debe pagar el AJD en vez del cliente. La gran duda es si este fallo tiene efecto retroactivo y desde cuándo: en teoría, las reclamaciones a Hacienda prescriben a los cuatro años pero hay quien defiende la retroactividad total. Aplicar la retroactividad implicaría que las Haciendas autonómicas tendrían que devolver lo cobrado indebidamente a los clientes y luego tratar de que lo paguen los bancos, pero estos recurrirían al Supremo y al Constitucional al entender que ellos cumplieron la ley y la jurisprudencia del Supremo en ese momento.

Entre la devolución obligada y el eventual recobro (si los tribunales no le dan la razón a los bancos, en cuyo caso no habrá ningún recobro) pasarían varios años y las comunidades autónomas dispararían su déficit público. Para evitar este embrollo -y porque hay argumentos jurídicos para ello-, lo más probable es que no haya retroactividad, pero con la Justicia nunca se sabe. Incluso hay magistrados que consideran el pleno de hoy ilegal, porque va a revisar una sentencia dictada por quienes estaban habilitados para ello. Si se salen con la suya, se alargará la incertidumbre y afectará al cierre contable del ejercicio, con consecuencias potencialmente desastrosas para la banca.