Fase de ajuste en el inmobiliario: los precios caerán un 5% y las transacciones un 21%

Después de 10 años consecutivos de subidas, el mercado inmobiliario encara una fase de ajuste con los precios y las operaciones de compraventa a la baja. En los próximos dos años, los precios caerán un 5% y las transacciones descenderán 21%, según apuntan las previsiones del departamento de análisis de Bankinter. Eso sí, los expertos de la entidad matizan: no hay lugar para la alarma, ya que se trata de un pequeño ajuste que dista mucho de lo ocurrido allá por 2007.

En concreto, esas caída se repartirían así. Los precios bajarían un 3% en 2023 y un 2% en 2024, aunque no descartan una corrección algo mayor si el entorno de tipos elevados se prolonga más allá de 2024, mientras que las transacciones lo harían un 14% y un 7%, respectivamente.

Respecto al coste de las viviendas, los analistas destacan que el descenso vendría después de que los precios en España cerraran 2022 con una subida del 5,5% interanual.

Además, señalan que el recorte acumulado superaría el 12% en términos reales, dado que estiman que la inflación cierre el presente ejercicio en el 4,6% y frene al 2,6% en el próximo. "No debemos alarmarnos. Se trata de un pequeño ajuste, que dista mucho de lo ocurrido en 2007. La principal diferencia es que no existe el sobre apalancamiento de entonces y, por tanto, no habrá tanta presión vendedora", exponen.

En cuanto a las transacciones, también destacan que la caída viene tras registrar las unidades niveles máximos de 15 años, dado que a cierre de 2022 hubo un total de 650.000 operaciones, "apoyadas en la fortaleza de la demanda doméstica y la vuelta del comprador extranjero".

Estiman que después del retroceso, las transacciones deberían estabilizarse en torno a 500.000 al año, "nivel que consideramos sostenible a medio plazo". "A diferencia de la crisis inmobiliaria de 2007, en esta ocasión no apreciamos exceso de oferta", añaden.

LOS TRES PRINCIPALES DETONANTES DEL AJUSTE

¿Cuáles son los principales detonantes del ajuste en el mercado inmobiliario de cara a los próximos años? Bankinter apunta a tres.

En primer lugar, el mayor coste de financiación hipotecaria. El euríbor 12 meses ha pasado del -0,5% en diciembre de 2021 a rozar el 4%, niveles que prevén se mantengan al menos hasta final de año. "Esto se traduce en un incremento superior a los 450 euros al mes para un nuevo crédito hipotecario (145.000 euros de media en España). Como consecuencia, la tasa de esfuerzo seguirá elevándose hasta niveles próximos al 40%, por encima de la media histórica del 35%", dicen.

En segundo lugar mencionan la menor tasa de ahorro de los hogares: "La inflación supera con creces el incremento de los salarios, reduciendo por tanto el poder adquisitivo y la tasa de ahorro de los hogares".

Por último, como tercer responsable estaría que el fuerte repunte de TIR del bono español a 10 años resta atractivo a la inversión en vivienda para alquiler. "La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se ha reducido ligeramente hasta el 3,5% de media en España, mientras la rentabilidad del bono español a 10 años se incrementa de forma significativa. De esta forma, el diferencial de rentabilidades es prácticamente inexistente en estos momentos". Además, la nueva Ley de Vivienda limitará el incremento de los alquileres al 2% este año y 3% en 2024 y fijará una nueva referencia distinta al IPC para las revisiones a futuro.