Euríbor en negativo, precios al alza... ¿es buen momento para comprar una vivienda?

El mercado inmobiliario español está consolidando su ciclo de recuperación y así lo confirman los datos desde hace meses. Crecen las compras, suben los precios y el círculo se completa con la caída del euríbor a 12 meses, el principal índice hipotecario, cuyo descenso a terreno negativo está abaratando las cuotas y afilando la oferta comercial de los bancos. Ahora bien, mucho cuidado con bajar la guardia.

Según un informe inmobiliario de Bankinter, la demanda residencial continuará creciendo hasta niveles de 420.000 y 450.000 viviendas en 2016 y 2017, respectivamente, frente a las 367.000 de 2015. Este impulso, según la entidad, se debe, entre otras cosas, a la mejora en el empleo, los reducidos costes de financiación y a que la opción de la compra de una vivienda vuelve a ser atractiva.

La situación de la demanda es heterogénea dependiendo de la zona

La situación de la demanda es heterogénea dependiendo de la zona. "En ciertas localizaciones la oferta empieza a ser insuficiente, provocado por la absorción del stock de viviendas", indica al respecto Juan de la Peña, consejero delegado de Amira Asset, compañía especializada en el asesoramiento patrimonial. Sin embargo, a rasgos generales, según Ernesto Pérez, director general de Indivisa Personal Shopper Inmobiliario, "todavía estamos viviendo un momento en el que existe más oferta que demanda. De manera que, en un proceso de compra, las condiciones en gran parte son puestas por el comprador".

Atendiendo a datos del INE, de abril a junio de este año el precio de la vivienda libre (aquella que es promovida por una empresa privada y cuyo coste dependerá de las fluctuaciones del mercado) creció un 3,9% en tasa interanual y sumó nueve trimestres consecutivos al alza. Concretamente, el importe de la vivienda nueva aumentó un 8,4% en comparación con el segundo trimestre de 2015, mientras que la de segunda mano hizo lo propio a un 3,2%.

En un periodo de caídas que comenzó en 2007 y que marcó mínimos en 2012, el precio de la vivienda experimenta ahora una tendencia ascendente gradual en un marco en el que el euríbor a 12 meses, la referencia de la mayoría de hipotecas a tipo variable en España, marcó mínimos históricos. Su media mensual, que es la que se tiene en cuenta para las cuotas, cerró agosto en el -0.048% y en septiembre volverá a situarse en negativo por octavo mes consecutivo. Por ahora, su media mensual se sitúa en el -0.055%.

EURÍBOR EN NEGATIVO, ¿TODO VENTAJAS?

El precio de la vivienda experimenta una tendencia ascendente gradual en un marco en el que el euríbor a 12 meses encadena meses en negativo

Tras este histórico comportamiento del euríbor figura la expansiva política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Con los tipos de interés oficiales en el 0% y los de depósito en el -0,40%, el euríbor se ha situado en negativo por primera vez y ha abaratado las cuotas de esas hipotecas a tipo variable y ha reducido el interés de los nuevos préstamos. Ante esta situación, los bancos están incentivando la financiación de la compra de viviendas con hipotecas a tipo fijo. Según datos del INE, en mayo una de cada cinco hipotecas nuevas para la compra de una vivienda se firmó a tipo fijo, una proporción sin precedentes en España.

Y es que conviene saber que, con lo positivo y rentable que parece un euríbor en negativo en estos momentos, bastaría con que este índice superase de nuevo el 1,5% -llegó a superar el 5,5% en 2008- para que una hipoteca a tipo fijo concedida ahora suponga dentro de unos años un ahorro considerable respecto a otra con tipo variable.

En este asunto, la opinión de los expertos es esencial. Para Jesús Amador, del Departamento de Análisis de Bankinter, "esa decisión depende de cada persona, que debe saber que la principal consecuencia de adquirir una vivienda con un tipo como el euríbor es que se asume un riesgo de subida y, por ello, de un incremento en los costes de financiación".

Juan de la Peña, de Amira Asset, apuesta por el euríbor como referencia. "De momento seguiría eligiendo hipotecas referenciadas al euríbor, no veo una subida suficientemente significativa a medio plazo como para pensar en una hipoteca a tipo fijo, aún no", afirma. Y aconseja: "Más que preocuparnos por el euribor, hoy debemos fijarnos más en el diferencial que nos aplica el banco".

"Para hipotecas de más de 10 años, mejor tipo fijo con las condiciones actuales que están ofreciendo las entidades financieras"

Por su parte, Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE España, aconseja elegir el tipo de interés en función de la duración de la hipoteca. "Para hipotecas de más de 10 años, mejor tipo fijo con las condiciones actuales que están ofreciendo las entidades financieras, que son realmente muy competitivas", sugiere.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, también aboga por el tipo fijo y las ventajas que ofrece y explica por qué. El euríbor desde su creación en el año 1999 hasta el inicio de la crisis, jamás estuvo por debajo del 2%. Si se tiene en cuenta que ahora hay ofertas a tipo fijo por debajo del 2%, y que el plazo de vida de las hipotecas es muy largo, “sin duda es un momento único para asegurarse unas buenas condiciones y dormir tranquilo”, afirma Encinar.

"UN BUEN MOMENTO, SIN DUDA"

Ante este marco, en el que no barajan una nueva burbuja inmobiliaria, al menos de momento, asesores y consultores inmobiliarios coinciden en que esta es una buena oportunidad para comprar una vivienda. Ernesto Pérez, director general de Indivisa Personal Shopper Inmobiliario, asegura que es una "idónea ocasión porque el mercado ya se ha consolidado y hace ya meses que acabaron los descensos en los precios". Según Pérez, "los precios se sitúan en niveles muy inferiores a los que se alcanzaron en los años 2007-2008 y continúa habiendo buenas oportunidades, tanto para la vivienda habitual como para la inversión inmobiliaria", subraya.

"Es un buen momento. Sin duda. Hace unos meses probablemente los precios eran ligeramente más bajos, pero también existía mayor incertidumbre y por tanto menor seguridad"

Juan de la Peña argumenta en la misma línea: "Es un buen momento. Sin duda. Hace unos meses probablemente los precios eran ligeramente más bajos, pero también existía mayor incertidumbre y por tanto menor seguridad", explica el consejero delegado de Amira Asset. Y dilucida: "En los inicios de las tendencias alcistas, como es el caso, se toman buenas decisiones de compra y con mayor seguridad y certidumbre".

Para Samuel Población el actual también es un momento muy bueno para comprar vivienda. "Las previsiones de crecimiento de los precios se extenderán durante los próximos 4-5 años a priori y hay todavía un recorrido al alza muy importante, pues partíamos de niveles realmente mínimos", subraya.

En este buen momento se dan tres factores, sintetiza Óscar Martínez, presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios: los precios de la segunda mano, aunque no tan bajos, continúan siendo muy razonables; aunque hay menos producto, seguimos teniendo oferta y lo más importante es que ahora hay acceso a créditos y prestamos bancarios en bajos históricos que también afectan al Euribor.

Sabido esto, a los potenciales compradores les pueden surgir dudas sobre si invertir en vivienda nueva o de segunda mano en este entorno de estabilización de los precios y rebajas en los intereses de los créditos y préstamos bancarios. En opinión de Ernesto Pérez "se trata de una elección que corresponde a nuestros clientes, pues es una cuestión de gustos". Juan de la Peña abre miras y no se pregunta acerca de esta cuestión si no si la opción más rentable a día de hoy es la compra de una vivienda propiedad de un banco o de un particular. "Y la respuesta sin duda es de un banco, por la seguridad de poder tener acceso a unas condiciones de financiación que son extraordinarias", argumenta.

PREVISIONES FUTURAS

La compraventa de vivienda continuará ganando peso, si bien no recuperará los niveles de demanda de los años del boom inmobiliario

Según el informe inmobiliario de Bankinter, la compraventa de vivienda continuará ganando peso, si bien no recuperará los niveles de demanda de los años del boom inmobiliario. Según la entidad, las ventas de inmuebles se verán impulsadas por un ciclo expansivo y mejora del empleo. Además, los costes de financiación continuarán siendo reducidos y, con una tendencia cultural a la compra, el atractivo de la vivienda está asegurado.

“Si no nos afecta la situación política con un impacto negativo en la economía y en el paro y los partidos se ponen de acuerdo para gobernar y trabajar, la situación para los próximos meses va a ser ascendente y de normalización del mercado", describe Óscar Martínez. A su juicio, "se van a construir nuevas promociones con precios razonables, de acuerdo con las necesidades del mercado”.

Juan de la Peña, consejero delegado de Amira Asset, especializado en el asesoramiento patrimonial, asegura que las previsiones del mercado inmobiliario dependerán también del empleo, los créditos y los tipos. "Si se crea empleo se demandarán viviendas y los precios subirán", explica. Además, aventura: "Creo que viviremos un ciclo de gran dinamismo en el sector, espero que apoyado en la necesaria estabilidad política".

En opinión de Ernesto Pérez, director general de Indivisa Personal Shopper Inmobiliario, "la tendencia de los precios en estos momentos ya es claramente alcista en muchas zonas, la previsión a medio plazo es que los precios continúen subiendo aunque no con la intensidad de los años previos a la crisis", concluye.

Samuel Población condensa: "Depende de la zona, 2017 seguirá siendo un muy buen año para adquirir vivienda en condiciones muy ventajosas".