El mercado del alquiler en Barcelona, ¿la nueva burbuja inmobiliaria?

El mercado del alquiler en España está viviendo un momento dulce con un resurgir de los precios que encadenan ya 20 meses consecutivos de subidas. Son las capitales las que han puesto a trabajar la maquinaria del arrendamiento urbano, encabezando la recuperación de un sector tradicionalmente “raquítico”, en palabras de Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista. Pero lo que en muchas ciudades es signo de buena salud y de recuperación económica, en Barcelona, donde los inquilinos afrontan pagos mensuales a niveles casi anteriores a la crisis, se ha convertido en un auténtico dolor de cabeza para los habitantes de la ciudad y la administración de Ada Colau.

La capital catalana es la única ciudad española donde los precios del alquiler aumentan a un ritmo de dos dígitos, con un crecimiento de un 17,4% en 2016, según datos del portal enalquiler. Por barrios, los arrendamientos se catapultaron entre un 19,2% y un 15% en el mes de octubre en cuatro zonas de Barcelona, señala fotocasa. De hecho, el distrito más caro de toda España para vivir está en esta ciudad. Es el barrio de Ciutat Vella y le siguen Sarrià-Sant Gervasi y el distrito de Salamanca de Madrid.

Beatriz Toribio, responsable de estudios de fotocasa, reconoce que en Barcelona “hemos visto un boom” y aunque no se atreve a hablar de burbuja en la capital catalana, sí señala que los bolsillos de los arrendatarios están soportando un coste mensual que se sitúa sólo un 3% por debajo de los máximos de 2007. Para muestra, la oferta en la franja de menos de 500 euros al mes es prácticamente inexistente en la ciudad y representa sólo un 1,4% del total -en 2013 era del 7,8%-, de acuerdo con idealista. La caída de la relevancia de las viviendas comprendidas entre los 500 y 1.000 euros mensuales ha sido aún mayor, suponían el 67,9% del total hace 3 años, mientras que ahora solo representan el 32,3%, explica el portal de pisos de alquiler en un reciente estudio.

Los bolsillos de los arrendatarios barceloneses están soportando un coste mensual que se sitúa sólo un 3% por debajo de los máximos de 2007

La horquilla entre 1.000 y 1.500 euros también se ha visto fortalecida en los últimos años, pasando del 16,1% al 29,8%. El 36,5% del total del parque de pisos disponibles cuesta más de 1.500 euros en Barcelona.

Madrid no escapa a esta tendencia. La capital de España galopa por detrás de la ciudad catalana en cuanto a subida de los alquileres se refiere, pero no le recorta distancia, ya que el incremento anual de los precios en la capital es de más de un 9% en 2016, según enalquiler y el coste medio se encuentra todavía un 10% por debajo de los máximos pre-crisis. Aun así, sólo un 3,8% de las viviendas vale menos de 500 euros en la ciudad, pero el mayor porcentaje de la oferta todavía se concentra en la horquilla de 500 a 1.000 euros al mes, en concreto, un 43,1% -era el 59,9% en 2013. Aun así, los alquileres por encima de 1.500 euros también han crecido en la capital hasta el 31,3%, desde el 14,9% que representaban hace tres años.

Las dos principales urbes españolas han incrementado el ritmo al que se expanden sus precios en los últimos años, lo que ha provocado que el “dibujo” del panorama del alquiler se haya modificado sustancialmente, resalta idealista. En el resto de España, las grandes ciudades del País Vasco, Baleares, Asturias o Navarra repiten este patrón, hecho que, para Fernando Encinar, “pone de manifiesto que el mercado del alquiler ha cambiado definitivamente de rumbo, pero la fortísima demanda que experimenta puede provocar que muera de éxito”.

CAMBIO DE PARADIGMA

Los datos globales hablan por sí mismos: en 2015, un 25% de la población española era arrendataria, frente al 11% de 2013. Beatriz Toribio remarca que estos números inyectan optimismo en un sector que llevaba ocho años “viendo sólo números rojos”. Los precios de la vivienda de alquiler se desplomaron un 35% en los años de la crisis y han logrado remontar un 8% desde principios de 2015. El crecimiento medio interanual del coste de los arrendamientos es de un 4,6%, de cuerdo a los datos de octubre de fotocasa.

La responsable de estudios de este portal inmobiliario explica el cambio de tendencia porque se está dando un giro en la mentalidad de los españoles. "Paulatinamente, están dejando de un lado la idea de que alquilar es tirar el dinero y empiezan a considerar el convertirse en inquilinos como una opción de vida”, explica.

La transformación llega poco a poco porque todavía siete de cada diez españoles prefieren la compra, pero se hacen patentes las ventajas del alquiler, que son, principalmente, “flexibilidad y mayor libertad de movimiento ante un mercado laboral que ha cambiado”, enumera Toribio. Asimismo, la experta señala que aunque el sector hipotecario y de la compra-venta de viviendas también se ha reactivado, “aún hay un miedo muy extendido en la sociedad por la crisis inmobiliaria que justo estamos dejando atrás”. Por último, a pesar de que vuelve a fluir el crédito, “no todo el mundo tiene la capacidad de adquirir un inmueble”, puntualiza Toribio, para quien el alquiler es la manera de acceder a la primera vivienda de segmentos de la población, como los jóvenes.

Encinar: "Hemos vivido una crisis inmobiliaria sin precedentes que entre otras consecuencias nos ha abierto los ojos"

Para Encinar, el momentum de este mercado se debe principalmente al “aumento notable del interés de los españoles por alquilar en determinadas ciudades, algo que no había ocurrido desde los años cincuenta”. Coincide con Toribio en que “hemos vivido una crisis inmobiliaria sin precedentes que entre otras consecuencias ha abierto los ojos a muchos sobre la evolución de los precios de venta y la realidad de que también en España pueden caer, y mucho, los precios de las casas”.

El jefe de estudios de idealista remarca también que, durante la crisis, los precios de alquiler estuvieron más estables porque los contratos se habían firmado años antes. En cambio, “es ahora en la renovación o en las nuevas firmas donde los propietarios actualizan la renta, que en todo caso sigue en niveles razonables si comparamos los grandes mercados españoles con la mayoría de las capitales europeas -exceptuando Berlín, donde aún así los precios han empezado a subir con fuerza-”, puntualiza este especialista.

Pero para Encinar, la causa fundamental de que se hayan disparado los precios es que “hemos vivido un aumento enorme de la demanda que todavía no va acompañada de un crecimiento similar de la oferta, que de hecho se está reduciendo, lo que se traduce en incrementos de los alquileres”. Por este motivo, descarta que estemos ante “una burbuja especulativa”, sino que afrontamos una situación de mercado que está “tensionando los precios”.

Según Eurostat, en España el porcentaje de viviendas en alquiler ascendía en 2015 al 21,8%, por encima del 21,2% de 2014 y del 19,8% registrado en 2008. En el lado opuesto se encuentra Alemania, donde el 48,1% del parque de viviendas está destinado al alquiler. El segundo puesto es para Austria, con un 44,3%, Dinamarca, con un 37,3%, y después Reino Unido, con un 36,5%.

BARCELONA: EL COTO A LOS PISOS TURÍSTICOS…

La escasez de la oferta es especialmente relevante en Barcelona, donde “las condiciones geográficas de la ciudad, delimitada por la montaña y el mar hacen difícil que se pueda ampliar el parque disponible a golpe de inversión en construcción de inmuebles”, subraya Toribio. Además, la ciudad cuenta con “una masa de población flotante entre turistas y profesionales que han convertido el alquiler en su primera opción”, explica la experta de fotocasa.

La sindicatura de agravios de Barcelona denunció recientemente que el aumento de los pisos turísticos es uno de los motivos principales por los que la disponibilidad de viviendas para los residentes ha disminuido. La administración de la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, no es en absoluto ajena a este problema y, de hecho, ha emprendido una cruzada para que portales como Airbnb y Homeaway retiren las ofertas ilegales de este tipo de alojamientos y faciliten los datos de los propietarios. Ambas plataformas han desoído los requerimientos municipales, por lo que deberán satisfacer sendas multas de 600.000 euros a la alcaldía barcelonesa.

Los expertos consultados por Bolsamanía muestran una opinión dividida ante que el incremento de las viviendas destinadas al turismo haya afectado al agudo encarecimiento de los pisos en la ciudad. Mientras Beatriz Toribio apunta a esta tendencia como uno de los motivos de la escalada de los precios, para Fernando Encinar no hay relación. El director de estudios de idealista explica que “la moratoria de licencias de apartamentos turísticos de Barcelona se aprobó en 2014, y desde entonces las multas aplicadas a quienes alquilan una vivienda ilegalmente (30.000€ por apartamento) se han multiplicado, lo que ha provocado que a los propietarios les resulte poco atractivo poner su vivienda en el mercado negro”.

Barcelona está elaborando un índice de referencia de los precios de alquiler que sirva de herramienta a los usuarios

… Y A LOS PRECIOS

Además de la persecución a los alojamientos turísticos ilegales, Colau tiene otros frentes abiertos para relajar los precios. Desde la concejalía de Vivienda de la capital catalana se habla abiertamente de regular el coste de los alquileres, una opción que actualmente es más un deseo, ya que las administraciones locales no pueden, por sí mismas, legislar en materia de arrendamientos urbanos, porque esta es una de las competencias del Estado. En Cataluña, sin embargo, la Generalitat está trabajando en una legislación específica: la Ley Catalana de Arrendamiento Urbano, cuyas bases estarán listas en el primer trimestre de 2017. Fuentes cercanas a la concejalía de vivienda del consistorio barcelonés han explicado a Bolsamanía que están participando activamente en el debate que hay sobre la mesa y aportando su visión, que pasa por la demanda de que se impongan unos techos a los alquileres.

Paralelamente, desde la capital catalana también se está elaborando un índice de referencia de los precios de alquiler, que se lanzará de manera conjunta con la Diputación de Barcelona en el plazo de unos meses. El objetivo será que los usuarios tengan una herramienta que les ayude a contrastar las demandas de los propietarios con el monto real que figura en los contratos de alquiler. Esta iniciativa no va tan encaminada a sujetar los precios como que los inquilinos puedan conocer el valor real medio de cada distrito de la capital catalana y del Área Metropolitana de Barcelona, explican fuentes conocedoras de este proceso.

Desde fotocasa e idealista critican que el camino que adopten las administraciones locales para sujetar los alquileres sea el de imponer medidas coercitivas. Fundamentalmente, porque “conllevan riesgos de acabar en fraude o de alimentar la economía sumergida”, comenta Toribio, para quien la fórmula ideal pasa porque “se implementen de nuevo las desgravaciones a propietarios e inquilinos o que se pongan en marcha medidas específicas para aquellos grupos de la población cuya opción principal para acceder a una vivienda es el alquiler”.

La idea, sin embargo, no es nueva. París y Berlín hace poco más de un año que regulan en esta materia. El consistorio parisino marca un máximo a los incrementos de los precios basándose en un índice de referencia que lleva 10 años funcionando y que regula el observatorio de la vivienda de la capital francesa. En Berlín hay muchas casuísticas diferentes. En algunos casos, durante tres años el alquiler no puede subir por encima del 20% de un precio que se establece en función de los precios de la zona. En otros lugares de Europa, como en Suecia, los precios del alquiler los pactan en negociaciones directas a los propietarios y los sindicatos de inquilinos.

Encinar carga contra estas medidas, que en realidad “no están consiguiendo paliar los precios, sino justo lo contrario: muchos propietarios han decidido retirar sus viviendas del mercado y las que quedan están subiendo de precio, pero de manera no transparente”. “Es una situación dramática para los inquilinos”, sentencia. En cambio, el experto de idealista reclama que los esfuerzos se dirijan hacia “incentivar la aparición en el mercado de nuevas viviendas, ya sea asegurando las rentas, ofreciendo ayudas para las rehabilitación, etc.”

LA RECETA DE LOS AYUNTAMIENTOS: EL ALQUILER PÚBLICO

De hecho, el aumento de la oferta de vivienda pública es otra de las fórmulas que cuentan las administraciones locales para incidir directamente en el mercado. Actualmente, sólo el 1,5% del total del parque de pisos en régimen de arrendamiento en Barcelona es de oferta municipal y la administración de Ada Colau está trabajando para ampliar esta cuota mediante la construcción de 2.000 nuevos pisos, que deben empezar a ofertarse en los próximos tres años.

Por otra parte, la regidora de Vivienda de la ciudad también pone sus esfuerzos en rescatar pisos vacíos en poder de grandes entidades bancarias -que ya han cedido 550 viviendas por un plazo de ocho años-, así como ofreciendo incentivos a los pequeños propietarios para que engorden la bolsa de alquiler social que el Ayuntamiento maneja a través de un portal específico.

El Servicio Municipal de Alquiler de Madrid trata de templar los precios ofreciendo garantías tanto al propietario como al inquilino

En Madrid, la alcaldía de Manuela Carmena también ha hecho del alquiler social una prioridad y, a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS), tiene programada la compra a particulares y entidades de cientos de viviendas ubicadas prácticamente en todos los distritos de la capital que, además de hacer aumentar el parque municipal, pueda contribuir a moderar los precios de los alquileres privados.

“Entendemos que la vivienda social municipal es un instrumento para dotar de residencia a colectivos con pocos recursos o a jóvenes que no pueden acudir al mercado libre, pero tampoco somos la fórmula perfecta para para revertir una posible situación de ‘burbuja de alquiler”, explican desde este servicio municipal a Bolsamanía. No obstante, a través del Servicio Municipal de Alquiler (SMA) “tratamos de templar los precios ofreciendo garantías tanto al propietario como al inquilino”, señalan. Y añaden: “La mejor medida para fomentar el alquiler social es disponer de un parque público de vivienda. Por ello, para la legislatura está prevista la promoción de 2.555 viviendas”.

La administración de Carmena ha entregado más de 1.000 viviendas y tiene otras 600 cuya adjudicación está prevista en diciembre. Además, este año se ha iniciado el proceso para la construcción de 561 viviendas protegidas en alquiler y, por último, ha eliminado las ventas en los programas municipales, de forma que no sigan disminuyendo las viviendas propiedad de la EMVS.

La reflexión final de Encinar va encaminada a remarcar que “es necesario que se sigan produciendo políticas de dinamización del alquiler, adoptando nuevas medidas que ayuden a aumentar el parque de viviendas, como pueden ser el incremento de la seguridad jurídica de los propietarios, incluyendo incentivos fiscales para aquellos que se decidan a ponerlas en el mercado o recuperando la desgravación para los inquilinos”. “Así se lo hemos hecho saber a las diferentes autoridades”, concluye el experto de idealista.