Tras el Covid llegó la guerra: cómo será el impacto en el mercado inmobiliario europeo

De una pandemia a una guerra. Cuando parecía que la crisis del Covid-19 había quedado atrás, el conflicto entre Rusia y Ucrania vuelve a golpear al mercado. ¿Supondrá esto un impacto en el mercado inmobiliario europeo? Parece que todo puede depender de cómo vaya la situación económica. Las consecuencias del aumento de los costes de la energía y el deterioro de la confianza empresarial inclinarán la balanza hacia la recuperación o hacia la recesión.

"No esperamos que estas nuevas presiones se traduzcan en impactos directos significativos en el mercado inmobiliario europeo fuera de la Comunidad Económica Europea (CEE). Sin embargo, las consecuencias indirectas del aumento de los costes de la energía y el deterioro de la confianza empresarial, pueden ralentizar la recuperación económica. Dada la situación, los datos históricos sugieren que los precios de los inmuebles suelen permanecer estables durante los momentos de crisis, a menos que vayan acompañados de una importante recesión económica".

Es lo que apunta el responsable de relación con clientes en UBS AM Iberia, Jaime Raga, sobre las perspectivas del 'real estate' en Europa de cara a 2022, que considera que "se avecinan meses de incertidumbre".

Como explica, antes de la invasión de Ucrania por parte de Rusia, Europa ya se enfrentaba a unos datos de inflación elevados, en máximos de las últimas décadas. Esto sumado al gran incremento en el precio de la energía, "cuya tendencia alcista es probable que se mantenga a lo largo de 2022, mermará tanto la confianza de los consumidores como su poder adquisitivo". Asimismo, cree que "la inversión empresarial también puede verse frenada tras el aumento de la incertidumbre y los riesgos geopolíticos. De hecho, los sectores con una gran exposición a la energía se verán afectados de forma desproporcionada. Por su parte, las nuevas zonas de conflicto perturbarán aún más las cadenas de suministro y el coste del transporte marítimo aumentará en consonancia con el encarecimiento del petróleo".

No obstante, prevé que el crecimiento europeo se sitúe "significativamente por encima de la tendencia durante 2022", ya que los mercados se siguen recuperando de la pandemia. Y, aunque no cree que el crecimiento se revierta como consecuencia de la guerra, ve "probable que el ritmo de crecimiento retroceda, especialmente si el conflicto se prolonga a lo largo del año". "Es posible que los bancos centrales obvien las presiones inflacionistas y reduzcan las expectativas de futuras subidas de tipos para evitar una mayor presión sobre el coste de la vida, lo que supondría un cierto apoyo para la fijación de los precios de los activos privados y públicos", añade.

Sobre las repercusiones directas de la guerra en Ucrania en el sector inmobiliario comercial, y a pesar de la escalada, espera que sean limitadas. "Los inversores podrían incrementar sus dudas sobre los mercados bálticos y de Europa Central y Oriental, más cercanos a la esfera rusa, ya que el mayor riesgo se incluye en las valoraciones. En términos generales, puede haber algún impacto sobre el segmento 'super-prime' del mercado residencial en ciudades clave donde individuos rusos con alto poder adquisitivo han adquirido activos susceptibles de ser congelados, pero esto no va a afectar al mercado residencial en general", señala.

En cuanto al papel de los inquilinos, desde UBS AM esperan que adopten un enfoque más activo respecto a las futuras necesidades de espacio en 2022, a medida que los nuevos modelos de trabajo se consolidan. Pero aclaran: esto únicamente beneficiará a los edificios que sean compatibles con la ocupación posterior al Covid-19; el resto del mercado tendrá que realizar importantes inversiones de capital y en el caso de los activos situados en ubicaciones menos favorecedoras, las tasas de obsolescencia se acelerarán.

Por su parte, en el mercado 'prime retail' la debilidad persiste en las zonas periféricas y los centros comerciales siguen teniendo problemas en todo el continente. Mientras, los mercados asociados al sector logístico son más prósperos, ya que algunos de ellos registraron un crecimiento de los alquileres en el cuarto trimestre del año pasado. Sin embargo, cabe preguntarse si los niveles de crecimiento de los alquileres justificarán las bajas rentabilidades de entrada. "Con una presión inflacionista de los costes procedente de todos los ángulos, en los próximos trimestres se pondrá a prueba la voluntad o la capacidad de los operadores logísticos para pagar unos alquileres cada vez más elevados", estima.